注：本文报道部分翻译自日经电子版相关报道，原文地址：https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUA080VH0Y3A600C2000000/

报道内容

日本的法律审议会（法相的咨询机构）于8日整理了一份关于放宽分房公寓（分譲マンション）维修等住户决议要求的中间试案。该试案提出，住户会议的决议应由出席者的过半数赞成即可通过。试案旨在老旧公寓的增加的大环境下，推动围绕地区安全和景观的城市建设。

今年7月份，试案将公开征求公众意见，并在法律审议会的部会中考虑结果并进行进一步的讨论。试案的目标是在2024年的通常国会上提交区分所有权法的修订案。

自1970年以来，日本城市地区提供的大量公寓日益老化，已成为社会问题。如果不及时加以维护，就可能导致外墙剥落和倒塌等危险。这也会破坏城市景观并导致地区经济衰退。

法律审议会的中间试案主要关注公寓的管理和再生两个方面。

在管理方面，试案提出，对维修等决议应当在“出席者过半数”的情况下进行。目前的制度下，如果缺席的业主没有提交委托书或投票权行使书的赞成声明，就会被视为反对，因此存在无法做出必要决定的风险。

试案也将放宽对改变建筑结构，如安装电梯等大规模改修的要求。现行制度需要获得超过四分之三的业主的同意。试案提出了降低多数投票比例，改为可由“出席者”的四分之三来决定。

对于居住在海外的业主，试案提出了通过代理人进行管理的制度。即使本人不在，代理人也有权通过自行判断、进入屋内进行施工。试案还明确规定了在业主不明且管理出现问题时的应对措施。法院可以任命律师或司法书士等人，代替管理专有部分。

在再生方面，试案提出放宽决定公寓重建的要求。现行制度要求五分之四的业主的同意时才能重建。而试案准备了两个方案，一是从分母中排除了业主不明的房间，二是放宽了多数投票比例：

①降低到四分之三，如果有客观原因，可以降低到三分之二

②保持现行的五分之四，如果有客观原因，可以降低到四分之三

其中，客观原因包括抗震性不足、火灾安全性、外墙存在剥落风险、供排水管的腐蚀等。最终的方案预计会在这两个备案中选出。

根据国土交通省的数据，截至2021年底，日本全国有249万套建筑年限超过30年的分房公寓。预计20年后，这个数字将增加到约588万套，是现在的2.4倍。

丘主点评

说起来可能有一点出人意料，日本目前成功的自住公寓重建案例极少，每年大约仅有20~40栋左右，这一数字跟每年新建的公寓栋数（约2000栋）来说可以说是九牛一毛。绝大多数的老公寓，都是按照“长期维持现状”的方针运营下去的。

也因为如此，许多有历史的地段明明居住环境良好，却几乎看不到新房出售——好地盘都被老房子占据了，典型的比如恵比寿、赤坂、自由が丘、吉祥寺等都是这样的。这其中重要的原因之一，就是因为目前公寓的重建以及整栋翻新的门槛太高所导致的。

相反，日本新兴的再开发地区，则通常都是建立在原本的工业区上，比如川崎、武蔵小杉、东边的湾岸地区，因为这里原本的建筑多是工厂或者整栋出租房（アパート）、由单一的个人或者法人持有，因此可以比较容易地做出拆建和卖地的决定。开发商便可以从这些业主手里大量买进、从而形成有计划、有规模的大规模再开发，塑造新的核心商圈。按这个趋势长期下去，就容易发生”甜甜圈“现象（ドーナッツ現象）：市中心房价维持高位、开发停滞；郊区逐渐形成新的商圈、人口从市中心往郊区的核心地段迁移，最终人口便会形成一个类似”甜甜圈“的分布形式，并会导致资源分散、中心地段破败的结局。

事实上，大部分的日本的三、四线城市都在不同程度地发生”甜甜圈“现象。而像东京、大阪、福冈这样的大城市虽然得益于业主的高收入水准（=能支付起更高昂的修缮费用）暂时幸免于难，但随着公寓的老化加剧、未来也不得不面临这一问题。

这一次的试案总体来说利好都内房龄40年~60年的自住公寓，这类公寓通常有比较强的重盖或者整栋翻新的需求，同时利益于都内业主的财力优势、重建和翻新从经济上也相对容易执行。对这类房产感兴趣的朋友，不妨关注一下2024年试案落地后的具体条例以及市场的反映，早日布局，说不定就能成为新一代的“拆迁户”。