Bagaimana cara membeli properti investasi berkualitas tinggi di Jepang?

Pendahuluan

Halo semua, saya Okanushi (丘主). Hari ini saya di sini untuk membicarakan topik yang paling memprihatinkan yaitu membeli properti investasi di Jepang. Dalam artikel ini, saya akan memulai dari saluran transaksi real estat Jepang, menjelaskan kepentingan semua pihak dari prinsip-prinsip dasar, dan secara sistematis menguraikan strategi membeli properti investasi Jepang. Isinya panjang, tetapi saya yakin Anda akan mendapatkan banyak setelah membacanya.

Pada saat yang sama, artikel ini juga akan melibatkan banyak wawasan dalam industri, dan hasilnya tak terelakkan akan mempengaruhi kepentingan banyak praktisi. Oleh karena itu, tetap tenang dan berpikir secara independen, dan jangan terkejut jika Anda menemukan komentar yang kuat atau tidak menyenangkan di bagian komentar.

Apa itu properti investasi berkualitas tinggi?

Jenis properti apa yang dapat dianggap “berkualitas tinggi”? Setiap orang mungkin memiliki jawaban yang berbeda untuk pertanyaan ini. Beberapa orang mungkin mengatakan bahwa properti tersebut harus berada di lokasi yang baik, memiliki usia yang baru, memerlukan pengelolaan minimal, menghadap ke selatan, memiliki penyewa berkualitas tinggi dan tingkat hunian yang stabil… Memang, semua atribut ini bermanfaat untuk operasi yang stabil jangka panjang dari properti, dan mereka dapat memungkinkan pemilik untuk tidak khawatir. Namun, mendefinisikan properti yang memenuhi kondisi ini sebagai “properti berkualitas tinggi” masih terlalu dasar dan satu sisi.

Kita tahu bahwa setiap jenis investasi, termasuk real estate, pada dasarnya dievaluasi berdasarkan dua aspek: return dan risk. Khusus untuk real estate, yang merupakan aset tetap yang memerlukan penahanan jangka panjang, kita dapat memecah return menjadi tingkat return dan durasi (yaitu berapa tahun properti dapat disewakan secara keseluruhan). Berdasarkan ini, ketika kita menyusun beberapa indikator terkait real estate, kita dapat menemukan bahwa:

• Tingkat return: sewa tahunan, biaya penahanan, harga properti…
• Durasi: usia properti, struktur bangunan, tren populasi jangka panjang…
• Risiko: lokasi, pengelolaan, orientasi, kualitas penyewa, stabilitas hunian…

Kita harus mengevaluasi ketiga indikator utama tingkat return, durasi, dan risiko secara komprehensif. Namun, jika kita mengikuti pandangan awal, sewa dan harga properti, yang terkait dengan return (terutama tingkat return), akan benar-benar diabaikan.

Sebenarnya, untuk negara seperti Jepang dengan pasar real estate yang sangat matang, hampir semua properti di pasar telah mencapai keseimbangan tertentu dalam ketiga indikator utama ini (dengan kata lain, efektivitas biaya relatif serupa). Misalnya, tanpa mempertimbangkan penggunaan kembali lahan, berikut dapat diamati:

• Properti baru di daerah perkotaan: tingkat return rendah, durasi tinggi, risiko rendah.
• Properti lama di daerah perkotaan: tingkat return sedang, durasi sedang, risiko sedang.
• Properti lama di daerah pinggiran: tingkat return tinggi, durasi rendah, risiko tinggi.

Tentu saja, meskipun efektivitas biaya dari properti yang berbeda sama, mereka masih dapat “cocok” atau “tidak cocok” berdasarkan tujuan investasi dan kemampuan investor yang spesifik. Misalnya, bagi investor yang berharap memperoleh jumlah arus kas jangka pendek yang besar, properti baru di pusat kota Tokyo jelas tidak cocok; bagi investor yang tinggal di negara asal mereka, tidak berbicara bahasa Jepang, dan tidak memiliki teman di Jepang, properti di kota-kota tingkat tiga atau empat yang hanya dapat dikelola oleh perusahaan manajemen Jepang jelas tidak cocok.

Di sisi lain, meskipun efektivitas biaya real estate di Jepang relatif serupa dari perspektif makro, ketika datang ke properti individu, masih mungkin ada situasi di mana harga properti terlalu tinggi atau terlalu rendah dalam rentang yang wajar. Oleh karena itu, definisi “properti berkualitas tinggi” yang kami berikan di sini adalah:

Properti di mana harga properti secara signifikan lebih rendah dari harga pasar, dengan terkecuali properti yang sulit dioperasikan.

To explain in more detail, “difficult to operate” refers to properties that cannot be operated normally or healthily by most investors without relevant professional knowledge, such as dangerous buildings (which require architectural knowledge), properties with borrowing rights/that cannot be rebuilt (which require legal knowledge), and properties such as shrines, theaters, restaurants, and factories (which require professional knowledge or qualifications).

The market price refers to the average property price under similar conditions during the same period. For example, properties that are within a 5-minute walk of a certain station and have similar age, orientation, and area conditions (or have been standardized) can be compared. In other words, you cannot compare a house in Saitama Prefecture with one in Tokyo and say that it is “below the market price”.

Properties that are priced significantly below the market price not only maximize your investment benefits but also indirectly reduce the holding risk of the property. The premise we need to understand is that if a certain type of property has its market price, it means that this type of property is marketable (can be sold smoothly) when it meets the market price. Of course, the speed of circulation may vary. For example, tax-saving properties need to find buyers who also want to save taxes, and large properties need to find buyers with similar budgets. To put it simply, within the scope of common sense, there is no property that cannot be sold if the price is right.

Properties priced significantly below the market price can ensure your resale income when you sell it, making it rentable and sellable (can be rented out or sold). Especially when the property you purchase is in a state where you can earn money by selling it immediately after buying it, even if it is only 1 Japanese yen, it means that you have at least a 70% chance of winning this investment. Note that this does not mean that if you buy a property for 9,999,999 yen and sell it for 10 million yen, it is priced below the market price, but rather that after taking into account various transaction costs (such as agency fees, registration fees, taxes), there is at least a profit of 1 yen.

Hambatan Tersembunyi dalam Membeli Properti Berkualitas Tinggi

Karena properti berkualitas tinggi memiliki banyak manfaat, properti semacam itu tidak mudah didapatkan, jika tidak semua orang akan menjadi jutawan. Untuk membeli properti semacam itu, kita perlu memiliki kualifikasi yang sesuai dan mampu mengatasi setidaknya satu dari “hambatan” berikut.

Hambatan-hambatan ini mungkin tampak samar, tetapi jika kita memposisikan diri sebagai mitra hilir kami – agen real estat – kesimpulan akan sangat jelas.

Hambatan Keuangan

Dalam masyarakat kapitalis seperti Jepang, uang berbicara, dan ini mungkin adalah fakta yang tidak dapat disangkal di banyak negara di seluruh dunia. Secara umum, semakin tinggi anggaran untuk membeli rumah, semakin tinggi kemungkinan membeli properti berkualitas tinggi. Hal ini tidak hanya karena semakin tinggi anggaran, semakin sedikit pesaing (investor lain) yang dapat Anda bersaing dengan, tetapi juga karena ini terkait langsung dengan sumber informasi Anda yang paling langsung: agen real estat.

Kita tahu bahwa di Jepang, komisi untuk membeli properti umumnya adalah 3% dari harga properti + 60.000 yen + pajak konsumsi. Metode perhitungan komisi ini jelas menghubungkan pendapatan agen langsung ke harga properti. Oleh karena itu, dari sudut pandang agen, ketika menghabiskan waktu yang sama untuk terhubung dengan calon pembeli, jelas bahwa semakin tinggi anggaran klien, semakin tinggi nilai di mata agen, dan semakin layak untuk menerima layanan yang lebih memperhatikan dan memberikan lebih banyak sumber daya komersial (seperti intelijen properti, penyebaran pengetahuan, saluran pinjaman, dll.).

Sebaliknya, prioritas klien dengan anggaran rendah akan lebih rendah, dan mereka tentu saja tidak akan dapat mendapatkan properti yang bagus dari agen. Terutama jika anggaran ini sudah lebih rendah dari biaya dasar tenaga kerja agen, berbagai trik akan muncul – ini seperti tur satu hari di Beijing dengan harga 10 yuan ($1,5) untuk orang-orang lanjut usia di China. Hasilnya dari pendaftaran akan terikat pada berbagai toko hitam untuk belanja paksa, karena hadiah 10 yuan secara sederhana tidak masuk akal, dan bulu harus diambil dari domba.

Oleh karena itu, di Tokyo, untuk klien yang tidak tinggal di Jepang dengan anggaran kurang dari 20 juta yen, agen yang berbicara bahasa Inggris yang mereka hubungi kemungkinan besar akan mengatur seorang pemula/magang untuk berlatih, atau secara langsung menemukan beberapa properti dengan margin keuntungan tinggi (seperti hadiah tambahan dari penjual, atau markup untuk penjualan kembali) untuk menghasilkan keuntungan.

Jangan berpikir naif bahwa dengan terhubung dengan agen berbahasa Inggris, kedua belah pihak berbicara bahasa Inggris, dan tidak perlu mengunjungi properti secara langsung, Anda dapat menghemat biaya tenaga kerja, dan mereka akan memberi prioritas pada pelayanan Anda. Hal sebaliknya yang terjadi. Dari pengalaman, pembeli asing kurang memiliki pengetahuan dasar tentang properti Jepang dan perlu menghabiskan banyak waktu untuk mempopulerkan mereka; mereka tidak dapat memahami materi Jepang dan membutuhkan terjemahan manual; mereka kurang memiliki semangat kontrak dan memiliki tingkat pembatalan yang tinggi (mereka menanyakan banyak pertanyaan ke agen A tetapi akhirnya membeli dari agen B karena komisi B lebih murah), dan biaya resepsi hanya tinggi dan tidak rendah dibandingkan dengan orang asing dan Jepang yang tinggal di Jepang.

Demikian pula, meminta agen untuk menyediakan sumber daya berkualitas tinggi saat bernegosiasi tentang komisi dengan agen sama saja dengan mencari sesuatu yang tidak dapat dicapai saat membeli properti berkualitas tinggi.

Hambatan Pengetahuan

Jadi, apakah ini berarti anggaran yang rendah tidak dapat membeli real estat berkualitas tinggi? Tentu saja tidak, karena agen bukanlah satu-satunya sumber informasi Anda. Dengan kata lain, jika Anda sudah memiliki cukup visi investasi dan kemampuan pengumpulan informasi, maka agen hanyalah “alat” untuk membantu Anda mengeksekusi proses melihat dan membeli rumah, selama tidak melibatkan masalah sumber rumah eksklusif, agen yang Anda gunakan sama saja.

Sebenarnya, dari sudut pandang pembagian kerja awal di industri ini, tugas agen adalah memfasilitasi transaksi real estat yang lancar di pasar dan berperan dalam menghubungkan pembeli, penjual, bank, perusahaan manajemen, dan departemen lainnya, bukan mengembangkan berbagai rencana investasi dan saran investasi untuk pelanggan. Ini sudah termasuk dalam kategori industri konsultasi real estat, bukan industri sirkulasi real estat.

Jadi bagaimana kita bisa melewati ambang pengetahuan? Dengan cara sederhana, kita perlu memiliki kemampuan untuk menyelidiki dan mengevaluasi properti secara logis setelah mendapatkan rumah, dan menilai apakah akan menjualnya dalam waktu singkat. Tentu saja, tidak ada investor profesional yang dapat memiliki penilaian yang efisien pada semua properti – mereka biasanya fokus pada keahlian mereka sendiri, seperti investigasi bangunan, investigasi pasar sewa untuk area tertentu, investigasi harga tanah, dan sebagainya. Pada akhir artikel ini, saya juga akan merekomendasikan beberapa area yang relatif mudah dipelajari bagi pemula.

Dari sudut pandang agen, hal ini sama saja. Jika seorang klien dapat berkomunikasi dengan lancar, menyelidiki beberapa informasi sendiri, dan membuat keputusan dengan tegas, itu sebenarnya akan mengurangi biaya penerimaan agen, dan agen secara alami akan lebih bersedia menyediakan sumber daya bisnis lain untuk Anda.

Sebaliknya, jika klien ragu-ragu (yang paling umum adalah berjanji pada awalnya, tetapi tiba-tiba berhesitasi dan menemukan berbagai alasan saat membuat keputusan), atau logikanya bingung (misalnya, pada awalnya, mengatakan bahwa pencahayaan bukan masalah, tetapi kemudian menolak sumber rumah yang direkomendasikan karena pencahayaan buruk), agen tidak akan lagi memberikan prioritas penerimaan.

Penghalang Saluran

Jika ambang batas pengetahuan dapat menyelesaikan analisis dan penilaian setelah menghubungi properti, maka ambang batas saluran menyelesaikan bagaimana menghubungi properti berkualitas tinggi potensial.

Sebenarnya, bagian ini telah disebutkan dalam artikel saya sebelumnya – Ketika Kita Berbicara tentang Investasi Properti Jepang. Rasio biaya-manfaat properti biasanya terkait dengan biaya pemasaran. Semakin buruk propertinya, semakin tinggi biaya pemasaran yang dibutuhkan. Di sisi lain, properti yang sangat berkualitas tinggi akan sering dibeli begitu mereka dirilis dan tidak perlu dipromosikan di berbagai platform dan saluran.

Saya harus memberi tahu Anda fakta sedih di sini – ketika Anda mempercayakan agen untuk merekomendasikan properti yang bagus kepada Anda secara tepat waktu, agen Anda pasti akan penuh dengan “baik, baik, baik”, tetapi ini sama seperti ketika Anda menyapa teman sekelas yang sudah lama tidak bertemu dan mengatakan “datang ke rumah saya untuk makan malam jika Anda memiliki waktu luang”, dan pihak lain penuh dengan “baik, baik, baik”, tetapi sama tidak dapat diandalkan dengan menemukan Anda untuk makan malam suatu hari nanti. Orang yang berpengalaman dapat mengingat bahwa di antara agen-agen yang berjanji untuk menemukan properti untuk Anda secara teratur, berapa banyak yang benar-benar melakukannya?

Proses mencari properti melalui agen jauh lebih sulit daripada yang Anda pikirkan. Ini bukan hanya karena sistem yang mereka hadapi (reins) 10 kali lebih sulit digunakan daripada sistem (seperti Rakuten, Kenbiya, Athome, dll.) yang ditujukan untuk konsumen umum di pasaran, tetapi juga karena tingkat keberhasilan merekomendasikan rumah seperti ini benar-benar rendah. Pertama-tama, setidaknya 70% pembeli yang mengandalkan agen untuk menemukan properti tidak melihat platform atau memahami harga pasar. Sebagian besar properti yang direkomendasikan kepada mereka entah dijawab dengan “OK, saya akan mempelajarinya” dan kemudian dilupakan, atau ditunda dengan alasan ambigu (seperti “penampilannya tidak bagus”, “lokasinya tidak familiar”, “saya merasa rumah ini mahal karena sedang diperdagangkan oleh orang Cina”), atau mereka mengklaim untuk “membandingkan tiga toko” dan membiarkan agen menemukan sekelompok properti yang tidak dapat dibandingkan, dan agen secara alami kehilangan motivasi untuk merekomendasikan properti dari waktu ke waktu.

Kedua, seperti yang disebutkan sebelumnya, peran agen adalah memfasilitasi antara pihak yang membeli dan menjual dan berbagai kekuatan, membantu dalam menyelidiki properti, dan memastikan bahwa kontrak transaksi benar, bukan memberikan saran investasi. Oleh karena itu, alasan agen merekomendasikan properti sering sederhana dan kasar: tingkat pengembalian dari properti ini terlihat baik, properti ini dapat dipinjamkan untuk waktu yang lama, dan lokasi properti ini baik. Bahkan jika beberapa agen memiliki pemahaman yang lebih dalam tentang properti investasi, mereka umumnya tidak bersedia untuk menjelaskan lebih lanjut – karena membutuhkan banyak waktu untuk menyelidiki dan menganalisis, layanan ini mungkin ditinggalkan untuk pelanggan yang berulang, tetapi tidak akan ditinggalkan untuk wajah baru tanpa ada hubungan kepercayaan.

Hubungan ideal antara agen dan pelanggan yang saya lihat dan alami adalah kedua belah pihak dengan jelas melakukan tugas mereka. Agen berfokus pada menyediakan properti sesuai dengan persyaratan pelanggan, dan tidak terlalu banyak campur tangan dalam aspek lain. Pelanggan akan mengevaluasi properti sesuai dengan logik mereka sendiri, dan memberikan umpan balik waktu yang tepat dan menyesuaikan kondisi dengan agen. Sayangnya, jenis hubungan seperti ini membutuhkan profesionalisme yang lebih tinggi dari kedua belah pihak, dan hanya dapat dilihat di beberapa perusahaan agen berkualitas tinggi.

Suatu kali, seorang penjualan properti Inggris dengan tingkat penjualan teratas mengungkapkan rahasia pemasarannya yang sukses kepada saya: memuji satu atau dua properti secara berlebihan dan membiarkan pelanggan langsung melakukan transaksi, jangan biarkan pelanggan membandingkan, jangan biarkan pelanggan bertanya, semakin banyak dia bertanya, semakin sedikit yang dia beli. Jika lawan masih tidak tergerak setelah serangan sengit, abaikan dan tunggu pihak lain untuk mengambil inisiatif untuk mendekati atau mencari pelanggan baru berikutnya. Ketidakandalan dalam mempercayakan agen untuk menemukan properti terlihat jelas.

Oleh karena itu, saya masih merekomendasikan bahwa semua orang mencari properti sendiri, setidaknya pada tahap awal dan tengah, menciptakan diri Anda sendiri sebagai investor “terpercaya”, sehingga Anda akan menemukan agen “terpercaya”. Pada tahap selanjutnya, jelaskan arah mencari properti Anda sendiri, dan kemudian biarkan agen mengisi kesenjangan.

Saya akan membahas metode spesifik untuk menemukan properti nanti.

Apakah semua properti berkualitas tinggi sudah diambil oleh agen?

Membicarakan hal ini, kebanyakan orang mungkin akan berpikir tentang pertanyaan ini: karena properti berkualitas tinggi sangat bagus, apakah orang biasa masih memiliki kesempatan untuk membelinya? Sebagai upstream kami, agen pasti akan menjadi yang pertama menghubungi properti-properti ini. Ketika mereka menemukan bahwa properti tersebut bagus, apakah mereka tidak akan diam-diam membelinya terlebih dahulu? Apakah properti yang kami beli adalah properti yang mereka “tinggalkan”?

Tentang masalah ini, saya hanya bisa mengatakan bahwa itu sebagian benar dan sebagian salah. Benar bahwa beberapa properti memang diambil oleh agen terlebih dahulu, tetapi sebenarnya, sebagian besar properti ini tidak dapat diakses oleh orang biasa pada awalnya. Yang tidak benar adalah bahwa agen tidak sekuat yang orang pikirkan, dan masih ada sejumlah besar “ikan yang lolos” bahkan setelah melewati agen.

Lalu bagaimana agen mendapatkan properti berkualitas tinggi pada awalnya? Ada dua saluran utama: yang pertama adalah melalui pengacara dan bank, dan yang kedua adalah melalui pembelian tunai dari individu.

Pertama-tama, seperti yang kita tahu, di Jepang, jika pemilik mengalami kesulitan keuangan dan menyebabkan hipotek dipotong, pemilik dapat bernegosiasi dengan bank dan menjual rumah untuk melunasi sebagian atau seluruh sisa pinjaman di bawah kesepakatan bank. Jenis penjualan ini disebut “任意売却” (disingkat menjadi “任売“) dalam bahasa Jepang. Jenis properti ini sering dijual jauh di bawah harga pasar karena waktu penjualan yang terbatas dan keinginan pemilik untuk menjual. Tentu saja, bank dan pengacara yang memiliki hubungan dengan pemilik dan hampir bangkrut dapat memperoleh informasi ini pada awalnya, dan mereka akan mengungkapkan informasi ini kepada agen dengan siapa mereka memiliki hubungan kerja sama. Setelah mengetahui berita ini, agen akan segera menggunakan uang tunai penuh atau pinjaman jangka pendek untuk mengambil properti.

Kedua, di pasar perumahan bekas Jepang, sebagian besar properti yang beredar adalah dipercayakan oleh pemilik yang secara aktif pergi ke toko agen untuk menjual rumah mereka. Namun, sebagian kecil properti dihasilkan oleh agen yang mengambil inisiatif untuk membimbing pemilik untuk menjual properti mereka melalui selebaran, panggilan telepon, dan koneksi. Jenis agen yang mengkhususkan diri dalam “produksi” properti dari awal disebut “物上げ屋” dalam bahasa Jepang. Namun, seperti pepatah, biaya pemasaran yang tinggi berarti efektivitas biaya yang rendah, sehingga harga properti yang diperoleh melalui saluran ini biasanya jauh lebih rendah dari harga pasar.

Sebagai investor individu, apakah mungkin untuk membeli properti berkualitas tinggi dengan mengunjungi pengacara, bank, atau meminta teman dan keluarga jika mereka memiliki properti untuk dijual, seperti pegadaian? Saya dapat dengan bertanggung jawab mengatakan bahwa itu adalah tidak mungkin.

Sebagai konsultan untuk perusahaan real estate, saya sendiri telah berpartisipasi dalam negosiasi antara perusahaan perantara, bank, dan firma hukum. Kesulitan di sini melampaui apa yang dapat dibayangkan oleh kebanyakan orang. Mengambil bank sebagai contoh, jumlah properti yang tersedia untuk dijual di sebagian besar bank terbatas, dan sudah disepakati dengan perantara koperasi tertentu sebelum Anda memasuki pasar. Bahkan jika Anda cukup beruntung menemukan bank dengan sedikit keleluasaan, langkah berikutnya adalah memperoleh kepercayaan mereka – memperlakukan perwakilan bank dengan makanan dan minuman yang baik, membuka rekening di bank dan mentransfer rekening utama perusahaan ke bank ini hanya beberapa operasi dasar. Anda juga perlu melakukan segala yang Anda bisa untuk melakukan deposito tetap, membeli produk keuangan, dan meminjam uang dan melunasi tepat waktu. Akhirnya, Anda perlu memiliki dana yang cukup untuk membeli rumah yang disediakan oleh bank – Anda harus membuat keputusan cepat untuk membeli, dan Anda tidak bisa terlalu pemilih tentang properti. Ini seperti membeli sekeranjang kentang dari grosir, selalu ada beberapa yang tumbuh atau rusak, tetapi Anda tidak bisa memilih mereka untuk dijual kembali (itu adalah pekerjaan pengecer), jika tidak grosir tidak akan menjual kepada Anda.

Firma hukum juga mengkhususkan diri dalam likuidasi kebangkrutan. Setiap minggu, faks masuk dari berbagai perantara, semua dengan tujuan yang sama: mencari kerjasama atau menjual properti.

Seperti yang Anda lihat, tidak satu pun dari saluran ini dapat dioperasikan sendirian, dan sumber hulu properti ini penuh dengan darah dan air mata di balik setiap properti, yang tidak bisa dengan mudah diringkas dengan kata “intersep”.

Di sisi lain, perantara jauh dari kuat seperti yang kita bayangkan. Teman yang sedikit mengenal industri ini seharusnya tahu bahwa perantara adalah industri “penghasil uang cepat” yang khas, dan satu-satunya indikator kinerja seorang penjual adalah berapa banyak komisi yang ia hasilkan untuk perusahaan dalam setahun. Untuk setiap pendapatan komisi yang dihasilkan, setidaknya 70% digunakan untuk membayar gaji penjual (termasuk komisi, gaji dasar, jaminan sosial, asuransi medis, dan biaya sehari-hari). Dengan kata lain, kecuali Anda mengkhususkan diri dalam akuisisi real estat, kolam modal perusahaan perantara umumnya kecil dan tidak mampu membeli properti besar. Terutama untuk perusahaan agen real estat Inggris skala kecil, mereka umumnya hanya dapat menangani beberapa properti investasi 1R, dan tidak benar-benar dapat menolak jenis properti apa pun.

Ini sebabnya saya merekomendasikan agar Anda memiliki anggaran yang cukup tinggi sebelum berinvestasi dalam real estat – anggaran Anda (termasuk pinjaman) harus sejajar dengan kolam modal perusahaan perantara kecil dan menengah ini, jika tidak, tidak banyak kesempatan untuk sukses.

Ngomong-ngomong, satu hal yang mungkin mengejutkan Anda adalah bahwa properti “dimakan” oleh perusahaan perantara umumnya tidak dipegang untuk waktu yang lama dan segera dijual kembali di pasar setelah ada kenaikan harga. Beberapa mahasiswa mungkin bertanya: Bukankah properti seharusnya dipegang dalam jangka panjang? Bisakah mereka memaksimalkan keuntungan mereka dengan menjual properti begitu cepat? Ini sebenarnya terkait dengan masalah reproduktibilitas investasi – jika investasi dapat segera direproduksi, maka realisasi jangka pendek lebih sesuai dengan model bisnis “penghasil uang cepat” dari perusahaan perantara. Sebaliknya, bagi orang biasa, justru karena tidak dapat direproduksi dalam jangka pendek, mereka perlu mempertahankan properti mereka dalam jangka panjang.

Model investasi apa yang cocok untuk pemula?

Berinvestasi di bidang properti sebenarnya adalah hal yang sangat kejam, karena intinya adalah permainan antara pembeli dan penjual (termasuk pengembang) – kecuali situasi di mana penjual perorangan terburu-buru untuk mengumpulkan uang, berinvestasi di bidang properti pada dasarnya adalah:

Penjual: Saya pikir rumah ini tidak menguntungkan lagi vs. Pembeli: Tidak, saya pikir rumah ini masih bisa menghasilkan uang.

Jika Anda berpikir dengan cermat, Anda akan menemukan bahwa penjual biasanya memiliki informasi yang jauh lebih banyak tentang rumah daripada Anda: pemilik telah memegangnya selama begitu banyak tahun dan secara alami mengetahui situasi sewa rumah, mengetahui masalah bangunan / dekorasi rumah, dan pengembang mengetahui biaya tanah dan konstruksi rumah… Untuk “mengalahkan” penjual dalam situasi ini, Anda harus memiliki satu atau lebih dari kondisi berikut:

• Kondisi 1: Anggaran Anda lebih besar dari kolam modal yang bertanggung jawab atas perdagangan properti ini oleh perantara.
• Kondisi 2: Anda memiliki sistem sendiri untuk mengevaluasi properti, dan perspektif dan akurasi Anda dapat melebihi penjual dan perantara.
• Kondisi 3: Kemampuan Anda untuk menanggung arus kas yang rendah lebih kuat daripada penjual dan perantara.

Mari kita lihat lebih dekat model mana yang dapat memenuhi kondisi di atas dan dapat dengan cepat dipelajari.

Seluruh apartemen dan AP (apartemen) di daerah perkotaan

Keuntungan terbesar dari memiliki seluruh apartemen atau AP dalam hal nilai aset adalah proporsi tanahnya yang tinggi dan pemilik memiliki kendali penuh atasnya. Mereka dapat bebas memutuskan untuk merobohkan atau membangun kembali gedung, membagi atau menggabungkan tanah, dan bahkan dapat mengusir penyewa. Hal ini cocok dengan fakta bahwa tanah di daerah perkotaan adalah komoditas yang berharga dan sulit untuk didepresiasi dengan mudah.

Dengan fakta ini, berinvestasi dalam seluruh apartemen dan AP dengan nilai tanah yang jauh lebih tinggi dari rata-rata pasar adalah strategi investasi yang sangat menguntungkan. Nilai tanah yang tinggi dapat memberikan banyak manfaat, seperti kemampuan untuk menjual tanah dengan harga tinggi ketika gedung dirobohkan di masa depan, bank yang fokus mengevaluasi nilai keamanan properti akan memberikan evaluasi yang lebih tinggi, dan kemampuan properti untuk mempertahankan nilainya akan lebih kuat.

Kunci dari strategi ini adalah bahwa sebagian besar investor dan perantara hanya melihat tingkat pengembalian properti secara dangkal, sedangkan sebagian kecil investor profesional yang menghitung biaya operasional dan arus kas aktual properti, dan hanya sedikit investor dan perantara yang menghitung nilai tanah.

Oleh karena itu, setelah kita telah memahami metode evaluasi nilai tanah seluruh apartemen dan AP, kita dapat memenuhi syarat kedua. Jika anggaran Anda tinggi, Anda juga dapat memenuhi syarat pertama.

Meskipun sedikit orang yang tahu cara mengevaluasi nilai tanah, itu tidak sesulit yang dibayangkan semua orang. Saya sering membantu klien saya mengevaluasi nilai tanah di tempat kerja. Saya menggunakan metode berikut: pertama, temukan tanah yang mirip dengan properti target (lebih baik di distrik yang sama) yang terdaftar atau dijual, dan kemudian gunakan rumus berikut untuk menghitung “harga satuan” tanah (indeks standar yang mengubah tanah menjadi efisiensi bangunan):

Harga satuan = Harga tanah ÷ Luas efektif tanah ÷ Rasio luas lantai

Kemudian, sesuai dengan perbedaan orientasi, bentuk, dan apakah ada bangunan yang tersisa antara tanah target dan kasus tanah, sesuaikan harga satuan di atas. Misalnya, berikan 10% poin tambahan untuk tanah menghadap selatan dan 20% penurunan untuk tanah bendera untuk menghilangkan perbedaan kondisi antara kedua tanah.

Terakhir, teliti harga rute kedua tanah di situs harga tanah publik, dan gunakan rumus berikut untuk menghitung harga pasar tanah target:

Harga tanah target = Harga satuan kasus tanah × Harga rute tanah target ÷ Harga rute kasus tanah × Rasio luas lantai kasus tanah × Luas efektif kasus tanah

Jika Anda khawatir harga kasus tanah bersifat kebetulan, Anda dapat memilih kasus tanah lain untuk verifikasi. Jika hasil perhitungan kedua hampir sama, perkiraan nilai tanah target hampir akurat.

Setelah menghitung harga tanah properti, kita juga dapat memperkirakan nilai bangunan berdasarkan strukturnya dan umurnya. Sebagai contoh, jika sebuah AP memiliki struktur kayu, usia 20 tahun, dan luas bangunan 60 tsubo (sekitar 198,9 meter persegi), dengan asumsi masa ekonomis di daerah tersebut sekitar 50 tahun dan harga satuan konstruksi adalah 800.000 yen, maka nilai perkiraan bangunan saat ini adalah:

28,8 juta yen = 800.000 yen × 60 × (20-50) ÷ 50

Jika penilaian tanah ditambah dengan penilaian bangunan dari sebuah properti lebih besar dari harga jualnya, itu berarti properti memiliki keuntungan dalam hal harga dan layak dipertimbangkan. Sebenarnya, bahkan di daerah yang sangat kompetitif seperti Tokyo, masih banyak properti yang dapat ditemukan melalui perhitungan. Seringkali, Anda bahkan tidak perlu menghitung nilai bangunan, Anda dapat menggunakan akal sehat untuk menilai apakah properti tersebut cukup murah (misalnya, harga jual dikurangi penilaian tanah hanya beberapa juta yen, atau bahkan lebih rendah dari penilaian tanah).

Menyewakan Rumah dengan Sewa Apartemen

Model investasi ini mungkin terlihat kontra-intuitif bagi teman-teman di dalam negeri, tetapi penelitian sedikit akan mengungkapkan bahwa model ini sangat praktis dan sangat cocok untuk pemula.

Kita tahu bahwa untuk beberapa properti tertentu, ada permintaan lebih besar untuk hunian sendiri daripada untuk disewakan. Contoh khas termasuk apartemen kelas atas, apartemen berukuran besar, dan rumah di daerah sekolah (meskipun daerah sekolah di Jepang tidak mensyaratkan orang tua untuk membeli rumah untuk tinggal, rumah yang disewakan untuk tinggal umumnya rata-rata dalam manajemen dan dekorasi interior, dan tidak dapat didekorasi semaunya, sehingga orang tua masih cenderung membeli rumah).

Di sisi lain, hukum Jepang (Undang-Undang Sewa Tanah dan Sewa Rumah) lebih condong ke arah penyewa. Undang-Undang Sewa Tanah dan Sewa Rumah menetapkan bahwa ketika pemilik rumah dan penyewa menandatangani “kontrak sewa umum” (kontrak sewa populer di Jepang), jika jangka waktu sewa berakhir dan penyewa menyatakan keinginan untuk memperbarui sewa, pemilik rumah harus tanpa syarat setuju untuk memperbarui sewa kecuali ada alasan yang sah (seperti sewa yang jauh lebih rendah dari harga pasar, atau rumah adalah bangunan berbahaya yang tidak lagi cocok untuk ditinggali, dll.).

Ketika dua karakteristik ini digabungkan, fenomena yang sangat mengejutkan bagi teman-teman di dalam negeri kita muncul – beberapa rumah yang disewakan di Jepang sebenarnya dijual dengan harga yang jauh lebih rendah daripada rumah kosong!

Secara umum, jenis properti sewa ini tercipta ketika seorang pemilik tanah membeli properti beberapa tahun yang lalu, mungkin untuk penggunaan pribadi atau menunggu apresiasi. Ketika properti kosong, mereka berharap bisa menghasilkan uang dengan menyewakannya. Namun, ketika pemilik tanah membutuhkan uang atau ingin menjual properti dengan cepat, mereka menemukan bahwa sedikit pembeli – karena pembeli rumah pertama tidak dapat mendapatkan pinjaman (pinjaman residensial Jepang tidak mengizinkan properti disewakan, dan oleh karena itu memerlukan properti kosong saat dibeli), dan bahkan jika mereka membeli dengan uang tunai, mereka tidak tahu kapan mereka akan bisa pindah. Hanya investor yang tersisa. Namun, pengembalian investasi (ROI) untuk jenis properti ini biasanya tidak terlalu tinggi (karena risikonya rendah), dan karena total nilai properti biasanya relatif tinggi, sulit untuk menarik perhatian investor rata-rata. Akibatnya, pemilik tanah harus menjual dengan harga rendah, menghasilkan fenomena properti disewakan yang dijual lebih murah dari properti kosong.

Membeli tipe properti ini sebenarnya cukup sederhana – cukup cari properti yang disewakan dan kosong di gedung yang sama, lalu bandingkan harganya. Selama Anda menemukan bahwa harga per unit area properti yang disewakan lebih rendah daripada properti yang kosong, Anda dapat menghitung margin keuntungan saat membeli properti yang disewakan berdasarkan perbedaan harga. Jika cocok, Anda dapat membelinya.

Satu-satunya persyaratan untuk investor yang menggunakan metode investasi ini adalah bahwa mereka perlu menanggung periode arus kas rendah yang relatif lama. Karena ROI untuk jenis properti ini biasanya lebih rendah daripada properti investasi biasa di pasar, dan karena pemilik tanah tidak memiliki hak untuk meminta penyewa untuk keluar, tidak pasti kapan investasi ini dapat dioptimalkan, bisa satu tahun kemudian, atau bisa 10 atau 20 tahun kemudian. Tentu saja, arus kas rendah masih dapat menguntungkan. Karena titik akhir investasi adalah ketika penyewa pindah, tingkat hunian properti dapat dijamin 100% dan tidak ada risiko ketidaktersediaan selama periode penahanan. Selain itu, apartemen tidak perlu dikelola oleh investor sendiri, sehingga mudah untuk dipegang seperti deposito tetap bank.

Model investasi ini memenuhi ketiga kondisi yang disebutkan di atas. Tentu saja, jika anggaran Anda lebih tinggi, model investasi ini juga memenuhi kondisi pertama, dan margin keuntungan akan lebih besar. Model investasi ini lebih cocok untuk investor yang memiliki beberapa dana tidak terpakai, tidak membutuhkan arus kas tinggi, dan hanya tertarik untuk menghasilkan jumlah keuntungan yang cukup pada akhirnya. Bagi investor asing yang tidak terbiasa dengan pasar Jepang dan tidak berbicara bahasa Jepang, saya juga merekomendasikan model investasi ini.

Properti Investasi di Kota Tier Tiga dan Empat

Apakah ada cara untuk berinvestasi tanpa memiliki persyaratan yang ketat? Tentu saja ada. Yaitu dengan berinvestasi dalam properti real estate di kota-kota tier tiga dan empat di Jepang.

Saya sudah membahas ini secara detail dalam artikel ini: Cara Saya Membeli Properti Investasi yang Sudah Tersewa Penuh dengan Yield Permukaan 19,2% di Jepang, jadi saya tidak akan membahasnya lebih lanjut di sini.

Bagaimana cara menemukan properti potensial berkualitas tinggi secara efektif?

Terakhir, mari kita bahas masalah saluran yang paling banyak dikhawatirkan semua orang – bagaimanapun juga, meskipun model investasi kita sangat canggih, kita masih perlu berhubungan dengan sejumlah besar properti potensial dan memilih dengan hati-hati dari antara mereka. Ini akan menjadi proses yang panjang. Inti dari memilih properti investasi seperti mencari jarum dalam jerami. Atau lebih tajam lagi, seperti mencari beberapa properti biasa dari tumpukan properti yang tidak berguna. Anda harus memiliki kesabaran, fokus, dan perhatian yang berkelanjutan. Ini bukan sesuatu yang dapat diatasi dengan melihat rumah selama satu atau dua hari saja.

Mengenai saluran untuk membeli rumah, meskipun saya telah berulang kali menekankan bahwa mencari rumah sendiri lebih dapat diandalkan daripada menggunakan agen real estate, tetapi ini bukan sesuatu yang bisa dilakukan semua orang (misalnya, untuk investor yang berada di luar negeri, tidak banyak tahu tentang Jepang, dan tidak mengerti bahasa Jepang). Oleh karena itu, di sini, saya akan berbagi dengan Anda metode menemukan properti sendiri dan menanyakan tentang properti melalui agen.

Satu hal yang perlu diperhatikan adalah bahwa tidak peduli apakah Anda memilih untuk mencari rumah sendiri atau menugaskan agen untuk mencari rumah, Anda harus memiliki pengetahuan tentang kedua metode tersebut. Misalnya, untuk investor asing yang terutama mengandalkan agen untuk menemukan properti, Anda setidaknya harus tahu di mana mencari properti secara online, tahu daerah mana yang dapat Anda beli, dan apa harga dan pengembalian umum dari rumah di daerah tertentu. Ini akan mencegah Anda dari “dibantai” dan membeli properti yang jelas lebih tinggi dari harga pasar. Pada saat yang sama, memahami situasi umum dan aturan main juga akan membantu Anda berkomunikasi dengan lancar dengan agen nantinya.

Di sisi lain, untuk investor yang ingin menemukan properti sendiri, sebaiknya juga memahami model bisnis, motivasi, dan pemikiran dalam agen. Setelah semua, agen masih memainkan peran yang tak tergantikan dalam seluruh proses transaksi real estate. Menjalin hubungan baik dengan mereka juga akan membuat mereka memikirkan Anda terlebih dahulu ketika mereka menemukan properti yang sulit dijual tetapi berkualitas tinggi di masa depan.

Mencari Properti Sendiri

Di Jepang, properti investasi yang terdaftar online terutama didistribusikan di antara tiga platform: Rakumachi, Kenbiya, dan athome. Ketiga platform ini merangkum sekitar 80-90% dari sirkulasi pasar (dengan kata lain, hanya sebagian kecil dari properti yang tidak terdaftar secara online), sehingga jika Anda dapat mengakses ketiga platform ini, sangat mungkin bagi Anda untuk menemukan properti investasi yang sukses hanya dengan diri sendiri.

Dari ketiga platform tersebut, saya sangat merekomendasikan athome. Platform ini tidak terlihat sangat “profesional” karena mereka mencakup segala hal (pembelian dan penjualan rumah utama, pembelian dan penjualan properti investasi, penyewaan, pindah, dll.), dan pada beberapa platform (seperti versi web PC), bahkan sulit untuk menemukan pintu masuk ke bagian pembelian dan penjualan properti investasi. Selain itu, desain UI dan skema warna situs web juga cukup “ketinggalan zaman,” dan pada pandangan pertama, mungkin tidak terlihat sangat profesional.

Di Jepang, perusahaan manajemen sewa dan perusahaan perantara umumnya terintegrasi – ada sedikit perusahaan yang hanya melakukan manajemen sewa atau hanya melakukan pekerjaan perantara. Namun, bisnis setiap perusahaan memiliki fokusnya masing-masing, seperti perusahaan real estat berbahasa Inggris umumnya lebih fokus pada layanan perantara daripada manajemen sewa. Di sisi lain, ada banyak perusahaan Jepang yang ditempatkan di area tertentu, terlibat dalam manajemen sewa selama bertahun-tahun, dan cenderung lebih fokus pada bisnis manajemen – yang berarti mereka tidak terlalu pandai dalam membeli dan menjual rumah. Misalnya, ketika menilai harga rumah, mereka mungkin memberikan harga yang berbeda dari tingkat pasar, dan platform pencarian yang mereka gunakan untuk penjualan juga mungkin relatif terbatas, yang mengurangi persaingan di antara pembeli. (Di Jepang, ketika platform pencarian utama mempublikasikan informasi rumah, mereka perlu bernegosiasi dan menandatangani kontrak terpisah, dan tidak mudah hanya dengan mengklik beberapa kali online untuk mulai memasukkan rumah).

Oleh karena itu, dari perspektif pembeli, kesempatan untuk menemukan rumah idaman dalam daftar properti perusahaan real estat yang fokus pada bisnis manajemen akan lebih besar. Bagi penjual (pemilik tanah), karena mereka telah mempercayakan perusahaan manajemen untuk menangani manajemen harian dalam waktu yang lama, mereka telah mengumpulkan banyak kepercayaan dan hubungan, dan mereka mungkin mempertimbangkan untuk mempercayakan penjualan kepada perusahaan manajemen untuk pertama kalinya. Oleh karena itu, perusahaan real estat yang pintar dalam manajemen sewa kadang-kadang masih memiliki properti berkualitas tinggi untuk dijual.

Di sisi lain, karena ATBB secara alami terikat dengan athome, tidak peduli bagaimana strategi penjualan perusahaan manajemen, properti secara umum akan terdaftar pada athome. Oleh karena itu, kesempatan untuk menemukan properti berkualitas tinggi di athome adalah yang tertinggi di antara ketiga perusahaan real estat ini.

Tentu saja, merekomendasikan athome tidak berarti bahwa dua lainnya (Rakutai dan Kenbiya) tidak layak dipertimbangkan. Pada dasarnya, daftar properti di tiga platform tidak sama persis. Bagi investor, mempertimbangkan ketiga platform dapat secara efektif memperluas jangkauan pencarian dan juga lebih memudahkan untuk memahami kondisi pasar.

Di sini, saya ingin secara khusus menyebutkan investor di luar Jepang yang tidak mengerti bahasa Jepang. Saat ini, sebagian besar browser dilengkapi dengan fungsi terjemahan otomatis, dan bahasa Jepang yang digunakan pada platform pencarian umumnya adalah frasa sederhana yang dapat dipahami oleh terjemahan otomatis hampir 80% hingga 90% dari waktu. Oleh karena itu, bahkan jika Anda tidak mengerti bahasa Jepang, saya sangat menyarankan agar Anda dapat mengunjungi situs web ini terlebih dahulu untuk melihat dan memahami pasar.

Tentu saja, saat membuat pertanyaan, Anda mungkin masih memerlukan bantuan dari agen berbahasa Inggris untuk menyelesaikan masalah komunikasi bahasa. Meskipun sebagian besar daftar properti di Jepang dapat diperkenalkan oleh perantara apa pun, masih ada bagian yang cukup besar dari daftar yang eksklusif untuk perantara (pada dasarnya, daftar media umum yang ditandatangani dengan hanya satu agensi, dan Anda tidak perlu terlalu memperhatikan detail operasional tertentu), dan agensi berbahasa Inggris Anda mungkin tidak dapat memperkenalkannya. Daftar eksklusif seperti ini relatif sedikit di athome, jadi dalam hal ini, saya juga menyarankan agar Anda lebih sering menggunakan athome.

Mencari Rumah dengan Agen Properti

Salah satu faktor paling penting dalam mencari rumah melalui agen properti adalah menjaga hubungan bisnis yang baik dengan agen tersebut.

Saya selalu percaya bahwa dalam proses pembelian properti, terutama properti investasi, hubungan antara agen dan klien seharusnya bukanlah antara penyedia layanan dan pelanggan, tetapi sebagai mitra bisnis yang bekerja sama menuju tujuan bersama untuk berhasil membeli properti berkualitas tinggi.

Beberapa teman, terutama yang bekerja di bidang penjualan, mungkin berpikir bahwa karena mereka mengeluarkan sejumlah besar uang untuk membeli rumah, mereka seperti dewa, dan agen harus bekerja sesuai ritme mereka, dan wajar jika mereka memarahi agen jika melakukan kesalahan. (Terutama di antara teman-teman yang bekerja di bidang penjualan, saya percaya banyak orang telah dimarahi sepanjang jalan di perusahaannya, sehingga lebih mudah bagi mereka untuk membawa emosi seperti itu ke agen.)

Berikut adalah kesalahpahaman umum: penjualan properti tidak hanya “penjualan properti,” tetapi memiliki sifat yang berbeda dari “penjualan produk” pada umumnya di perusahaan industri. Misalnya, jika Anda menjual produk senilai ¥10 juta untuk perusahaan Anda, perusahaan Anda akan menghasilkan pendapatan penjualan sebesar ¥10 juta, sedangkan untuk agen properti, menjual rumah senilai ¥10 juta hanya menghasilkan komisi, yang hanya sebesar ¥396.000 dalam pendapatan penjualan, dan sebagian besar uang yang Anda bayar masuk ke kantong penjual. Jelas, tingkat layanan yang diharapkan untuk ¥10 juta dalam pendapatan penjualan dan ¥396.000 dalam pendapatan penjualan berbeda, meskipun Anda sebenarnya membayar ¥10 juta dalam uang tunai.

Kedua, penjualan properti adalah penjualan ToC, bukan penjualan ToB, dan juga merupakan model pendapatan berbasis transaksi – Anda tidak perlu membayar saat masuk, tetapi hanya saat transaksi properti berhasil. Ini berarti bahwa dari sudut pandang agen, pelanggan melimpah dan dapat difilter dan diperlakukan secara berbeda – pelanggan yang kemungkinan akan melakukan transaksi dan memiliki anggaran yang cukup lebih berharga dengan waktu dan sumber daya yang lebih banyak, sedangkan pelanggan yang kemungkinan tidak akan melakukan transaksi dan memiliki anggaran terbatas tidak sepadan dengan perlakuan seperti itu dan bahkan dapat ditinggalkan jika diperlukan.

Tentu saja, sebagai investor, amunisi kita (dana) selalu terbatas dan tidak dapat diubah dalam jangka pendek, sehingga cara paling efektif untuk meningkatkan hubungan kita dengan agen adalah dengan mengurangi biaya berkomunikasi dengan agen dan meningkatkan kemungkinan melakukan transaksi di mata agen. Dengan kata lain, kita perlu menjadi investor yang “terpercaya”.

Sebenarnya, dari sudut pandang agen, hal yang sama – kebanyakan agen properti lebih memilih memberikan layanan kepada investor yang matang dengan anggaran 20 juta yen dan kemungkinan tinggi untuk melakukan transaksi, daripada kepada pelanggan pemula dengan anggaran 100 juta yen tetapi tidak memiliki pengetahuan, yang hanya memiliki beberapa harapan samar. Di mata agen, kualitas pelanggan biasanya lebih penting daripada anggaran mereka.

Marilah kita memberikan beberapa contoh klien “tidak dapat diandalkan” dari perspektif perantara untuk membantu semua orang memahami:

1. Klien yang tidak memiliki pengetahuan tentang industri dan tidak bersedia belajar. Pertanyaan umum termasuk: berapa biaya satu meter persegi untuk sebuah rumah di Tokyo? Jenis rumah apa yang bisa saya beli dengan 1 juta RMB? Ini adalah pertanyaan yang dapat dengan mudah dijawab hanya dengan mencari di platform real estat.
2. Klien dengan permintaan yang tidak logis. Misalnya, klien yang ingin membeli rumah baru dengan lokasi dan orientasi yang bagus, tetapi juga menginginkan pengembalian investasi yang tinggi. Klien yang sering mengubah persyaratan pembelian mereka, mengatakan bahwa mereka tidak keberatan dengan pencahayaan yang buruk pada awalnya, tetapi kemudian mengubah pikiran dan menolak properti yang direkomendasikan dengan alasan samar seperti tidak menyukai tampilan atau tidak akrab dengan lokasi.
3. Klien yang tidak jelas tentang situasi mereka sendiri tetapi menuntut layanan lengkap dari perantara. Misalnya, klien yang ingin membeli rumah tetapi menolak untuk membahas anggaran spesifik mereka, atau yang ingin meminjam uang tetapi tidak akan mengungkapkan pendapatan tahunan atau jenis visa mereka. Klien yang mencoba mengumpulkan intelijen dari perantara tentang properti dari saluran lain, seperti meminta pendapat tentang properti dengan tingkat pengembalian 7% di Yokohama yang hanya 10 menit jauhnya dengan berjalan kaki.
4. Klien yang tidak sopan dan memiliki sikap merendahkan. Misalnya, klien yang menggunakan bahasa perintah dalam pesan mereka dan tidak pernah mengucapkan “tolong,” “terima kasih,” atau “maaf.” Klien yang mengabaikan pertanyaan yang diajukan oleh perantara tetapi mengharapkan mereka untuk segera merespons.
5. Klien dengan pemahaman dangkal tentang industri yang berpura-pura tahu lebih banyak dari yang mereka ketahui, atau yang kekurangan keterampilan pengambilan keputusan dan secara kebiasaan mengandalkan teman dan keluarga mereka yang setengah berpendidikan. Misalnya, klien yang mengklaim bekerja di bank dan tahu lebih banyak tentang pinjaman daripada agen, atau klien yang mengatakan bahwa properti di Tokyo harus memiliki tingkat pengembalian setidaknya X% (tetapi angka yang mereka berikan jelas dari beberapa tahun yang lalu). Klien yang mengandalkan teman yang mengaku tahu banyak tentang real estat dan berbisik kepada mereka selama kunjungan properti tanpa memberikan alasan spesifik untuk pendapat mereka.
6. Klien yang tidak memiliki keputusan atau yang belum memenuhi syarat untuk membeli rumah. Misalnya, orangtua yang khawatir tentang rumah yang diinginkan anak mereka (baik mereka akan membelinya atau tidak), atau wanita yang khawatir tentang rumah yang ingin diinvestasikan oleh pasangan pria mereka. Klien yang menolak membiarkan perantara menghubungi langsung anak atau suami mereka karena “anak tersebut pemalu” atau “suami sibuk dengan pekerjaan,” atau klien yang meminta berbagai dokumen dan meminta perantara untuk membawa mereka melihat properti sebelum mereka bahkan memenuhi syarat untuk pinjaman atau sebelum dana domestik mereka diterima.

Dengan premis untuk menghindari menjadi klien “tidak dapat diandalkan”, saya ingin merekomendasikan jalur pertumbuhan bagi mereka yang pemula dan ingin berkomunikasi dengan para perantara dengan efektif serta terus menerima rekomendasi properti:

1. Pelajari pengetahuan dasar investasi di bidang properti Jepang, seperti jenis properti yang bisa diinvestasikan dan karakteristik masing-masing. Pengetahuan ini bisa didapat dari buku-buku atau dengan membaca artikel saya: Qiuzhu: Apa yang Dibicarakan Ketika Berinvestasi di Properti Jepang.
2. Kunjungi tiga situs pencarian properti yang disebutkan di atas (athome, Rakuten Life, dan Kenbiya) dan lakukan pencarian awal untuk jenis properti, lokasi, dan anggaran yang diminati. Misalnya, periksa apakah ada cukup inventaris untuk jenis properti ini, usia properti, harga, dan distribusi pengembalian investasi. Jika Anda tidak mengerti bahasa Jepang, gunakan fungsi terjemahan pada browser Anda untuk melihat konten.
3. Jika Anda menemukan jenis properti yang menarik dan sesuai dengan anggaran Anda, Anda dapat menghubungi perantara yang dapat diandalkan untuk pertanyaan lebih lanjut. Jika Anda tidak mengenal perantara properti di Jepang, Anda bisa meminta rekomendasi atau berkonsultasi langsung dengan saya.
4. Selama kontak awal, pertama-tama jelaskan tujuan Anda (untuk mempelajari investasi di properti Jepang) dan deskripsikan situasi dan kebutuhan Anda dengan sejelas mungkin, termasuk namun tidak terbatas pada: apakah Anda ingin membeli properti secara penuh atau dengan pinjaman, apakah Anda memiliki visa jangka panjang untuk Jepang, jenis properti yang diminati, anggaran Anda, dan tujuan investasi Anda (pendapatan sewa, penjualan kembali, penghindaran pajak, imigrasi, dll.). Jika Anda masih ragu tentang beberapa detail (seperti apakah Anda bisa memperoleh pinjaman, yang mempengaruhi anggaran Anda), beritahukan dengan jujur kepada perantara.
5. Umumnya, perantara akan mulai membimbing Anda lebih lanjut dalam proses ini. Selama proses ini, Anda pasti akan bertanya lebih banyak lagi, tetapi coba ajukan pertanyaan yang spesifik dan hindari bertanya pertanyaan yang luas dan sulit untuk dijawab. Misalnya, “Apa pengembalian investasi rata-rata untuk rumah di Tokyo?” “Bagaimana dengan rumah di Kanagawa?” “Manakah lokasi yang lebih baik, A atau B?” Sebaliknya, pertanyaan Anda harus sejelas mungkin: Anda dapat menambahkan syarat tambahan pada pertanyaan Anda atau memberi tahu perantara tujuan investasi Anda untuk meminta saran. Misalnya, “Jika saya ingin fokus pada pendapatan sewa/penjualan kembali/penghindaran pajak, daerah mana yang lebih cocok untuk membeli apartemen seharga sekitar 20 juta yen?” “Apakah cocok untuk menginvestasikan apartemen besar untuk disewakan di Area A?” Semakin spesifik pertanyaan Anda, semakin berharga jawaban yang akan Anda terima.
6. Saat menerima rekomendasi properti dari agen properti, penting untuk memberikan umpan balik tepat waktu dan jelas. Agen properti tidak keberatan jika Anda menolak rekomendasinya, tetapi asumsinya adalah alasan penolakan Anda jelas dan logis. Umpan balik yang Anda berikan sebenarnya memperjelas kebutuhan Anda lebih lanjut dan berarti bahwa kedua belah pihak lebih dekat untuk mencapai kesepakatan, sehingga menjadi tindakan positif. Umpan balik harus objektif, seperti “Tidak memiliki bathtub tidak mendukung untuk disewakan properti. Saya ingin membeli properti dengan bathtub” atau “Rumah-rumah dekat dengan kawasan merah (seperti Minowa, Iriya, Uguisudani…) memiliki keamanan yang buruk. Pengembalian investasi bisa lebih rendah, tetapi silakan rekomendasikan daerah dengan keamanan yang lebih baik.” Umpan balik tidak boleh memiliki terlalu banyak warna subjektif, seperti “Penampilannya tidak bagus”, “Saya tidak suka penampilannya”, “Pengembalian investasinya terlalu rendah (pengembalian investasi harus sesuai dengan risiko)” dan sebagainya. Jika konten properti melibatkan kesenjangan pengetahuan Anda, komunikasikan dengan bertanya pertanyaan daripada menggunakan umpan balik yang ambigu, seperti “Jenis penyewa apa yang akan menyewa properti seharga 50.000 yen di daerah ini?” atau “Apa daerah komersial terdekat dari lokasi ini?” Jenis umpan balik ini akan lebih positif daripada “Saya tidak ingin membayar 50.000 yen. Kualitas penyewanya pasti buruk” atau “Saya tidak mengenal lokasinya, jadi tidak akan membelinya.”
7. Jika Anda ingin membeli properti yang lebih baik dari rata-rata, tolong buat keputusan yang tegas sebanyak mungkin. Setiap orang memiliki kepribadian yang berbeda, jadi aturan ini tidak cocok untuk semua investor, terutama bagi pemula. Namun, properti berkualitas tinggi sangat cepat terjual jika Anda tidak membelinya hari ini, orang lain akan membelinya besok. Oleh karena itu, ketika agen properti merekomendasikan properti yang menekankan kelangkaannya/kualitas tingginya, tolong berikan umpan balik secepat mungkin-jika Anda puas, mulailah prosedur pembelian segera; jika Anda memiliki pertanyaan, komunikasikan dengan agen untuk menyelesaikannya sesegera mungkin; Jika Anda tidak puas, beri tahu agen bahwa properti tersebut tidak cocok, sehingga agen dapat merekomendasikannya kepada klien lain. Coba hindari menggunakan umpan balik yang memakan waktu, seperti “Saya perlu membicarakannya dengan keluarga saya”, “Saya ingin membandingkan harga dengan properti lain”, “Saya perlu memikirkannya” dan sebagainya. Meskipun agen tidak akan mengatakan apa-apa, ketika properti serupa muncul berikutnya, properti tersebut tidak akan menjadi prioritas untuk Anda. Jika Anda benar-benar membutuhkan waktu untuk memikirkan, tolong tambahkan kalimat seperti “Selama periode ini, Anda dapat merekomendasikan properti ini kepada klien lain, tidak apa-apa.”

Ucapan Penutup

Sebelum mempublikasikan artikel ini, saya memperlihatkannya kepada beberapa teman yang menyarankan bahwa jumlah informasi berharga yang terkandung di dalamnya bisa membuatnya menjadi artikel berbayar. Setelah banyak pertimbangan, saya telah memutuskan untuk tidak memperoleh sedikit uang dan membagikannya secara gratis agar lebih banyak orang dapat mengambil manfaat darinya. Saya juga berharap Anda dapat membantu dengan menyukai dan membagikan artikel ini, sehingga dapat ada sedikit kesalahpahaman di industri dan lebih banyak ketulusan. Saya juga berharap bahwa banyak investor asing dalam real estat Jepang tidak lagi menjadi “korban” yang tidak memahami pasar.

Terakhir, saya ingin mengucapkan selamat tahun baru yang penuh keberuntungan dan berharap Anda semua dapat membeli rumah impian Anda.