10月 28, 2020

投资楼与自住楼有什么不同?

作者 admin

前言

大家好我是丘主。最近这段时间因为疫情『强制』推广了日本的远程办公的普及率,导致许多还在租住1R的小伙伴们纷纷开始考虑入手1LDK或者2LDK的小户型公寓。而在这分析这两类户型的房子时,丘主经常会跟强调,这套房子是属于投资房还是自住房。(或者说,是投资楼还是自住楼)

那么,到底什么样的房子算投资房、什么样的房子算自住房呢?投资房和自住房各有什么优缺点呢?这篇文章丘主就来给大家深入剖析一下这两类的房子的特点。

投资楼/自住楼的由来与分类

假如你是一个开发商,或者是一个想从土地开始投资建房的投资人时,你的建筑公司多半会问你这样一个问题:

你需要多少的回报率?

是的你没有听错,假如你自己开发一套公寓的话,这套公寓的回报率在某种程度上是可以控制的。其原理其实主要就出在建筑的造价上,对于同等规模、同等水平的租金的建筑,自然是造价越低,回报率便越高。

当然,造价低的住宅往往在居住体验上也会打折扣,因此反映到实体需求上,往往会导致租金也会有所下降,但只要租金下降比率低于开发成本压缩比率,回报率上升的结论依然是成立的。

常见的在尽量不影响租金的情况下压缩建筑成本的方法有:

  • 使用廉价但寿命较短的工艺、建材、设备:本质上是缩短了房子的收益周期来换取短期的效益。开发商建造这类房子后会倾向将些类房子转手出售而非长期持有。
  • 压缩房子的公共部分的建筑成本:如果在室内使用廉价的装修和设备,容易被房客在看房时察觉,从而使得租金设定也不得不相应降低。但比如是在墙体上进行成本压缩的话,导致的结果是隔音性和隔热性下降——这两点在房客看房时不容易被察觉,从而在『保护』了租金的情况下压缩了建筑成本。

此外,在同等规模的情况下压缩单间使用面积、增加户数也是提高回报率的常见方法之一。这是因为无论在租房还是买房时,面积越小的房子往往单价是越高的,因此从这个角度上说,理论上最理想的就是把所有户型都建成面积最小的1R。当然,实际建成什么样的户型还受地域内各类户型的供求关系、所在地段的特征(如:交通方便/自然环境好/目标租客的收入水平等)以及房东对抗风险的能力(如:建造多种户型以防止某种户型在将来出现供大于求的情况)等要素决定,对于户型的抉择会更加复杂。

我们再说回我们的看的公寓楼。我们可以根据上述的造价和户型把目前在日本市场上流通的二手公寓楼人为地分成三类:

自住楼

顾名思义就是建造之后用于出售给一般家庭居住用的公寓楼。比较典型的例如:

  • 大手开发商建造:東急不動産的ブランズ系列、野村不動産的プラウド系列、大和的プレミスト系列等。
  • 中小开发商建造:秀和レジデンス系列、藤和シティホームズ系列、90年代后的ライオンズガーデン系列

自住型公寓总体来说在房子的建材、结构、工艺、管理、修缮方面都会投入较高成本,以实现业主们(=住户们)长期安定、舒适的生活环境。这类房子也最为我们所熟悉。

当然,自住楼也不完全都是优点。比如,自住楼的出租回报率是没有其它类型的楼房高的,同时,由于一部分的成本花在了较高级但寿命有限的设备上(例如:洗碗机、地暖、浴室干燥机),导致出租时的维护成本上升。因此自住楼的出口通常是适合转卖而非出租。

投资楼

即主要用于投资出租、赚取租金收益的公寓楼。最典型的投资房就是15-25平不等的1R组成的投资楼。

1R投资楼有很多鲜明的特征:

  • 规模相对较小。1R投资楼的户数通常从几户到100户左右不等,大部分的1R投资楼户数集中在8~30户左右。
  • 管理修缮最小化。为了压缩运营成本,投资楼一般只进行最小化的管理业务。例如,在管理方面,业务内容主要局限在定期清扫和处理邻里纠纷两项业务中;管理力度也相对较弱,对于一些管理细则的落实不会十分彻底(例如,在阳台或者公共区域抽烟、私自养宠物、噪音问题等)。而在修缮方面,主要进行小修小补、少有大规模修缮。通常一套1R公寓每月所负担的管理费和修缮费各自只有数几日元到1万日元不等。
  • 户型细长、无独立洗手台。这样做的目的主要是让一栋建筑中装下最多的住户、达到利润最大化的目的。
比较典型的1R投资房的布局
  • 装修整齐划一、价格低廉。这一点在厨卫浴方面表现得尤为明显,例如,投资房的厨房会使用可以搬动的简易厨房(日语叫ミニキッチン或者コンパクトキッチン)、而非内嵌在地板上的系统厨房(システムキッチン);浴室的莲蓬头在浴缸上方;地板使用的是地塑而非地板木。
投资房用的コンパクトキッチン
自住房用的システムキッチン

相比于自住房而言,投资房除了在装修上有不尽人意的地方之外,在房子的性能上通常也劣于自住房。这主要是因为在建造时压缩成本的结果。具体表现在:

  • 隔音性:投资房的隔音性差主要来自于地板/天花板材质以及阳台的构造上。
  • 保温性:投资房通常墙体较薄,同时在建造时对房间的气密性要求不高,因此容易出现冬天冷夏天热的现象,尤其是在角部屋表现明显。
  • 抗震性:投资房虽然也遵从日本政府规定的抗震规格,但是在地震来临时的震感要比自住房更强。

除此之外,投资房在管理上与自住房也有着明显不同,具体表现在:

  • 邻里关系相对较差。投资房由于出租房客多、房客搬入、搬出相对频繁,加上并非业主身份对房子的责任感不强,因此表现在居住体验上就是相对容易碰上奇葩邻居、邻里关系疏远。
  • 治安较差。由于以出租作为主要目的,因此投资房(特别是1R)容易吸引到一些难以买房且质量相对较低的房客。例如,发展中国家的留学生、性工作者、孤寡老人等。房子也因此更容易产生纠纷案件、孤独死、垃圾房(ゴミ屋敷)的风险。
  • 管理质量相对较刻板。日本的公寓房里,每间房子的业主都会自动成为房子的管理组合的一员,在定期的管理组合会议上可以进行提案和投票。对于投资房而言,多数业主并非房子的住户,因此对房子的管理细则的调整上一般不怎么上心;而租客虽然有权参与管理组合会议,却无权参与投票。因此很容易出现管理细则落后于时代、设备的修缮、更换不及时,或者是管理细则被少数业主所左右的情况。

半投半住楼

这是在近年开始流行的一种新型房源模式。半投半住楼的理念是,设计一种装修、结构、租售比介于传统的投资楼与自住楼之间的楼房,让买房者既可以用于投资,也可以用于短期的自住和将来的出租。

近年的シティインデックス系列、クリオラベルヴィ系列都属于比较典型的半投半住楼。

半投半住楼一般具有以下几个特征:

  • 地段优越:一般位于市中心离车站很近的地段。
  • 规模小、户型小:户数以50户以下居多,楼内住户面积多数在30-40平米之间,同时不方正的户型较多。楼的外形一般呈现细长的『铅笔形』。这主要与地段优越有关系:黄金地段土地紧俏、建筑限制多,因此很多时候不得不建成奇怪的户型。
半投半住楼常见户型之一:因为承重柱的遮挡而变形的卧室
半投半住常见的『铅笔形』结构(开发商会将其描述成『全室角部屋』)
  • 装修与设备接近自住房:例如,会使用地板木、有浴室干燥机、系统厨房,有时候还会有洗碗机,但很少会出现地暖、垃圾粉碎机等设备。
  • 出租时通常以『高級賃貸』自居:半投半住楼在租金设定上通常都在每月10万日元以上,主要面向的是都内收入水平较高的单身上班族。

前面也说了,半投半住楼同时兼具了投资楼和自住楼的特点,这个『特点』是既包含优点也包含缺点的:半投半住楼吸引租客的地方主要在于地段和设备,都内的黄金地段虽然资产价值值得期待,不过既然有高级设备的存在便仍然会有维护成本高的问题;『高級賃貸』定位的租客素质相对较好,不容易产生严重的邻里纠纷,但同时高收入的单身租客也更容易因成家立业转向大房子或者买房,从而导致房子的招租成本和空置率上升;此外,『高级』所对应的高租金使得半投半住楼在获得较自住房更高的回报率的同时也面临着经济不景气时比投资房更高的退租率。

因此,总体而言目前市场上半投半住楼与其说是设计给在房子的资产性和宜居性之间举旗不定的买房新手,倒不如说更适合于对房地产知识、区域经济都有一定知识的半专业买房人。


当然,现实中除了上述『典型的』楼房分类之外,也有一些不是那么典型的房源 /系列存在,比如,像ライオンズマンション系列、マイキャッスル系列的房子既有投资楼又有自住楼,再比如,像最近因为入室抢劫而出名的目黑某塔楼,使用就是低层区出租、高层区自住的设计。

这种情况下就需要对楼房进行单独分析,来区分出它是投资楼/自住楼,或者是有更强的投资倾向还是自住倾向。

如何判断房子的投资/自住类型

这里我们首先需要明确一个概念,房子的投资/自住类型是以『楼』为单位而不是以『房间』为单位进行区分的

这里的理由也很简单,即使一套出租房通过翻新使得室内的装修与设备变得更加适合自住,但这也并不能改变它建筑性能低、管理差的特点。同理,即使一套自住房室内的装修设备十分老旧,只要它经过合理的翻新,仍然是一套适合自住的房源。此外,即使一套房子的面积大、户型方正,也无法因此判定这套房一定是自住房——因为它可能只是这栋楼里为数不多的大户型,整栋楼仍然有可能是投资楼。

一套经过改装的出租房,尽管厨卫浴已经改装成了适合自住的规格,但仍然能从户型上看出它曾经是一套1R投资出租房

我们通常可以用以下1条或者多条特征来综合判断房子的类型:

  • 同栋楼内其它房子的户型。这一信息可以通过ホームズ物件アーカイブ(免费)或者マンションレビュー(收费)等针对公寓楼的网站获取。如果这栋楼里有哪怕一套25平米以下的1R,那这栋楼都很有可能是投资楼,1R的比例越大,则是投资楼的概率越高。而如果房子整体的户型比较统一,且以30-40平米的房间居多的话,则很有可能是半投半住楼。
  • 房子所在楼层。一般来讲,日本的公寓楼在设计时大多都会把小户型放到低层、大户型放到高层,因此如果你看上了一套40~50平米的房子却在房子的顶楼的话,则大概率这会是一栋投资楼。
  • 房子的户型与装修。上文也有提到,比如可以观望房子的地板是否为地塑、厨房是否使用的是ミニキッチン或者コンパクトキッチン、房型是否为细长型的户型进行综合判断。

我应该购买什么类型的房源?

不同的房源的适合人群是不同的,针对以上三种不同房子类型而言,

  • 自住房:
    • 大部分拥有自住需求、并且打算持有5年以上的同学。具体来说,购买自住房(特别是第一套自住房)可以显著地改善生活质量,而50平米以上新耐震的房源还具有减税的功效。需要注意的是,住宅贷款减税仅适用于『自己居住中』的房子,如果中途把房子出租,则减税政策将不再适用,这也是为什么推荐长期持有的原因。
    • 打算以转卖作为出口的投资客。自住房虽然出租回报率不高,但一般来说仍然租金仍然能持平持有期间的开支(包括每月按揭)或略有黑字。因此投资一些买房需求大于租房需求的地段中的自住房出租,待房客搬出后再转手出售赚取买卖差价就变成了一种风险较低、收益较高的投资模式。
  • 投资房:
    • 有自住需求,但是于对于改善生活需求极小、仅出于节约房租目的而买房的同学。首先,我要着重说明的一点是,事实上适合这一条件的人群要比大家实际想像的少得多。其原因是,虽然买房原则上是要比租房更加省钱,但在自住期间较短时这一原理并不能成立。因为房子在每次流动时都要发生一定数量的成本,例如,在买房时需要支付中介费、登记费用、不動産取得税等一次性开支,在自住期间结束后,如果出租,则需更换投资贷款,缴纳一笔不菲的换贷手续费;如果出售,则又需要再支付一次卖房中介费。大多数情况下,购买投资房(特别是1R)的经济效益都不如维持现有居住地、使用商业贷款直接购买投资房出租的经济效益高
    • 有自住需求,但是目前市场中的自住房无法满足自己对房子的要求的同学。最典型的情况就是预算不足,不得不选择价格相对较低的投资房用作自住;其次,少数投资房可能出现一些自住房难以出现的优越条件,例如,位于顶楼的中小户型、三面采光、拥有大面积的ルーフバルコニー、地段无可替代(比如学区房)等。这种情况下就需要权衡房子的唯一性、对生活质量的提升与房子未来的资产性、收益性再进行判断。
    • 希望以收取租金作为主要收益手段的投资客。这是投资房本来的用途,不多解释了。
  • 半投半住房:
    • 对于房地产和目标地段的未来前景有充分把握的消费者/投资家。前面也说过了,半投半住房看上去很美,但这类房源依然存在上述的种种风险,作为一款近几年才出现的新型房源,半投半住楼未来的供需关系、市场定位、价格走向都没有历史数据可以支撑。因此丘主并不推荐单纯新手冒然入场。

结论

如果你没有时间看完以上解说,请参考以下归纳总结。

自住楼投资楼半投半住楼
特点宜居性较好,但出租回报率偏低房子性能和管理较差,但回报率较高多为30-40平左右的户型
地段黄金
户型不方正
判断方法排除法1R邻居越多越有可能是投资楼;
房子为中小户型且处于顶楼;
户型狭长、装修简陋
30-40平左右的小户型居多,且户型分布整齐划一
适合人群拥有改善生活质量的多数自住需求人群;
希望以转卖赚取利益的投资家
对改善生活要求极低 or 自住房无法入手理想房源的自住需求人群;
希望出租赚取房租的投资家
充分了解房地产知识与地段经济的中高阶买房人