房源信息：https://suumo.jp/chukoikkodate/tokyo/sc_minato/nc_92649960/
房源概要（预防房源信息失效）
| 价格 | 2亿2990万日元 | 户型 | 3LDK |
| 土地面积 | 95.62平方米 | 建筑面积 | 132.42平方米 |
| 建造年月 | 2003年8月 | 交通 | 地铁银座线、大江户线、半藏门线青山一丁目站 4分钟 地铁银座线外苑前 5分钟 地铁千代田线 乃木坂 10分钟 |
特征概要
耐震基準適合証明書 / 駐車２台可 / 即入居可 / ２沿線以上利用可 / ＬＤＫ２０畳以上 / スーパー 徒歩10分以内 / 市街地が近い / 内装リフォーム / 南向き / システムキッチン / 浴室乾燥機 / 陽当り良好 / 全居室収納 / 駅まで平坦 / 閑静な住宅地 / 総合病院 徒歩10分以内 / 整形地 / シャワー付洗面化粧台 / 対面式キッチン / セキュリティ充実 / ワイドバルコニー / ３面採光 / トイレ２ヶ所 / 自然素材使用 / ２面以上バルコニー / フローリング張替 / オートバス / 温水洗浄便座 / 浴室に窓 / ＴＶモニタ付インターホン / リノベーション / 節水型トイレ / 緑豊かな住宅地 / 都市近郊 / 通風良好 / 全居室フローリング / 眺望良好 / 全居室６畳以上 / ３階建以上 / リビング階段 / 都市ガス / 小学校 徒歩10分以内 / ルーフバルコニー / 平坦地 / 食器洗乾燥機 / 周辺交通量少なめ / 整備された歩道 / 高機能トイレ
照片
图片来自SUUMO。
特征解说
2亿+的大豪宅！只能说不愧为东京都民宅单价最高峰：青山一丁目，10分钟内就有3车站3线路，交通便利性上可谓之无敌。丘主此时只想感叹一句：有钱真好！（
说回这套房子的价格，老实说，2亿以上的房子看租售比已经没有什么意义，因为数据样本太少，而且入住率也非常玄学。这时候我们就需要转换思路来分析。
首先是分析一户建最一般的手法：查找类似房源的出售价格。
由于都内市中心的一户建，土地价格通常都远高于建筑物本身的价格，因此作为参考值，我们可以分别对比一下建筑的平米单价和推算的土地的平米单价（假设建筑物的价格为0）：
| 目标房源 | 参考房1（乃木坂） | 参考房2（赤坂） | |
| 房龄 | 16年 | 20年 | 30年 |
| 平米单价 | 173.6万 | 175.9万 | 190.2万 |
| 平米单价偏移 | 0% | +1.3% | +9.6% |
| 推算土地单价 | 240.3万 | 286.7万 | 280.4万 |
| 推算土地单价偏移 | 0% | +19.3% | +16.7% |
可以看出，2亿2440万日元的房价总价虽高，但在类似条件的房子里其实是比较便宜的。
当然，在这个价格区段上，除了二手一户建其实还有很多选择，比如土地+注文住宅，那么这样对比起来会怎么样呢？
这里我选了一块面积和建筑条件都差不多的一块土地。在这基础上我们假设用的是エコハウス的高端方案的话，造价大约是4000万日元*，因此总价将会是19500 + 4000 = 23500，要比我们看的房子贵510万日元，考虑到是新筑的关系，注文住宅其实是更便宜的，不过考虑到注文住宅所需要的时间和精力成本，这就是一个值得思考的取舍问题。
*这里要注意的是，我们看的这套房子用的是比较罕见的木造+部分铁骨的建筑结构，铁骨的部分对房子的性能和造价如何影响丘主不是专业人士不敢随意发言，推荐先去看房了解一下铁骨部分都用在了哪些地方，再找建筑行业的专家咨询一下。
说完了价格再说一说地段的问题。与公寓不同的是，一户建不存在管理状态的要素，因此对于一户建来说地段就显得尤为重要。特别是对于高端一户建来说，地段和建筑的唯一性是决定房子价值的重要因素。
我们来具体分析一下这套房子的地段，首先从大环境上我们可以先参考一下青山一丁目、乃木坂这三个站的乘车人数：
总体来说，这三个站近年来都上涨趋势显著，特别是人流量最大的交流枢纽青山一丁目。可以预计在目前的景气趋势下仍然会保持上涨，但不排除全球遇到次贷危机级别的金融海啸会影响人流量——进而影响地价和房价。
再看一些细节，由于这次的投稿朋友是夫妻+孩子的家庭构成，这里我们来看一下这套房子的学区：港区立青山小学校（徒步4分钟）、港区立青山中学校（徒步6分钟）。从地理位置来看，上学放学的便利性几乎是无敌的，港区的公学校校风也能得到一定保证，但是由于是公立的非进学校，想让孩子考上好的高中可能还是需要私塾辅导。而徒步13分钟的都立青山高校，则是东京650所高中里排名第22，公立高校中排名第5的S级高中！如果孩子能考上这所高校的话，高中的通学想必会轻松很多。
日常生活方面，由于地处外苑前、青山一丁目、乃木坂的中间，有3大车站的商业设施可以享受，因此在日常的购物消费上也十分便利：徒步3分钟之间就有3家便利店、10分钟之间有4家超市（2家成城石井、1家まいばすけっと、1家ヴィルマルシェ），此外home center、药妆店在10分钟范围内也各有3家以上。唯一美中不足的是，附近没有大型超市，如果是特别喜欢自己做饭的朋友可能会感觉到一些不便。
最后是房子的唯一性：无论是青山一丁目、外苑前还是乃木坂，一户建的掉落都极其稀少。丘主也顺便翻了一下同地段的公寓楼，库存相对比一户建多一些，但是在停车方面就比一户建要惨很多：大多数的公寓的公共停车场都没有空位，即使有，也需要一个月5万-7万的超高单价。再就是一户建独有的自由空间（特别对于有孩子的家庭来说）也是公寓所无法相比的。
另外，房子附近同时坐拥明治神宫外苑、赤坂御所和都立青山公园三大绿地，虽身处都心又却随时能接触自然（还是国家级别的），可以说是十分无敌了。
丘主想买的理由
- 地段无敌！逼格最高的港区+3线3车站，颇有一种宇宙中心就在此处的感觉——有钱真好（x
- 价格合理。总价虽然高，但是与周边类似条件的房子相比其实价格还是比较合理的。
- 翻新房，能立刻入住。对于搞不定注文住宅或者想早点入住的朋友来说，这个地段的这套房子基本就是唯一选择。
丘主不想买的理由
- 难得掏这么一个大手笔的钱的话，丘主还是比较想修注文住宅。毕竟试算过去注文住宅的性价比还是要比直接买二手一户建更高（排除铁骨的不确实因素），而且能按中国人的习惯来定制一些东西（比如加入整体地暖、多加一些USB接口）。用现代科技也能解决很多过去不容易解决的一户建老大难的问题：保温性、耐久性、隔音性等等。
- 超市太少。这一点其实因人而异，不过作为一个自炊爱好者来说，丘主觉得这套房子附近的超市是有些不够看的：只能解决温饱但达不到小康的水平。这一点与其它方面都接近无敌的便利性来说确实是有一些反差的。当然如果平时饮食都以外卖、餐厅为主或者家里有家庭主妇每天可以有计划地网购食材可以忽略此问题。
丘主的判定
如果你
- 没有自信搞定注文住宅的各种配置设计，或者对房子的装修等没有特别高的要求，对目前这套房子的装修已经满意。
- 想尽早入住，不想花太多的时间和精力去折腾贷款、土地购买、选工务店、和工务店扯皮、等工务店慢吞吞地把房子建好……
的话，丘主是推荐购买这套房子的，但如果不是的话，丘主推荐还是选择土地+注文住宅的方式，在经济上和生活质量上都会更加划算。
