宏观篇
1.东京的楼盘贵吗?
不贵!标杆城市有很多,拿国内举例,一线城市同样条件下普遍都已超过东京,然而国内一线城市的平均收入远没有达到东京的水准。
P.S. 如何对比中日两国的房价?
- 把两边都换算成平米单价,使用统一汇率
- 把日本方面的价格 * 0.8,因为中国的房子有公摊面积,比如标50平的房子,实际使用面积大约只有40米。(注:最近中国出台新政策想要取消公摊面积的标记方式,不过这种计算方法对于已经入手的房子仍然够用)
- 中国的新房多数是毛坯房,与日本的精装修房对比时,一平米要追加大约5000到10000人民币的装修费。
- 同时要注意两国的住房贷款利率会有很大不同。中国的商业贷款和公积金贷款的利率大约是3~4%,而日本的住房贷款一般不到1%。(别看这2~3%个点,实际的月供会大不一样)
- 买マンション的话,日本的管理费相当于中国的物业费,也需要计算进月供里,但是日本还有修繕積立金,这个中国目前还没有。
2.东京奥运会后,房价会不会跌下来?
可能性很低。因为
- 访日游客数是刚需,不会随着奥运会过后激减。土地需求同理。
- 少子高龄化带来的是地方過疎化&人口向都市圏集中,东京买房的需求应该是越来越高。
- 放眼伦敦,北京等举办过奥运会的城市,房价都是不减反升。
3.租房好还是买房好?
买房好。理由
- 你租的房子也是房东买的,只有你的租金比房东的月供贵的时候房东才是赚钱的。
- 日本的建筑公司对于出租用房和居住用房的装修规格是完全不一样的。以某大手工房为例,其提供的最贵的出租房性能规格都赶不上最便宜的居住用房的规格。二者之差可见一斑。
当然买房会有一定的风险,比如需要出手或者楼市有剧烈变化。本质上买房就是拿风险换钱的一个过程。
4.公寓(マンション)好还是一户建好?
各有各的好。
- 公寓的好处:老化慢,户型选择多,维护成本低。
- 一户建的好处:有更强的私人空间,可以有自己的停车位或者院子,更容易定制。
5.新房好还是二手房好?
同样是各有各的好。
- 新房的好处:公共设施相对齐全。性能(抗震性,隔音性,防火性等)相对较好。
- 二手房的好处:便宜。地段相对较好。选择余地较大。
6.货款买房好还是现金买房好?
贷款好。就目前的利率而言5个字概括:不借白不借。(非永驻高利率另说)
举一个很简单的例子,拿一般的资产运用(相当于国内的理财公司)公司的投资商品回报率和住房贷款的利率来看,前者(低风险商品也至少有1%~2%)是高于后者的(一般不到1%),也就是说你把付首付的钱省下来拿去买理财产品的回报也是比投进房子里划算。
7.外国人怎么贷款买房?
分三类:
- 持工作签证(技術・人文・国際関係),但没有永驻:
- 年收500万日元以上:2成首付以上+SMBC信託銀行Prestia可贷低利率
- 年收500万未满500万日元:2成首付以上+高利率
- 有高度人材,且永驻申请中:みずほ銀行可0~1成以上首付+低利率
- 永驻,日本国籍:最低0首付,低利率。
8.想让家里帮我出首付,有什么需要注意的吗?
- 中方要注意的:外汇管制。目前大额人民币换日元相当,相当,相当地不容易。大家且换且珍惜。
- 日方要注意的:贈与税。按日本的税法规定,即使是亲人把大笔金额给你也是会产生贈与税的,在买房时虽然能享受一定的减税措施,但是超过规定额度的税金还是非常痛的。目前由于税务局对外国送金审查不严,大多中国人在此都选择了偷税漏税。
贷款篇
1.自己找银行申请贷款好还是找中介申请贷款好?
推荐让中介去申,中介的申请速度要比个人快非常多。对贷款的各种细节处理能力也比个人要强。
2.我最多能贷多少钱?
- 永驻的计算方式:35 * 年收的35%,以各银行的審査金利进行计算(非实际金利,一般远低于3.5%)
- 非永驻的计算方式:(60 – 年龄) * 年收的35%,金利3.5%
也可以大致估算为年收的7倍左右,具体数字请让你的中介帮你计算。
3.变动利率好还是固定利率好?
就目前的金利来看变动利率是好的,我周围认识的也基本是变动或者只固定前5年。想降低未来风险的可以选择固定。(还是用钱换风险的游戏)
4.什么是FLAT35?
房子满足一定的性能条件后可以向一些特定的信用金库申请的一种35年全部固定金利的住房贷款(需要永驻),利率将会优于银行在同等条件下的利率。
5.什么是FLAT35S?
满足比FLAT35更严格的建筑条件(如:全房间没有段差,卫浴有老人用的扶手等)后可以申请的认证。税率将会在FLAT35的基础上再优惠一档。
6.银行审批贷款会看什么?
跟据银行不同,会看过去的年收,信用记录(信用卡还款,水电气费欠缴情况),纳税状况,已婚/未婚,房龄,房子的管理状况,房子的性能,申请人的健康程度等。此外工作上日企优于外资优于经营者。现职的勤続年数一般要求1年以上。
7.找什么银行贷款比较好?
因人而异。不同银行的利率会有所不同。但不代表越便宜越好。比如有些银行虽然利息比较贵但会免费送你保险之类之类。
8.什么是仮審査?什么是本審査?
在日本申请住房贷款必经的两次审查。其流程是仮審査→購入契約→本審査,没有仮審査的结果卖主是不会和你签约的。另外,本審査会比仮審査看得更仔细,因此即使仮審査过了本審査掉了的可能性还是有的,但签约后本審査掉了并不会被判违约。
9.除了首付,我还需要准备多少现金?
比较大头的有:不動産取得税、仲介手数料(新築マンション和直接从开发商处购买的新築戸建て不需要),其它还有杂七杂八的各种税钱和手数料,加起来估算成房价的7%左右比较保险。
10.没有还完贷款的房子可以出售吗?
可以。但如果你在卖出原来的房子之前就想换新的房子的话,就要以二套房的标准审查第二套房的贷款。二套房的贷款额度是银行给你的最高额度减去一套房的剩余按揭。
保值篇
1.买什么地段的房子能增值?
两种地段必涨。
- 改电车线的地段。比如2019年的北綾瀬駅(支线改主线,并且是始发站)、高輪ゲートウェア(新站)。电车的改动计划可以从各大电车公司的官网上查到。
- 駅再開発的地段。比如渋谷、武蔵小山、田町等。
2.买什么地段的房子可以保值?
- 「職住接近」(附近有办公楼)
- 「食住接近」(附近有很多商业设施,居酒屋等)
- 人気エリア(駅乗車人数呈上升状态)
- 有特色的物件(方圆3km内有此特征的房子仅此一家)
3.新房和二手房哪个比较保值?
从房龄和房价的曲线上来看,新房普遍在5年后开始下跌,直到房龄在20年之后开始回稳。因此从一般论来说二手房比较保值(不排除个例)
4.离车站近好还是离车站远好?
只要不担心噪音的话越近越好。一般7分钟的房子看平,5分钟以内看涨,10分钟以上看跌。同时还应该注意从车站到房子中间的红绿灯数(影响实际走路时间)
5.楼层高好还是楼层低好?
通常楼层越高越贵。但近年的趋势显示楼层间的差价正在渐渐缩小,因此在不影响采光的情况下楼层低的相对性价比较好。
6.新房买什么开发商的比较好?
大手开发商比较好。理由:品牌力强,后期保障完善→保值能力强。
7.大户型好还是小户型好?
从统计数据上来看50平到60平保值能力最强。理由是减税等优惠政策普遍限定要50平米以上的房子。另一方面日本平均世代人口减少导致小户型的需求量增加,因此50平到60平保值能力最强。
8.户数多好还是户数少好?
通常户数多的房子设施更加齐全,管理费和修繕積立金更便宜。在没有特殊需求的情况下户数多比较好。
9.什么朝向比较好?
关东地区普遍爱好朝南,但近年从美国房地产的趋势来看朝南的价格差正在逐渐缩小。理由有二:
- 很多高层公寓都不允许在外晾衣服,因此南向优势减少。
- 虽然朝南采光好,但家具,地板等容易被晒旧,不利于将来出手。
10. 什么时候卖房比较好?
自住房在买入卖出的差额不超过3000万时,不需要对差额部分交税,但在大于3000万,或者是投资用房时:入手5年之后。5年之内卖房生产利益的情况下税率接近40%,而5年之后只要20%。
微观篇
1.相比起租房,买房每年要多交哪些钱?
修繕積立金和固定資産税。另外住宅用房由于户型比较租房相对要大,因此管理费也会变贵。
2.现在买房子政府有什么优惠政策吗?
比较大头的两个。
- 减税。购买50平米以上的新房或者房龄比较短的房子,或者满足一定的耐震指标时,政府会在13年给累计为你免除约400万日元的税金。但需要注意的是,如果在13年之内把房子卖出,那么剩下的退税就享受不到了。
- 贈与税控除。同样是50平米以上的房子,父母掏钱给孩子买房时最大可控除1200万(也就是1200万以内的钱是不用被扣税的),在消费税上涨到10%时,这一控除在2020年3月之前会涨到2500万。
增税后其它还有不動産取得一時金的补偿和翻新的小额补偿等,由于金额较小不一一赘述。
3.什么是修繕積立金?
公寓房在平时的一些小的修补,以及新房建成后的每10到15年进行的大規模修繕,用到的钱就是住户每个月出的修繕積立金。
4.为什么二手房的修繕積立金普遍要比新房贵?
因为开发商为了好卖新房,会在卖的时候刻意把修繕積立金设定得很低。这样在迎来第一次大規模修繕的时候,積立金的额度就会不够。此时管理组合会向银行货一笔钱,然后根据钱的数额涨到下次轮的修繕積立金里面。
这也是为什么买二手房的时候一定要看其过去修繕積立金的涨幅以及是否有过大規模修繕。(太烂的房子银行是不会贷款的)
5.什么是管理形态?
住户每个月缴纳的管理费所得到的管理服务(相当于中国的物业)。大体有4种:
- 常駐。类似酒店一样24小时都有前台服务。
- 日勤。管理人一周来公寓上3到7天班。在上班时间内可提供服务。
- 巡回。管理人一次负责好几栋楼。轮番对每栋楼进行清扫,巡逻等工作。
- 自主。没有管理人,由住户商量好各自出钱请人来打扫卫生或者签约远程管理公司,只在有事的时候出现在楼里。
这4种由上到下价格由贵到便宜,当然享受的服务也由好到差。特别是最后一种,变数特别大需要分别找中介了解情况。
6.什么是所有权?什么是借地权?
决定买房时土地归谁所有。借地权的情况下土地归第三方(地主)所有,住户每月需要支付一定的土地租金。借地权的房子相对比较便宜但是银行基本不给贷款。
7.我想买二手房,但又怕地震,应该怎么办?
影响地震的要素有两个:
- 地盘。比如沿海地区的地盘就要弱于内陆岩石层的地盘。
- 房子的抗震能力。
个人认为,在比较好的地盘上,房子有旧耐震基准的房子基本可以接受。反过来地盘不好的地方就要特别注意耐震能力。关于地盘的好坏,请参考政府网站里的避难地图(避开标注为“危险地区”的房子)。
此外,钢筋混凝土结构的マンション基本是很难震塌的,但遇到大地震的时候有可能会产生裂缝从而影响房子本身的价值(也就是说地震带来的风险主要是财务风险而非生命健康风险)。这种情况下可以选择购买地震保险来规避风险。
8.我想房子买来先住,之后再租出去可行吗?
可以,但是此时你需要把住宅贷款(利率低)换成商业贷款(利率高)。如果你有自信瞒着银行你租房的事的话也可以不换(银行和税务局的数据并不联网),但万一被银行发现的话,将会被银行要求将贷款余额一并还清。
9.房价可以砍吗?
可以!不管是新楼盘的销售还是二手房的卖主通常都有一定的议价余地。比较好砍的有:
- 新楼的尾盘
- 卖主着急出手的房子(还债,遗产等)
- 挂了3个月以上还没有卖出去的房子
砍价额度在几十万到几百万不等。反之人气很高的房子通常不能砍价。
10.二手房买翻新过的房子比较好还是买来自己装修比较好?
推荐买翻新过的房子比较好。原因有三:
- 翻新公司一般都和出售的法人有一定的裙带关系。其内部能拿到更优惠的价格。
- 自己装修的那部分需要另贷一笔款,不仅多花精力而且翻新贷款的利率要比住宅贷款的利率更高。
- 自己翻新时交易后不能马上入住,期间自己原来住处的租金还需要自己承担