丘主的简易买房攻略：选房篇

前言

本篇文章主要适用于新手购买自住一套房时学习的一些基本选房知识和技巧，关于每项指标的更详细的解说将会在日后进行更新。

日本常见的房屋种类

资产性与宜居性的权衡

• 资产性：买这套房划不划算？将来能不能靠这套房赚钱？
• 宜居性：这套房实际居住起来是否舒适？是否能提高我的生活品质？
• 资产性与宜通常难以兼顾
  • 例：千代田線北綾瀬駅。
• 对工薪阶层而言如何权衡两者
  • 第一套房（学习探索阶段）：以宜居性为主，兼顾资产性
    • 资产性的最低线：房子出手后的差价小于相同时间租同等条件的租金
    • 从自己的生活习惯和未来5年以内的人生规划着手，整理自己期望条件的优先级，以及区分每个条件是可以妥协还是不可妥协的
  • 第二套房以后（应用阶段）：区分具体目的，选择自己的需求
    • 长期居住（例如：一直住到退休）：宜居性
    • 投资用：资产性

主要选房指标

价格

• 同比价格与环比价格
  • 同比：对比过去的挂牌价、成交价
  • 环比：对比同一栋楼不同房间的价格，对比同一地段类似条件的房屋价格
• 租售比
  • 表面利回り（参考指标）：租金 * 12 / 房价
  • 东京的中古マンション4%以上比较健康，较好的可以达到4.5%
• 降价与砍价
  • 一般中古マンション在挂出3个月还未售出的情况下，业主会主动降价
  • 在有明确理由的情况下，中古マンション可以砍价。
    • 例：挂牌时间较久，与周边类似条件房屋的价格差距较大等
    • 砍价一般由中介代理交涉。（业主一般不与买家直接接触）

地段

选房中最难最复杂的部分，同时也是影响房子未来保值能力的最重要因素，这里先挑几个重点进行说明。

• 距离车站的步行距离：通常7分钟是区分房子未来涨跌的重要分水岭。
  • 不动产广告上标定的是房子到车站最近的入口的直线距离所计算出来的时间。实际还应该考量车站入口到月台的距离，房子到车站之间的红绿灯数等。（谷歌地图）
• 周边环境：
  • 生活：超市，便利店等商业设施和诊所，邮局等公共设施。（谷歌地图，まち情報バンク）
  • 育儿：是否有风俗店，周边中小学的位置、偏差值。（谷歌地图，シリタス等）
  • 安全：犯罪率，地震、水灾、山体滑坡的危险性等。（区役所官网，ハザードマップ等）
• 未来趋势
  • 人口流动趋势，车站乘车人数推移等。（まち情報バンク）
  • 商业设施的出店新闻，铁道公司的改线新闻，政府的再开发新闻等。（まち情報バンク）

户数

• 一般来说户数越多越好。理由：
  • 修繕積立金相对更加健康，有更强的抗风险能力。
  • 管理费较便宜且性价比高。
  • 比较新的大型公寓还会配备例如免费的lounge, 客房，party room, kids room之类的设施。
• 管理形态与户数之间的关系
  • 常见管理形态有：常驻，日勤，巡回，自主。管理人的数量和在驻时间越长一般管理服务质量越好。
  • 规模大的公寓会雇佣多个管理人同时管理或者轮班，而规模很小的公寓甚至会连1个管理人的费用都承担不起。
• 在东京比较理想的户数至少应该有50户，但具体还应该根据地段分析
  • 例：老地段土地紧俏，建成的公寓一般规模较小。新开发地段则相反。

房龄

宏观趋势

• 房龄越长价格一般越低。
• 房价的下跌速度随着房龄增长逐渐放缓。

微观分析

• 房龄与抗耐性的关系：1981年后合法建成的房子均为“新耐震基準”。而1981年后的房子也有满足“新耐震基準”，或通过修缮来达到“新耐震基準”的房子存在。
• 房子的管理状态会极大地影响房子的老化速度
  • 管理状态指：修繕積立金是否健康，是否有及时地进行合适的修缮，是否有制定并执行利于长期维护的管理条例（例：禁止民宿）。
  • 管理良好的房子40，50年后仍然宜居，管理不当的房子20年就破败不堪。
  • 在找到中意的房子时，务必从中介处取得“重要事項調査報告書”，确认管理的管理状态。

抗震性

新耐震与旧耐震的实际性能比较：抗震性存在一定差异，但没有一般人印象中的严重。

• 新耐震是决定住房贷款是否能减税的门槛之一。
• 地震带来的经济风险可以用地震保险对冲。
  • 地震保险可以同时对冲房屋受损所带来的经济损失和家具家电损坏所带来的经济损失。
  • 管理组合通常还会购买公寓公共部分的地震保险，因此在公寓整体受损时除了业主修补各自房屋的费用之外，公共部分的修缮费用也可以使用保险金。
• 并非所有房屋都至少满足旧耐震标准
  • 部分房屋因为年久失修甚至连旧耐震都达不到。这种房子银行通常不会放贷。
  • 部分公寓有耐震診断書可以参考近期的公寓的抗震性达标状况。
• 丘主对抗震性的看法
  • 对钢筋混凝土结构的公寓而言，完全震塌而产生生命危险的概率极小，买房时更应该考虑的是地震所带来的经济上的风险。
  • 抗震性之前的问题：公寓所在的地段的地震危险度。地段危险度低的公寓则旧耐震也可接受，地段危险度较高的则需要新耐震以上。

唯一性

• 唯一性指房子的设备，环境等是否有独一无二、难以被别的开发房所超越的特征。唯一性是另一大影响房屋的資産性的要素，但由于没有统一的指标，需要对个别房屋进行具体分析。
• 拿丘主现在的住房举例：
  • 背景：自由が丘历史悠久，车站周边没有足够的空地建造新房，常出现有价无市，因此相对而言中古マンション的保值能力较强。同时，由于车站附近的土地商业价值较高，民宅拆除后多数改建成为商业设施，因此车站附近仅存住宅的价值有上涨趋势。
  • 特征分析：
    • 车站步行10分钟内唯一一套50户以上的公寓。
    • 地暖、独立储物间：70年代公寓难以遇见的设施设备。
    • 步行3分钟就是日本最大的烘培材料店：TOMIZ的总店，符合自由が丘的甜品城形象和用户群体。