7月 12, 2020

房子上写的商業地域、工業地域、住宅地域……各种用途地域到底有何区别?

作者 admin

前言

大家好我是丘主。相信大家在看房子时会注意到,日本的房地产广告上都有写明土地用途(日语:用途地域)的一栏,很多同学都会有这样的疑问:这里面写的住宅地域、商業地域、工業地域……到底有什么区别呢?我在买房子的时候需要注意哪些地方呢?今天丘主就带大家来解答这一问题。

何为『用途地域』?

首先,在解释用途地域之前,我们先来解释一个概念:都市計画,所谓的都市計画区域,是指当地政府针对土地使用、城市基础设施的建设以及城市街道开发项目所进行的规划——相当于在中国所说的城市规划。

而需要进行城市规划的区域,又可以分为两类区域:都市計画区域準都市計画区域。简单来说就是前者已经进行了比较完备的城市规划,而后者虽然现在还没有进行具体的城市规划,但已经列入了政府的将来准备进行管控的名单里的区域。

都市計画区域,又可分为線引き都市計画区域非線引き都市計画区域,简单来说就是前者需要是需要精细地划分、管控的区域,而后者则是不需要进行如此精确管控的区域。其中,線引き都市計画区域,又可细分为:今后10年内优先进行城市化的市街化区域和暂时不希望进行城市化的市街化調整区域

用结构化展示起来就是这样一种感觉:

  • 都市計画区域
    • 線引き都市計画区域
      • 市街化区域
      • 市街化調整区域
    • 非線引き都市計画区域
  • 準都市計画区域

而标题里我们要解释的用途地域,则是政府对以上红字区域进行的具体的土地用途的区分。

用途地域的种类

用途地域具体可以分为三大类:住宅类、商业类、工业类,这三大类里都可以再细分为12个小类,大家在不动产广告上看的商業地域、準工業地域、第1種住居地域等,都是这12个小类里的具体类型。每一种小类对于该区域能够建设的设施种类、规模、高度等都有详细的规定,里面细节比较多,丘主整理了一个表格,大家有兴趣的话可以参考一下(不需要特别去记忆)。

大分类小分类说明允许建设的设施举例
住宅类第一種低層住居専用地域以营造适合低层住宅环境为目的规划的区域中小学、托儿所、小诊所
第二種低層住居専用地域以营造适合低层住宅环境为主要目的规划的区域2层以下150平方米以下的指定类型的店铺
第一種中高層住居専用地域以营造适合中高层住宅环境为目的规划的区域大学、医院、500平方米以下的指定类型的店铺
第二種中高層住居専用地域以营造适合中高层住宅环境为主要目的规划的区域1500平方米以下的指定店铺、事务所等
第一種住居地域以营造适合住宅环境为目的规划的区域3000平方米以下的指定店铺、事务所等
第二種住居地域以营造适合住宅环境为主要目的规划的区域事务所、酒店、卡拉OK等
田園住居地域以营造适合农地、农业相关设施与低层住宅环境为目的规划的区域低层住宅、农业用设施等
商业类近隣商業地域以方便周边居民购买日用品为目的规划的区域住宅、店铺、小规模的工厂等
商業地域以建造银行、电影院、饭店等大型商业设置为主要目的规划的区域银行、电影院、饭店、住宅、小规模的工厂等
工业类準工業地域以建造轻工业工厂和服务设施为主要目的规划的区域不带来危险性或对环境带来巨大影响的工厂等
工業地域主要用以发展工业而规划的区域各种类型的工厂、住宅、店铺。但不能建设学校、医院、酒店等设施
工業専用地域以发展工业而规划的区域各种类型的工厂。不能建设住宅、店铺等

挑选房子时用途地域需要留意的地方

首先从结论上来说,对于都内或者核心郊区地段的住宅,不需要过分关注用途地域的影响,而是应该集中我在们平时说的地段、价格、管理、户型、楼层等要素中去。

用途地域对于住宅可能造成的影响,具体有以下情形:

房屋拆除后作为土地转手时

用途地域是直接跟土地绑定的,这也意味着不同的用途地域的土地在出手时,由于其可使用的目的不同,潜在的买家也会有所不同。例如:住宅专用地域的土地转手时主要的买家依然是以建设住宅为目的的个人和开发商,而商业地域的土地则既可以卖给建造住宅的个人和开发商、又可以卖给建造大型商业设施的开发商。

不过,在实际生活中这种情况并不常见。原因有二:

  • 对于购买公寓的业主:由于公寓的物理寿命很长,能长期持有到公寓拆除的概率很低;且公寓涉及的当事人(业主)较多,拆除后安置住所的难度较大,所以一般来说都会采取重新建造新的公寓(建て替え)的方式来使用土地而非将土地变卖建成商业设施。
  • 对于购买一户建的业主:由于一户建的土地面积较小,难以建设成为大型商业设施,除非有开发商在刻意并购周边土地(地上げ),否则这种情形也很难发生。

房屋周边进行开发、改建时

通常来讲,用途地域的指定是针对一大片区域而非一小块土地进行规划的,因此假如你购买的房子所在土地的用途地域为商业型或者工业型,那么将来在其周边理论上就有可能建设起酒店、饭店等商业设施或者加工厂、制造厂等工业设施。反之,如果你的房子所在的土地属于住宅型的用途地域,那么就可以保证将来在周边区域建造的仍然是住宅或者小型的商业设施。

我们同样可以考虑以下两种情形:

  • 开发:即从0到1地开拓新的土地进行城市建造。我们身边比较熟悉的例子应该是东京湾沿岸的填海区域,包括御台场、港未来等。且不说对于日本这样一个人口持续减少的国家,未来再进行0到1的开发的可能性有多大,即使有这样的开发项目,事先也都是已经规划好了具体的建设内容,因此短期之内也不存在房屋周边的建筑类型发生大变化的情形。
  • 改建:即我们经常说的『再開発』,近几年来比较有名的有武蔵小杉、有明、豊洲等地段。这些区域的快速发展,与当地的相对宽松的用途地域(如準工業地域、商業地域等)是有一定关系的——宽松的用途地域类型是进行大规模再开发的一大先决条件。然而反过来说,并不是用途地域宽松就一定会招致大规模再开发的,这仅仅是先决条件之一而已,在这些区域再开发的背后,各自都有着其明确的理由:便利的交通条件(可用路线多,离市中心物理位置近等)、用现代科技可以攻克的土地问题(免震技术、地盘改良技术等)、足够的价格上涨空间等。而这些其实也是我们平常最常看的地段、价格、治安等条件的体现。

关于用途地域的FAQ

準工業地域是不是周边就有很多工厂?是不是就不如住宅地域好?

不是的。虽然在用途地域的章节里有提到准工业地域当初规划的是『以建造轻工业工厂和服务设施为主要目的规划的区域』,给大家带来了一定的迷惑性,但实际上这些用途地域反映到行政上仅仅是对这块区域内的建筑类型、规模、用途作出了限制,并没有对区域内建筑类型的比例有具体要求(例如:50%以上的土地都必须是工厂之类的)。

从这个意义上来说,在首都圏出现的準工業地域更多地可以将其理解为『建筑条件宽松』的区域。例如以拥有大量居酒屋、商店街、商场的川崎其实就是一块准工业地域。

川崎夜景

商业地域是不是比住宅地域要交更多的固定资产税?

不是的。绝大多数情况下,固定资产税的计算式都与用途地域没有关系,唯一的一个例外是农地(也就是田園住居地域),使用的计算方法与其它用途地域有所不同。

用途地域是固定不变的吗?

不是,根据每个地方政府的政策不同,用途地域会不定期地进行一些修改。具体的频率各个地区都不一样,比如丘主所在的目黑区大约4~8年会调整一次用途地域。

这也是丘主建议不必过分纠结用途地域的原因之一——用途地域并不是死的,将来还有变动的可能。

总结

如果你没有时间看完以上文字,只要记住以下两点即可:

  • 住宅地域、工业地域、商业地域等指的是政府在进行土地规划时指定的用途地域。表明的是该区域建设建筑类型、规模、用途限制的松紧程度。
  • 一般在看房时不需要在意用途地域,还是要把注意力集中到房子的地段、价格、管理……等主要要素中去。