8月 31, 2020

永驻/日本护照限定优质投资贷款——X银行投资贷款指南

作者 admin

前言

大家好,我是丘主。在上个月的买房群第一次人口普查中,丘主惊讶地发现,高达80%的同学都对投资房感兴趣。于是丘主趁お盆休み的时候谈下了这个与日本知名银行——X银行的合作关系,提供给群里永驻和日本护照同学一份优质的投资贷款方案,希望能对大家的炒房之路有所帮助。

(由于银行方面的要求,具体银行名字不便直接公开,有感兴趣的同学可以私信我银行详细信息)

贷款摘要

注意:以下内容均为『原则』要求。在其它条件优越的情况下某些条件银行会酌情让步,所以请一定看到最后!

  • 签证:日本国内在住 + (取得永驻许可 or 取得日本国籍)
  • 年收:700万日元以上(须为课税对象,现金副收入、不报税的不可计入)
  • 首付:10% ~ 30%
  • 最长贷款年限:35年
  • 利率:1.7~2.5%(通常2%左右居多)
  • 团信:必须加入
  • 贷款手续费:0.3~1.0%
  • 繰上げ返済手数料:在非借り換え的前提下免费
  • 贷款上限:年收的10倍
    • 贷款上限同时受房价、贷款人的其它债务情况影响
  • 放贷房源:
    • 四大都市圏的房产(东京、大阪、名古屋、福冈)
    • 房屋构造不限(木造、RC、SRC等均可)
    • 房龄不限(超过法定耐用年数、旧耐震OK)

部分特例处理

贷款人其它条件优越时,上述条件有一定的商量空间。例:

  • 年收500万以上,700万以下:2.5%左右的利率可以贷款
  • 本人年收足够高、工作足够稳定的情况下(例,大手公司,年收1500万+),签证方面有一定的放宽余地。

丘主点评

X银行的这一套贷款商品主要面向的是中高收入人士在入门房地产投资/投资初期阶段使用的贷款。从年收设定上限、高融资比例低利率的数值设定上来看,此商品的设计理念与住房贷款非常类似,都是采用房源直接担保+贷款人的优质属性来对冲房产投资本身的风险的思路。

最低低至10%的首付比例(市场平均比例:20~30%)与接近市价半价的贷款手续费给初期买房人一个很低的门槛就可以入场,同时2%贷款利率也在一个很低的水平(市场价在2.3-2.5%不等),魅力颇高。

同时,房源方面耐用年数超过、木造AP(アパート)、旧耐震OK的低要求,使得使用杠杆投资低资产性高收益性的投资商品成为可能,达到一种可进可退的模式:

  • 进:使用高回报率房源维持每月黑字资金周转,最大化变现房子到寿命之前的最后剩余价值
  • 退:使用自住房作为出口、追求房源的买卖差价。如:
    • オーナーチェンジ公寓转手自住房
    • AP拆除改建一户建 or 直接出手土地

但同时需要注意的是,也恰恰因为X银行贷款的这种『类住宅贷款』的特性,使得它不是很适用于大金额的连续投资,因为投资的最大上限被年收卡住了,同时购买低资产高收益的房源之后也会使得在贷款下一套房源时对个人资产评价时会产生不利的影响。因此,总体来说这套贷款商品还是适合于以下两类人群使用:

  1. 无负债或者负债额较少的投资新手作为低门槛的一套/二套房投资的融资手段。
  2. 不打算规模化投资池,只打算利用目前空闲的贷款额度制造一笔副收入或者进行避税的工薪族。

Q&A

永驻签证+个人事业主/法人代表也可以贷款吗?

可以,但务必依法报税,同时银行还会查看你近3年的收支情况,以确保你的收入足够稳定。

同时,以法人名义申请时,法人必须是专营的资产管理公司,法人代表必须被设定为连带债务人。

可以像住房贷款一样进行仮審査吗?

不可以。投资贷款只有一次审查,但为了节约双方的时间,在有中意房源的情况下可以先打电话和银行进行相谈。这次相谈其实就是一种变相的仮審査,会以口头形式确认你的各种属性,并告知你大体的贷款额度和利率。而本審査主要是为了核实这些口头传达的信息,并给你一个关于额度和利率的正式通知。

从贷款申请到钱到位要多长时间?

大约需要1个月的时间。

可以抵押贷款吗?

使用日本国内的其它无抵当权房产可进行抵押贷款,但是抵押贷款并不能降低贷款的利率,只能让贷款的用途更加灵活(相当于フリーローン)。