前言
大家好我是丘主，一直以来日本的整栋投资楼（整栋公寓、整栋写字楼等）在华人投资家里都是一大热门的产品，这不仅得益于整栋投资楼的高利润率、与投资移民的天然契合的属性，也符合“拥有整块土地的永久产权=拥有长期保值的硬资产”的资产配置需求。
遗憾的是，目前并没有什么完整的中文攻略能比较系统地解说这一投资产品，绝大多数华人买家甚至在交房后都仍然是云里雾里——不知道房子是买贵了还是便宜了、不知道房子持有时每年产生多少开销/交多少税/产生多少净利润、也不知道如何运营（比如：如何调整招租策略、如何进行大规模修缮、如何换贷/出手），为此，也闹出过不少房东与管理公司之间不必要的矛盾。
今天我们就来彻底揭开整栋投资房的神秘面纱，让大家在买进日本的整栋投资楼时不再迷茫。
为什么那么多人热衷于投资日本的整栋投资楼？
整栋投资楼是日本房地产投资里一个重要的分支，相比于我们在国内所熟悉的单套投资公寓来说，整栋投资楼的运营更重、利润更高、灵活性更强，从这一点上讲它相当于咱们常见的投资公寓的Pro Max版。同时，通过投资整栋投资楼还有机会让海外投资人获得贷款与长期签证的机会，这算是整栋投资楼的“独家福利”。
我们来一点一点详细解说，如果中途你有看不懂的地方你可以随时跳过，先大体把握一下整栋投资楼的优势即可。
租金收益需求
整栋投资楼最直接的优势就在于高利润率。高利润率意味着，在相同的租售比的情况下，整栋投资楼的实际回报率比传统的单套投资公寓更高。其理由有定量的和定性的两方面。
定量的理由在于管理业务的配置。一般来说，日本的出租房管理业务分为租客管理（Property Management，简称PM）和大楼管理（Building Management，简称BM）两块，前者主要负责与租客的沟通、解决日常居住问题、收取租金、空房招租，其主体一般为中介公司；后者则相当于国内的物业，负责大楼内各种设备的保养、清扫以及建筑的修缮等业务，其主体一般为物业公司。
如果你在日本当过单套出租公寓的房东，你就会发现，每个月你需要缴纳两笔不同的“管理费”，前者通常是交给负责招租的中介，市场价通常在月租金的5%左右；后者则是交给负责整栋大楼管理的管理公司，每个月在几千日元到小几万日元不等，连同一起缴纳的还有房屋的修缮费（修繕積立金）。这两笔管理费分别就对应了上文所说的PM和BM业务，为了便于区分，前者有时又会叫作“委托管理费”。
但如果你在日本经营整栋投资房的话，你会发现BM费用“消失”了，每个月缴纳给中介公司的只有租金5%左右的“委托管理费”，同时也不必每月缴纳修缮费。这是因为，通常中小规模的整栋投资房的BM业务都是由房东担当，减少了这部分的开销之后，利润率自然就随之升高了。
当然，BM业务交由房东担当并不意味着房东就要像专业的物业公司那样要事必亲为。现实中负责整栋投资房的PM业务的中介公司仍然会协助执行部分BM业务，比如定期检查建筑的状况、帮助房东联系和沟通修缮大楼的公司、适时给房东提出修缮和运营的建议等，只是此时一切的决策权都在房东手上而已。事实上，在房东能充分理解BM的管理业务、负责PM业务的中介公司认真负责时，房东仍然是可以做一个甩手掌柜、享受被动收入的。
定性的理由则在于房产的规模效应和品牌效应。由于整栋公寓由多户住户组成、并且由房东或者PM公司进行统一管理，在大规模修缮、室内统一翻新、添置公共设备等运营方面平摊到每户的单价往往可以拉低，且房东可以自由决定具体的修缮内容与时机，而不像单套公寓那样还需要多数业主投票同意，在沟通成本与机会成本上也更有优势。
多户数的收益结构也有利于拉平租赁市场大小年之间的收益差距，而不像单套公寓那样或是100%收入、或是0收入。
此外，一定规模以上、运营得当的整栋投资楼还可以产生一定的品牌效应，吸引与租客相关联的其它新租客入住，从而提高招租的稳定性。
以目前的市场行情来看，日本的整栋投资楼的租售比通常比单套公寓高2~3个百分点，而当考虑进各项运营费用和税务的时候，优质的投资楼的实际收益率也很容易地达到单套投资公寓的2倍以上。
出手利益需求
整栋投资楼的另一个显著的优势在于房产出手时的利润空间，而这一优势又来源于房产的买进与运营的操作空间。
首先，除开再建筑不可、借地权等特殊情况以外，整栋投资楼的房东通常拥有房产的建筑与土地的完整的支配权。这意味着我们可以根据市场状况更加灵活地调整土地或者房产的用途，从而实现收益的最大化。
比如，有很多投资人希望买进日本的公寓进行民宿运营，但遗憾的是，目前市面上绝大多数的单套投资公寓难以实现这一目标。这是因为日本的单套投资公寓在使用时必须遵循大楼的管理规定，而出对业主们的居住环境、治安方面的考虑，绝大多数的公寓楼都是禁止民宿的。此时整栋投资楼的优势便得以显现——房东可以通过简单的手续申请便可以将公寓楼转为民宿运营，相比于传统的一户建民宿运营模式，整栋投资楼在地段、边际成本、对少人数游客的友好度方面都更有优势。
再比如，类似于许多华人房东买进一些原本不租给外国人的投资公寓后抬高租金出租给同胞的思路，整栋投资楼同样可以将楼内的商铺、办公室等租给中华料理店、语言学校等在租赁市场上于弱势的群体——从房客的角度上看，后者的租赁难度要比前者高很多，因此能产生的利润空间也会大很多。
通过这种买进→改变建筑用途提高总体租金收入→以新的租金水平为前提抬高卖房时的出手价格，最终的收益就十分可观了，一栋买进价格1亿、租售比为6%的整栋投资楼，租售比仅需要抬高1%，再以6%的出手租售比重新定价的话，价格可以立刻抬高到(1亿 * 7%) / 6% = 1.1667亿日元。
不过，这些操作建筑的玩法相比土地的操作只能算是小打小闹。在日本，大城市里的土地是一种实打实的“硬资产”——它具有永久性的产权、低廉的持有成本（还以为日本的固定资产税贵的同学可以阅读一下我的这个回答：为什么只说日本房子便宜，不提地皮费、天价房产税和维护费物业费呢？ – 丘主的回答 – 知乎 ）、持续可靠的经济价值、以及我们这里重点要讲的，用途的灵活性。
当我们持有一栋整栋投资房时，我们同时也持有了一块完整的土地，当建筑达到其经济寿命时，房东便可以在清退租客、拆除建筑后自由地处置手里的土地。比如，你可以选择在原有的土地上重新盖一栋相同用途的投资楼、也可以将土地切割成几块土地作为一户建用地出售。如果你遇到地段周边有再开发或者土地整备计划的话，你还可以参与其中，将自己的土地和邻居的土地并作一块大土地再高价卖给开发商。
这种对土地的灵活处置又衍生出了另一个盈利点——通过买进一些租售比看似一般、但土地蕴含巨大潜力的整栋房产，在将来以土地形式出售来获取大额利益。事实上，对于1亿~10亿范围内的整栋投资楼而言，只要买进渠道合适、筛选的方法科学的话，买到可贷款、土地价格占建筑的9成以上、甚至高于房价的房产并非天方夜谭。这方面的细节我们放到后面的章节细谈。
杠杆需求
在相似的条件（房龄、建筑结构、租售比等）的情况下，整栋投资房的整体贷款难度一般低于单套投资房。在这里我们分国内买家和持有日本长期签证的在日华人两类讨论：
- 对于国内买家而言，通过贷款买进日本投资房地产的难度很高。这里面唯一的例外就是通过在日本成立法人+购置整栋投资楼的形式贷款。
- 对于有长期签证的在日华人而言，投资房贷款又可以分为面向大企业员工和面向中小企业经营者的两类。后者则重点评价房产本身的土地+建筑价值（积算评价法）和出租收益率（收益还原法），由于整栋投资楼在这方面的数字普遍优于单套投资公寓，因此整体的贷款条件通常也会更优。
具体的贷款选项，我们会在下文详细说明。
移民需求
传统意义讲，日本并没有设定类似欧美国家的“投资移民签证”，与之相近的，只有面向来日本创业、做生意的生意人提供的经营管理签证。这一签证要求申请人在日本持有法人并参与经营活动，同时法人在每年黑字的状态下、产生的收益仍然能够供应申请人在日本过上相对体面的生活。
有关买房是否能移民日本的问题，网上一直争论不休，但其实这方面的产业在日本已经相当成熟，只是许多赚信息差的移民中介不愿道破而已。
从结论上说，这需要看购买房产的类型：通过成立日本法人、并以法人名义买进一定规模以上的整栋投资楼再出租经营，是可以获得经营管理签证、实现投资移民的；但如果买进的是单套投资公寓，则办理经营管理签证就会有难度。
这其中的关键点，就是在于投资经营房地产这件事，到底是单纯的投资行为还是需要申请人参与的经营行为。从入国管理局（也就是日本的“移民局”）的角度来看，如果申请人只是单纯地进行投资行为的话，那么该行为即使不长期滞留日本也可以完成，因此就没有必要签发长期签证。
而对于投资房地产来说，如我们在“租金收益需求”的章节所述，由于单套投资公寓的BM与PM业务都是完全外包的，因此从入国管理局的角度来看就属于单纯投资行为，而整栋投资楼只有PM业务外包、BM业务的责任主体则是投资人成立的法人公司，因此可以被认为是一种经营行为，进而会在申请经营管理签证时占据优势。
节税需求
整栋投资楼的节税优势体现在两个方面：
（一）在日高收入华人的所得税节税需求
不动产投资的节税的基本原理在于，利用上班族房产投资副业收支合算的机制以及房产持有期间的減価償却机制，通过在持有期间制造赤字减少大量所得税、再利用出手时的長期譲渡所得税的低税率和分離課税的特点，补交少量所得税，从而达到短期之内制造大量现金流、并压缩总体缴纳所得税的效果。
这其中，木造的整栋投资公寓（日语叫アパート）因为总投资额大、杠杆率高、減価償却快，在节税时效果最为显著。具体的原理和操作手法，可以参考我的这篇文章：日本的投资房真的能避税吗？深入剖析投资房的避税手法和适用人群。
（二）遗产税节税需求
在日本，进行遗产清算的时候，对于房、车之类的固定资产并非按照时价，而是根据政府给出的特定的评价额来计算价值和需要缴纳的遗产税的。
对于房地产而言，政府给出的评价额通常会远低于房产的市场价。因此，父母在世时通过将现金购买成流通性较高的房产、子女在过继时缴纳少量的遗产税后再将房产变现，即可实现遗产税节税。
用遗产税节税的房产主流的有面向高收入家庭的单套塔楼以及整栋投资楼。不过前者由于评价额与市场价差距过大的问题，日本政府目前已经开始着手调整政策，而后者则是传统且长期稳定的操作手法，政策风险更小。
日本有哪些整栋投资楼可以投资？
按用途分类
从用途上看，日本的整栋投资楼大致可以分为三大类：纯住宅（オールレジ）、商住两用（ 一棟レジ）、纯商用（ビル）。
其中，纯住宅又可以分为apartment（アパート）和mansion（一棟マンション），这两类房产在中文里只能都翻译成“整栋投资公寓”，但它们具体的定位却有很大的不同：
- apartment（アパート）：一般为2~3层的木造或轻量铁骨结构，没有电梯，主要面向中低收入租客群体的房产。主要集中在郊区和三、四级城市，这种房产造价较低、经济寿命较短，但租售比较高。
- mansion（一棟マンション）：一般指3层以上的重量铁骨或者钢筋混凝土结构、面向中高收入租客群体的房产，5层及以上的结构则会附带电梯。主要分布在大城市以及二、三级城市的繁华地段。与apartment相反，这种房产造价比较高、经济寿命较长，但租售比相对较低。
而对于商用楼来说，根据用途又大致可以分为办公室（事務所）、商铺（店舗）、仓库（倉庫）三种。相比于住宅来说，商用楼的租金收益水平对经济状况敏感、而对房龄则不太敏感。地段优良的商用楼通常可以保持长期的低空房率和稳定的租金收益，而不必担心租金随建筑老化而下跌的问题。
无论是对于商住两用还是纯商用的整栋投资楼来说，具体到每间房间，其用途都是可以自由排列组合的，比较典型的例如：一楼为商铺、二楼以上为住宅/办公室；低层区为办公室、高层区为住宅；住宅和办公室杂糅出现等等。
此外，即便是纯住宅类型的整栋投资楼，在土地用途（日语叫“用途地域”）符合条件、消防设施等相关要求达标、向当地政府提交改变用途的申请并获得批准后，也可以改造成商用设施，自由度很高。
在华人投资家里，比较常见的招租操作有：
- 继承原有房产定位，继续招租运营
- 住宅改短租房、民宿、share house
- 降低招租要求并提高租金，比如将原本不租给华人的住宅、商铺、办公室等向华人开放、将原本不允许做饭店的商铺开放成允许做饭店。
- 买进招租困难的房产，改造成办公室后，与负责办理经营管理签证的行政书士合作，将房子租给办理经营管理签证的海外移民。（日本的经营管理签证要求申请人在日本必须有独立的办公室，无论申请人公司的业务是否需要有办公室办公）
按投资定位分类
对于具体的房源，我们又可以把其中的各类属性进行归类和整理：
（一）地段
主要有都心、都心郊外、地方三大类型。都心一般指日本大都市圈的中心地段，例如东京23区、大阪市、名古屋市、福岡市、札幌市等；都心郊外指的是邻接都心区域的地段，以东京为例，一般指东京市部、周边三县（神奈川、千叶、琦玉）等地段。地方指的是三四线城市，比如首都圏周边就有茨城、栃木、群马、静岡、长野等县市地区。
（二）房龄
主要有新築、築浅、築古三类。新築包括由开发商建造的、签约时尚未竣工或刚刚竣工的新房、以及投资人自行买地、并联系建筑公司进行建造的房源。这类房源需要的专业知识多、操作难度大，一般不适合新手（对于不会日语的国内投资人来说更是罕见）。
築浅和築古分别指的是房龄短和房龄长的二手房。这里的房龄并没有明确的界线，但习惯上一般会把房龄10~20年以内的房源称作築浅，反之则称为築古。从运营角度来看，築浅房源的经费率（持有成本占租金收入的比例）较低、运营难度低，但同时租售比也比较低，築古则反之。
（三）收益性 / 资产性
收益性指的是房源持有期间由租金收益产生的现金流水平。评价房源的收益性最简单和直接的指标便是租售比，这一指标在日本又被称为“表面回报率”（表面利回り）或者“单纯回报率”（単純利回り）。不过，稍微懂一点行的投资人都会知道，租售比这一指标在绝大多数情况下并不靠谱。这是因为不同房源的经费率和久期（总共可产生收益的年数，约等于建筑的经济寿命）往往大不相同。因此靠谱的方法应该是根据一定的方式方法来推算房源的实际年回报率（実利回り）和久期，以此来评估房产在持有期间能产生的总收益。
从地段上看，
- 久期：都心 > 都心郊外 > 地方
- 实际年回报率：地方 > 都心郊外 > 都心
从房龄上看：
- 久期：新築 > 築浅 > 築古
- 实际年回报率：築古 > 築浅 > 新築
而资产性则是指房源未来出手时所产生的收益水平，换句话说就是房源是否能保值/增值。具体来说，房源的资产价值可分为建筑和土地两部分：
- 建筑部分的性能会随时间推移而降低、对应地，资产价值一般也会随时间推移而贬值
- 土地部分的价值则不与时间直接相关，但却与地段的人口趋势与经济环境密切相关，因此有可能增值、保值，也有可能贬值
此外，影响资产性的另一个重要而又容易被忽略的因素是房产的成交价与市场价的差距，说直白点就是买房时是捡漏了还是被宰了。举例来说，如果你买进一套5000万日元、且价格符合市场价的房产持有10年，房产所在的地段人口和经济环境比较理想的话，那10年之后你就有可能仍然以5000万日元卖掉，从而实现房产的保值。反之，如果你用5000万日元买进的房产，实际的市场价只有4000万日元的话，那么即使处于同一环境下，10年后你也只能以4000万日元出手，房产就产生了贬值。
有的同学可能会问，日本房子相同条件的回报率都差不多、买房时也砍不了多少钱，成交价跟市场价应该差不了多少吧？这一点在额度小、模式单一的1R投资公寓里成立，但是在整栋投资楼里，情况却有所不同。主要的原因是，整栋投资楼的持有人对土地有着完全支配权、土地的变现能力强，而从房价的组成比例上看，土地价格的比例往往也更高，因此，土地的价值往往决定了整栋投资楼的价值。
但遗憾的是，在日本这个市场里无论是中介还是投资人，对土地价格的鉴定能力都比较有限，这就导致经常会出现两套房产的收益性相仿、但资产性却存在巨大差距的情况出现，自然在最终反映到卖房价格上时，就会导致价格显著偏高/偏低的情况出现。有关土地价格鉴定方面的攻略，我们放到下面的章节再说。
从地段上看，
- 资产性：都心 > 都心郊区 > 地方
从房龄上看，
- 资产性：築古 > 築浅 > 新築
我们可以看到，绝大多数情况下，收益性和资产性都是相互矛盾的一对属性：收益性高的房产资产性低、收益性低的房产资产性高。类似地，年回报率和久期也同样是相互矛盾、不可兼得的，这些矛盾都比较符合常识，所谓“鱼与熊掌不可兼得”，正常的投资产品都做不到“既要又要”。
唯一例外是房龄与资产性/收益性的关系——老房子一方面租金收益高、另一方面因为房价的几乎就是土地价、建筑价格“贬无可贬”，因此资产性似乎也很高。但是，老房子在持有时，需要承担更多的建筑老化与修缮的风险、在以二手房形式出售时，需要承担难贷款导致的低流通性风险、在拆除建筑时，又需要承担钉子户不愿搬走、建筑拆除不顺利的风险，因此是一种相对高风险高收益的模型，从这个角度看就符合常识了。
（四）贷款难度
贷款与否本质上只是投资人买进房产的手段之一，但由于不动产行业里对贷款的使用十分普遍，因此贷款难度就会间接影响房产的流通性，说人话就是，容易贷款的房子好卖、不容易贷款的房子不好卖。因此，哪怕是打算全款现金买入的投资人，我也推荐将房产卖出时的贷款难度加入评价指标中，因为你不贷款不代表下家也不贷款。
贷款除了银行批贷 / 拒贷的差距之外，还存在首付比例和利率的问题。一般来说，贷款难度越低，代表贷款人需要支付的首付比例越低、利率一般也越低。
从地段上看，
- 贷款难度：地方 > 都心郊外 > 都心
从房龄上看，
- 贷款难度：自建新築 > 築古 > 築浅 > 开发商新築
在这里的自建新築是一个特例——由于投资人自己买进建造房产时具有操作周期长（从买地到建筑竣工要花很长时间）、建筑有烂尾风险的特点，通常银行都仅对已经有数栋投资房的投资经验的职业/半职业投资家开放，因此难度十分之高。
此外，贷款难度除了跟房源有关以外，与贷款人的属性（签证类型、收入水平、工作单位、年限）也有着密切关系。
从签证类型上看，
- 贷款难度：非居民（无长期签证）> 工作签 = 高度人才 > 永驻或者日本护照
从收入水平上看，
- 贷款难度：低年收 > 高年收
从工作单位上看，
- 贷款难度：中小企业 > 大型外企 > 大型日企 > 律师/医生/公务员
投资日本整栋投资楼时，有哪些要注意的地方？
购买渠道
关于购买渠道，其实我的这篇文章如何买到优质的日本投资房？就有很详细的说明，这里需要重点补充的一点是：对于2亿~10亿日元价格段的整栋投资房源来说，优质房源普遍集中在公网访问不到、由各家中介单独售卖的“未公开房源”里。
之所以如此强调价格段，是因为不同价格段的房源选择以“未公开房源”形式出售的理由不尽相同：
（一）2亿日元以上高价格段的房源
此类房产的规模往往较大，作为卖家就需要考虑到房产出售时由于信息公开所产生的潜在风险。比如，一栋楼里的各家租户，根据招租时期不同，即使是相同户型、实际的租金也会有差距。此时若将房产公开出售，租户就有可能因此得知自己的租金与邻居的差距、进而演化为要求房东降低房租、甚至搬走的情况，这些不确定因素都会显著影响房产在出售时的售价，因此多数房东宁愿把房源仅交给信任的中介销售、压缩销售渠道、拉长销售同期，也不愿意冒资产贬值的风险。
反之，宁愿冒着资产贬值的风险，也希望公开房源、提高房产成交机率的，除了少数房东着急出手的情况，更多的就是房产本身有问题、不得不扩大销售渠道的情形，因此无论在选择空间上、还是在房源性价比上，往往都处于劣势。因此，购买这个价格段的房源时，应当重点选择房源充足的中介，以增加接触到优势房源的机会。
（二）低于2亿日元的中低价格段房源
此类房源由于房产总额小、流通速度快，房东对销售中途产生的贬值风险容忍度就比较高，此时出现的“未公开房源”，更多的是出于利用小白买家们“未公开房源=好房源”的认知误区，刻意做成未公开房源来实现促销的垃圾房源。因此，在购买这个价格段的房源时，应当重点关注网上的公开房源渠道，辅助性地接触一些未公开房源，并且需要格外谨慎地辨别房源的性价比。
如果你苦于认识的中介提供的高价格段房源有限，或者是身边没有什么值得信任的中介的话，也可以联系丘主，我们有长期合作的中介公司和针对整栋投资楼的房源渠道可以提供。
贷款
首先我们要明白贷款的作用在哪里：
贷款本质上就是一种资产的“放大器”，它会让优质资产变得更优质，也会让垃圾资产变得更垃圾。
在现实生活中，基本不存在用优质贷款将垃圾资产转化为优质资产的“黑魔法”。因此，万万不可盲目地“为了贷款而贷款”、觉得“贷到就是赚到”，也不能因为房源能贷到条件较好的贷款就放松对房源的评价（银行在乎的是你会不会断供，并不在乎你投资房子能不能赚到钱）。
在此基础上，我们分别介绍一下非居民（国内投资人）和有长期签证的在日华人的贷款方式。
（一）非居民（国内投资人）
目前（2023年4月）能使用的贷款产品比较有限，通常只有以下2个选项：
- 国内买家可以通过3~5成的首付、3.75%的变动利率贷款买进日本的整栋房地产，贷款额度最高可以达到10亿日元，这一贷款产品虽然利率较日本的大环境偏高，但因为它的提前还贷手续费免费，因此可以充当投资日本地产的一个“跳板”，让投资人在拿到长期签证且法人经营3~5年、提高在日本的与信能力之后，再换贷其它利率较低的贷款产品。
- 对于持有人民币以外的外币、并在中国和日本以外的第三方国家持有银行账户的，可以选择首付50%以上、利率低至2.7%的变动利率的贷款产品。但需要注意的是这一贷款产品设有2%的提前还贷手续费，因此更适用于房源长期持有、长期借贷，也不打算进行投资移民的投资人。
（二）有长期签证的在日华人
对于有长期签证的在日华人来说，投资贷款的选项就比较多的，比较典型的比如有：
- 面向高年收层的Orix银行、横滨银行。要求年收在700万日元以上（有1000万以上最佳）且为公司正社员。首付通常在20%以上、利率在2%左右。
- 面向有一定资历法人的Asuka信用组合。要求法人1期决算以上（3期以上决算最佳）、首付通常在30~40%左右、利率在2.3%以上。
- 面向築古、再建不可、借地权、三四线城市等低属性房源以及个人事业主、经营管理签（个人名义）等低与信力群体的三井住友Trust L&F，首付通常在10%以上、利率在3~4%左右。
更多贷款方面的系统性讲解和中长期的贷款策略，我放到了这两篇文章里，可以一并参考：
房源挑选
房源挑选可以说是整栋投资楼里最有技术含量、也是最能影响整个投资的最终收益的部分了，因此我们会着重说明。在这里也算是打一个小小的广告，以下的内容是从丘主的团队向投资房客户提供的1对1咨询服务中整理出来的，里面或多或少会涉及到一些一般人难以做到的专业手法，如果你觉得自己一个人难以完成房源的挑选、又或者是苦于没有合适的贷款/房源渠道，我们随时欢迎您前来免费咨询。你也可以在这里找到我们具体的服务内容。
说回正题，我们在这里主要会按以下逻辑对候选房源进行评估：
- 房产的售价是否合适：其中包含对建筑价格和土地价格的评估。
- 地段是否看好：其中包含对地域经济、周边环境和人口趋势的评估。
- 持有期间能产生多少收益：其中包含完整的收支测算以及税务测算。
(一）建筑价格评估
建筑价格的评估，最基本的逻辑就是使用“再調達価格”进行估算，也就是说，首先根据目前相应结构的建筑建造单价 * 建筑面积来计算“如果再建造一栋相同规模的新楼”需要的价格，然后再乘以因房龄增加而贬值的系数。具体的建筑建造单价，会根据具体的建造时期、建筑结构、施工地段（比如是在东京还是在周边县市等）的不同而不同，需要分别调研。丘主的团队里因为有合作的综合建设公司，因此使用的是比较真实的实时报价数据。
例如，对于测算新房造价为1亿日元的房产来说，如果假设建筑经济寿命为50年、目前房龄为25年的话，则计建筑价格为
1亿∗25/50=5000万日元
当然，这一计算方法在某些情况下会过于悲观，比如，当某些地段的平均房龄都比较长、目标房源也比较老时，用这种计算方法会产生一些逻辑漏洞。比如，50年以上的木造投资房源、价格通常仍然会比土地价格更高，这是因为，建筑本身仍然在产生可观收益、且房东仍然在积极投资维护，因此，即使过了年限，建筑仍然是有价值的。
此时我们可以按类似固定资产税评价额的逻辑，规定房源到年限后无论房龄多少、始终给出新房房价20%的估值，这样在估算老房时、其计算结果就会更加接近市场价格。
（二）土地价格评估
在如何买到优质的日本投资房？一文里，我们已经介绍了基于一種単価和路線価的土地价格评估方法，然而，对于一些大额度的整栋投资房源，有时仅仅使用一種単価（平米单价/容积率）仍然是不够精确的。
问题就出在建筑规模的限制上：土地的容积率，本质上只是规定了建筑规模的理论上限。然而，实际的建筑设计过程中，设计师不仅要考虑容积率、还要结合当地自治体的政策对建筑高度、周边住宅的采光影响（日陰制限）、前方道路的宽度等种种复杂的因素，才能计算出当前环境下该土地上建筑规模的理论上限。这一计算过程在日本叫作“volume check（ボリュームチェック）”。
实际观察一些房源你就会发现，市面上的成品房的建筑规模，能够将大部分容积率消化的案例其实并不多，特别是对于住宅区（而非商业区）的房源来说，实际建筑面积跟容积率的差距会更大，就是因为受到了上述的这些限制。
此外，在很多情况下我们不仅需要考虑土地的建筑规模，还要考虑实际建筑规划和造价。比如，同样是能消化200%容积率的两块土地，根据土地的形状不同，实际能设计建造出的户数、户型也会不同，这些都会影响建筑建成后的收益水平，进而影响土地的估值。（这也就是为什么O社的公寓那么不值钱，因为拿地能力不行导致土地形状不行、进而导致户型不行）。再比如，在防火或者准防火地域建造的建筑，在达到一定规模以后，建筑本身就同样要满足防火规格，建筑单价因此也会显著上升，考虑到初期投资成本以及资本回收的效率，投资人也有可能因此放弃完全消化容积率的计划。
可以看到，volume check的结果会极大地影响土地的理论建筑规模，而土地的周边环境和政策变化通常都是十分缓慢、甚至是不变的，因此，比起理论上限的容积率，理论建筑规模更能影响土地的市场价值。而无论是volume check还是建筑计划的设计，都属于建筑行业的专业技能，因此对于属于不动产行业的中介来说，是没有办法独立完成的，就更不要说既不属于建筑行业又不属于不动产行业的投资人了。因此我们才可以断言，目前的市场环境下，无论是中介还是投资人，对土地价格的鉴定能力都十分有限。
有些朋友可能会问：我不打算把房子持有到拆除建筑重建的那一天，我也觉得我没有这个能力执行拆除/重建的操作，那我还有必要去评估土地的价值吗？答案是有的。这里的重点就在于，土地的潜在价值，并不是一定要在执行时才能产生，而是可以作为一种“变现能力”，伴随房产的流通不断传递下去。因为只有得知了土地的真实价值后，才能以真正符合市场水平的价格出售房产，而评估的结果，也会作为出售时的宣传材料，从而将这一价值不断传递下去。
对此，丘主的团队配置了长期合作的一级建筑师（日本国家资格），可以对客户的目标房源提供专业的volume check和建筑方案起草服务，并结合真实的周边土地交易记录，为客户还原最精确的土地估值。
（三）地段调研
地段调研最主要的目的，一是为了测算土地将来的资产价值，二是为了检测房源定位与地段的匹配度。
（1）土地未来资产价值预测
虽然我们常说，都市圈的土地基本可以看作硬通货——它不像建筑一样有明显的经济寿命、基本不存在“老化”这一说，但土地的价值却仍然可能因时间而产生变化。影响土地价值的因素其实有很多，但从长期来看，最根本的其实就只有一条——人口。
说到这里，我就顺便提一下关于人口与房价关系最常见的三大误区：
- 误区一：日本人口长期负增长，因此今后房价不会再涨。这个误区相信过了2022年后踩的人已经不多了——看看国内就明白，人口刚刚经历了拐点，长期的人口趋势大有赶超日本的倾向，然而这不并不妨碍大家继续看好北上广和看空鹤岗。再说具体一点：人口下降往往会伴随着两极分化（马太效应），从房地产的角度上看就是，有人气的地段越来越有人气，没有人气的地段越来越没有人气。这一点在日本这个国家上已经有了很好的证明——东京的长期人口增加情况远超日本政府预期、同时许多三四级城市的人口减少也远超预期。关键点还是在于你买进的是不是“有人气”或者有希望成为“有人气”的地段。
- 误区二：持有东京23区以内的土地就一定能保值/增值。类似的“一刀切”理论还有很多，比如“环八以内”、“16号国道以内”、“一都三县以内”等等，这种思考方式是非常危险的。诚然，日本人口趋势长期来看有在首都圈“一极集中”的趋势，但这并不意味着任何首都圏的地段都是“有人气”的地段——事实上，即使我们抛开成交价格溢价的问题、单独看人口趋势的话，23区的人口趋势也仅仅是有增有减。而如果我们更详细地调查具体的车站、街道时，你就会发现，它们之间的差距远比你想象得更大。反之，东京23区以外也存在着足够大的机会，比如，东京都近2年的人口保持在年均0.3%的增加速度，而同时期福岡市的人口增加速度却能达到0.8%。
- 误区三：人口负增长的地段，不值得投资。这是典型地受国内房地产模式影响所致——国内的房地产市场由于长期泡沫，导致如今房产的租售比可以低到忽略不计。同样是贷款出租的模式，日本在追求“以房养贷”时，国内仅仅能做到“以房养息”，因此，国内房产投资从根本上只能靠房价上涨这一条路牟利。但在日本，人口负增长的地段（比如三四线城市）往往拥有国内难以想象的超高回报率，因此，只要租金收益跑赢房价贬值，那房产完全是值得投资的，这方面的具体思路可以参考我的这篇文章：我是如何在日本买到表面回报率19.2%的满租投资房的。
我们再说回人口与土地——丘主的咨询服务里不仅会调查房产所在的自治体（市区町村）的人口趋势，更会调查具体到丁目（相当于国内的街道单位）5年内的人口与家庭数趋势。这里也来给大家分享一下这些数据的解读技巧：
首先，日本的地域人口趋势一般有三大模式：
- 人口和家庭数均增长；
- 家庭数增长、人口下跌；
- 人口和家庭数均下跌。
其中，模式1最为健康，土地价格一般长期看涨；模式2则说明少子高龄化已经开始影响人口，土地价格在短期之内暂时没有问题，但长期如果没有再开发项目的介入的话则会转为模式3。
其次是，增加可能存在偶然性，比如，某街道的人口某年突然大幅增加了200人，这就很有可能是所在街道内有一栋大型公寓竣工导致的偶发事件。此时我们就需要调查该地域该年度竣工的公寓、看看增长人数与供应户数是否接近，如果接近的话，说明人口的短期增加很有可能是公寓建成这一偶然事件导致，我们因此就需要进一步分析该公寓定位与我们的目标房产是否匹配，具体我们在下一节说。
最后，在一些情况下，人口趋势可能不具有参考性。比如，许多商业繁华的地段，都存在商圈外扩、导致住宅拆除改商业设施的情况，此时我们从数据上看人口反而是减少（看空）的，此时就需要借助其它数据进行侧面分析了。
（2）房源定位与地段的匹配度
投资房持有是为了出租，而房子是否好租，取决从站在租客的角度评价房子性价比（租金与宜居性之比）。这里面的一大关键点是：即使是相同地段、相同户型的房子，对于不同类型的租客来说，宜居性也是不同的。
比如，大学附近的单身公寓，就要比大户型公寓好租，因为学生租客对单身公寓的租房需求要远高于对租金昂贵的大户型公寓的需求。再比如，位于知名学区的大户型公寓，就要比单身公寓好租，因为来这里租房的多是育儿家庭。因此，地段与房源的匹配度，同样也是衡量房产价值的一大重要指标。
在丘主的咨询方案里，我们会给客户分析目标房源租客的职业、收入水平、通勤/通学区域，并且比对房产周边的基础设施和商业设施，来预测房源招租时的难度。比如，对于育儿家庭向的户型来说，周边的中小学通学距离、以及类似大型超市、停车场、公园这样的设施就会对招租难度起到比较大的影响，需要重点调查。此外，我们也会调查房源周边近10年的商业设施的开业/倒闭记录，这样不仅可以通过开业与倒闭的数量对比来推测地域经济的走向，也可以通过观察开业、倒闭的商业设施的种类来分析目前匹配的租客的消费水平与类型。
讲到这里不得不提一嘴一个经常被投资人忽视（甚至被误认为是优势）的风险——单一需求（シングルニーズ）风险。具体来说就是，定位单一的房源会导致租客类型单一，进而导致该租客层若出于某些原因需求减弱时，就会极大影响投资人的投资收益。比如，大学周边的廉价单身公寓，这种公寓在许多不懂行的国内投资人看来是大利好——租客多又稳定，许多华人中介也喜欢把这一特性作为卖点在广告上大力宣传。
然而其实冷静思考就会发现里面的问题——廉价意味着设备简陋或者面积窄小、同时临近大学的地段意味着除了大学生以外其它人不太可能来租住（特别是低于低保户住房补贴的房子，东京是5.37万日元，低于这个数的房子意味着连低保户都看不上）。另一方面，大学其实存在着缩编、校区搬迁、自建或者与其它开发商合作建造学生宿舍的可能。这里面任何一条都会极大影响租房的需求量，一旦发生后果不堪设想。而且这种事件并不能以大学排名作为参考标准，比如这几年东京工业大学和早稻田大学都分别有新建学生宿舍的项目。
因此，实际我们在考虑房源定位时，比起向特定大学的学生、特定的工業団地的工人等单一群体提供的房源，更倾向于选择能接纳多种层次、多种场景的租客的房源。
（四）收益测算
收益测算在横向对比多套的备选房源的投资性价比、甚至在比较房地产和其它类型的投资产品中都是至关重要的。然而，目前市面上提供的测算方法或多或少都有一些局限性，我们借此机会来给大家一一讲解。
首先，对于通过贷款购置投资房的，有一个比较经典的简易测算方法是Yield Gap，其计算方式是：
实际年回报率=租售比−贷款年利率
从这一算式可以看出，Yield Gap强调的是贷款利率对房产收益的影响，相同的租售比的情况下，贷款年利率越高、自然实际年回报率会越低。当然，投资人的首付比例也会影响最终的年回报率，因此Yield Gap也有反映首付比例的“改良版”算法。
然而，Yield Gap算法的局限性在于，它完全忽视了房产的具体状况，仅仅是将租售比和年利率这两个本质上处于不同“维度”的指标相减、以求得出一个“近似”的数字。比如，同样是一套租金10万日元的房间，面积20平米的单身户型和面积为60平米的家庭户型，实际收益率显然是不一样的，因为家庭户型室内的设备更多（空调、地板、墙纸）、维护的固定成本更高，在租金固定的情况下实际收益率就会更低；再比如，仍然同样是一套租金10万日元的房间，房龄10年跟房龄50年的实际收益也是不一样的——因为房子的修缮费用通常是越老越贵、后者的实际收益率就会低于前者。
在此基础上，就有一个更为精确的计算方式：NOI（Net Operating Income）。其计算方式是：
实际年回报率=年租金×(1−经费率)÷房价。
其中，经费率指的是房产每年产生的租金收益中，需要在管理、修缮、固定资产税等项目中产生的开销比例。而经费率的数据来源，通常是通过房东提供的近期年开销清单单纯计算、或者是靠买房人的经验给出的。
需要注意的是，NOI原则上并不包括贷款时产生的利息、以及法人税/所得税等跟实际租金收益相关联的税务开销。对于前者，我们可以简单地用Excel的IPMT函数算出，用以改良原版的NOI算法，但对于后者，则没有特别简单的解决办法，这也是NOI的局限性之一——无法给出房地产投资的税后收益。
NOI的局限性之二，在于经费率计算的不精确。投资房的持有成本，其实是会根据具体年份发生波动的。比如，当房产到达大规模修缮的年限时，当年度就会产生远高于往年的修缮开销；反之，如果房产维持了数年的满租状态，期间的开销又会远低于往年——因为没有产生退租，室内潜在的修缮和翻新需求就不容易暴露出来。依据房东的给出的实际数据计算尚且如此，就更不用说凭投资家个人经验判断的经费率了。
对此，丘主的团队给出的解决方案是从投资房开销的底层逻辑开始的精确测算。我们首先将房产的开销划分为了招租成本、运营成本、税务开销三大部分，并根据房产类型（房龄、构造、户型、地段），结合目前的市场行情分别进行测算。比如，招租成本中我们会分别测算房间的平均入住周期、礼金、更新料、免租期（Free Rent）、广告费（AD），持有成本中则会分别计算空调设备维护费用、火灾与地震保险费用、公有部水电费、日常清扫费用、退租时的翻新费用、下水道处理费用、修缮费用。
而对于税务开销部分，我们会分别根据上文中描述的建筑估值和土地估值的基础上，计算房产持有期间的減価償却、并以结合利率开销来计算每年产生的所得税/法人税，从而得出房产在实际持有时每年所能产生的税后现金流。
税后现金流对于投资人来说有很重要的参考性。一方面，对于贷款买房的投资人来说，投资的本金其实是贷款首付与买房时的各项初期费用（也就是日语里说的“自己資金”），相应地，我们就应该给出每年的税后现金流才能计算出投资实际的性比价。另一方面，每年的现金流也是投资人判断房产的持有年数的重要参考依据，这是因为，即使我们把大规模修缮等大笔开销均摊到每一年中（或者是买进築浅/刚大修之后、短期之内不需要大修的房产），房产的现金流仍然是会变化的。比如：
- 还贷时初期每年还的利息多、后期每年还的利息少，因此会造成前期所得税/法人税少、后期多的情况，进而造成前期现金流多、后期现金流少的情况。
- 房产的还款完成时，每年的开销中就没有贷款月供了，此时现金流就会大幅升高。
- 房产在耐用年数以内可每年享受到減価償却带来的税务减免，但一旦減価償却结束，所得税/法人税就会立刻升高，从而压制现金流。
因此，投资人就要根据收益测算结果来思考持有策略：是赶在減価償却结束前卖掉、还是撑到还款结束；（法人持有时）是加满減価償却额度保护持有现金流、还是减少減価償却保护出手现金流；贷款时是要加大杠杆还是减少杠杆、是要用利率换本金还是用本金换利率……
此外，我们的解决方案还会考虑房产出手时的收益状况，根据持有期间的土地价格和建筑价格的变化、计算出手时的房价价格、并进一步计算出售时的账面利益、所得税/法人税以及实际到手的现金。这样，我们就能系统性地计算出房产持有全过程中的年均税后收益。这样，投资人就可以通过最终的年均收益、结合现金流的表现来横向对比各类房产的性价比了。
后记
曾经因为一些机缘巧合，我有幸接受了日本最大的投资房媒体——乐待（Rakumachi）的专题采访，而又因为这一契机让我短期之内接受到了大量的来自国人买家和日本人买家的房产咨询。
这其中，最令我印象深刻的是一位日本的Instagrammer。咨询的内容是，几前年贷款买进了一栋价位3亿日元左右的投资房，最近因为家道中落、想要脱手房产，才发现当年买进的房产价格比市场价高了将近1亿日元，如今陷入了挂高价没人买、挂低价还不完贷款的两难局面，问我有没有什么办法可以破局。
说实话，这套房产光看表面没有什么毛病——地段在东京23区、主要车站徒步10分钟以内、钢筋混凝土结构、房龄不到20年、满租。可惜因为买进价格过高的问题、导致这位日本朋友找了4家大手中介、挂牌将近1年，连1件像样的购房申请书都没有收到。
我也尽量尝试给出了一些可以改进销售的建议，包括修整已经开始明显剥落的外墙。但房东表示，如今每月的还贷已经超过了租金收入、自己也没有什么存款，根本负担不起这些修缮费用。很遗憾，作为一名房地产咨询，对于这套房产我真的无能为力，只能看着它和它的主人继续负债前行、走向深渊。
看着这位Instagammer发布的自己家孩子纯真笑容的照片，我心里真的是说不出的滋味，第一次切身体会到了房地产投资的可怕之处。
这也是我写这篇文章的初衷，在这个情报错综复杂、人员鱼龙混杂的行业里，我自然希望大家在阅读我的文章后能赚得盆满钵满、财富自由；但我更希望的是不要让上面的悲剧继续发生——投资房地产应该是一件透明、理智、有逻辑、可预测的事情，不应该这样在云里雾里就支付掉了一自己的一生。每位勇敢地尝试打破打工命运的投资人，都值得被真诚和专业地对待。
