前言
大家好，我是丘主。今天来跟大家聊一聊大家最关心的日本投资房的买进。在这篇文章里，我会从日本房产的交易渠道开始、从最根本的原理上解释各方的利益关系、并系统性地阐述日本投资房的买进策略，内容很长，但是相信你读完之后会有不小的收获。
同时，这篇文章还会涉及很多行业的内幕，其结果势必触及很多从业者的利益，所以请保持冷静和独立的思考，不要诧异评论区里出现任何言辞激烈的骂声。
何谓优质的投资房？
什么样的房子才能称之为“优质”呢？关于这件事我想每个人的答案都会有所不同，有些人说，地段要好、房龄要新、管理要省心、朝向要正南、租客素质要高、入住要稳定……诚然，这些属性都有利于房子的长期稳定地运营，也可以让房东安心做一个“甩手掌柜”，但因此就将满足上述条件的房源称之为“优质房源”，显然还是太过初级和片面了。
我们知道，包括房地产在内的任何一种投资，其本质上都是由收益和风险两方面来评价的，具体到房地产这种需要长期持有的固定资产来说，我们又可以把收益拆分为回报率和久期（即房子总共可以收租多少年）。在此基础上，我们再罗列一些房产相关的指标时，可以发现：
- 回报率：年租金、持有成本、房价……
- 久期：房龄、建筑结构、长期人口趋势……
- 风险：地段、管理、朝向、租客素质、入住稳定性……
我们原本应该综合评价回报率、久期和风险这三大指标，但如果按照一开始的观点的话，这里面有关收益（特别是回报率）的租金与房价就会被完全忽略了。
事实上，对于日本这样一个房地产市场高度成熟的国家来说，市面上的任何房源几乎都在这三大指标上取得了一定的平衡（换句话说，性价比都比较接近）。举例来说，在不考虑土地二次利用的情况下，
- 市区新房：低回报率、高久期、低风险。
- 市区老房：中回报率、中久期、中风险。
- 郊区老房：高回报率、低久期、高风险。
当然，不同房源即使在性价比相同的情况下，根据投资人的具体投资目标与能力，也会表现出“适合”与“不适合”。例如，对于希望中短期获取大量现金流的投资人来说，都内新房显然不适合；对于居住在国内、完全不会日语、在日本也没有朋友的投资人来说，买进只有日本管理公司才能接管的三、四线城市房产显然也不适合。
另一方面，尽管从宏观上来说日本的房地产的性价比都相对接近，但具体到个别房源上时，仍然会出现房价在合理范围内过高或者过低的情况。因此，我们在这里给出的“优质房源”的定义是：
在排除运营困难的房源的前提下，房价明显低于市场价的房源。
具体解释一下，运营困难，指的是对于绝大多数不具备相关专业知识的投资人来说，无法正常、健康运营的房源，比如，危房（需要建筑知识）、借地权/再建不可的房源（需要法律知识）、神社/剧院/餐馆/工厂等房源（需要专业知识或资质）。
而市场价，指的是相似时期、相似条件下的房产均价，比如说同是某车站徒步5分钟以内、房龄、朝向、面积等条件都比较接近（或者是已经经过了标准化处理）的房源。换句话说，你不能拿一套在琦玉县的房子跟东京比，说它“低于市场价”。
低于市场价的房源，不仅能将你的投资利益最大化，同时也会变相地降低房子的持有风险。首先我们要了解的一个前提是，既然某一类的房产有它的市场价格，就说明在符合市场价格时，此类房产都是可流通的（可以被顺利卖掉的）。当然，流通会有快慢，比如节税型的房产要去找其它希望节税的买家、大额的房产要找同样高预算的买家。再简单粗暴点说就是，在常识范围内，只要是价格合适的房源，没有卖不掉的。
而低于市场价的房子，就可以保证你在出手时的转卖收益，做到可租可卖（貸してもよし、売ってもよし）。特别是，当你买进的房产处于一种买进瞬间立即卖掉都能赚到钱的状态，哪怕仅仅是能赚到1日元，这都说明这笔投资你已经至少有70%以上的胜算。注意这里说的意思不是说市场价1000万日元的房子被你用999万9999日元买到，而是指计算进各类流通成本（买卖中介费、登记费用、税金）后，能够有哪怕1日元的利益的情况。
买到优质房产的隐性门槛
优质房产既然有如此多的好处、就必然不是那么好被买到的，否则人人都是亿万富翁了。这样的房源需要我们同样拥有相应的资质、能够跨越下列其中至少一个“门槛”。
这些门槛看似虚无飘渺，但其实换位思考，从我们的上游——房产中介的角度来看的话，结论是非常清晰的。
资金门槛
在日本这样一个资本主义社会，钱就是王道，这恐怕在世界上许许多多国家也都是不争的事实。一般来说，买房的预算越高、买到优质房产的概率也越高。这不仅仅是因为预算越高、能跟你竞争的对手（其它投资家）越少，更是因为它跟你最直接的信息来源：房产中介挂钩。
我们知道，在日本，房产的买进中介费一般是房价的3%+6万+消费税，这种中介费的计算方法显然是让中介的收入与房价直接挂钩。因此，从中介的角度来看，花费同样时间去对接一名潜在的购房客户时，显然是预算越高的客户在中介眼里价值越高、越值得用心接待、并提供更多的商业资源（比如房产情报、知识科普、贷款渠道等）。
反之，低预算客户的优先级就会更低、自然就无法从中介那里拿到什么好房源。特别是，如果这个预算已经低于中介的基本人工成本时，各种幺蛾子便会层出不穷——这个就好比国内面向中老年人的10元北京一日游一样、报名的结果必然是被拉到各种黑店强行购物，因为10块钱的报酬根本就是不合理的，羊毛自然要出在羊身上。
因此，在东京，对于身处国内、预算只有100万人民币（大约是2000万日元）以下的客户来说，对接的华人中介大概率要么是安排一个新手/实习生来练手，要么是直接找几套中间利润高（比如可以从卖方拿到额外报酬、或者是加价转卖）的房源来割一波韭菜。
不要天真地以为跟华人中介对接、双方都讲中文、又不用现场看房、人工费能节省，人家会优先接待你。事实正好相反，从经验上看——国内买家因为缺乏对日本房产的基本知识、需要花大量时间科普；看不懂日语材料，需要人工翻译；缺乏契约精神、跳单率高（找了A中介问了一大堆最终找了B中介买房，因为B中介的中介费更便宜），接待成本相比在日华人和日本人是只高不低的。
同样地，在要求中介提供优质资源的同时还要跟中介就中介费讨价还价的，对于买进优质房产来说更无异于是缘木求鱼。
知识门槛
那么反过来说，是不是低预算就一定买不到优质房产呢？当然也不是，因为中介并不是你唯一的情报渠道，说极端点，如果你自己已经具备足够的投资眼光以及情报搜集能力的话，那么中介之于你就不过是一个帮你执行看房和买房流程的“工具人”而已，只要不涉及独家房源问题，用哪家中介对你来说都一样。
事实上从原本的行业分工上看就应该如此，中介的本分工作是促进房地产在市场中顺利交易、扮演的是连接买家、卖家、银行、管理公司等各方面部门的角色，而并非给客户制订各类投资计划和投资建议的行业——这已经属于不动产咨询业，而非不动产流通业的范畴。
那么如何才能通过知识门槛呢？简单来说就是我们需要具备拿到一套房子之后就能按照有逻辑的方法来调查和评价房源、并在短期之内判断是否要出手的能力。当然，任何专业的投资家都做不到对所有房源都有如此高效的判断力——他们通常都专注于自己擅长的领域，比如建筑调查、针对特定区域的租赁市场调查、土地价格调查等等。在这篇文章的最后我也会推荐几个对于新手比较容易入门的领域供大家参考学习。
从中介的角度来说也是如此，如果一个客户能做到沟通流畅、自己就能调查部分情报、决策果断的话，那么对于中介来说这其实就降低了其接待的成本，自然就会更愿意提供其它的商业资源给你。
反之，如果客户优柔寡断（最常见的是一开始满口答应，到需要决策时突然开始犹豫不决、找各种借口推三阻四）、或者是逻辑混乱（比如一开始说不介意采光、中介推荐房源之后又以采光不好为理由拒绝）的，中介发现后就不再会优先接待了。
渠道门槛
如果说知识门槛解决的是接触房源后的分析和判断，那么渠道门槛解决则是如何接触到潜在的优质房源。
这部分其实在我之前的这篇文章里已经有所提及——丘主：当我们在聊日本投资房时，我们在聊什么。房产的性价比通常跟它的营销成本有关，房源越差则需要的营销成本越高，反之特别优质的房源往往一放出来就会被抢购、根本没有必要在各类平台和渠道上宣传。
讲到这里不得不跟大家讲一个悲伤的事实——你委托中介在有好房源的时候及时推荐给你时，你的中介肯定是满口的“好好好”，但其实这在行业里就像你跟多年没有联系过的同学寒喧道：“有空来我家吃饭”时对方满口的“好好好”并且真的在某一天上你家找你吃饭一样不靠谱。有经验的同学可以回忆一下，答应给你定期找房的中介里，有几个是真正做到的？
中介找房的过程远比你想象的要难，这不仅仅是因为他们面对的系统（reins）要比市面上面向一般消费者的系统（比如楽待、健美家、athome等）要难用10倍，更在于这样推荐房子的成功率真的很低——首先至少七成以上依赖中介找房的买家都是自己从不看平台、也不懂市场价的“小白”，给他们推荐的房子绝大多数情况下要么是回一个“好，我研究研究”，然后石沉大海、要么是用一些模棱两可的理由搪塞过去（比如“外观不好看”、“地段不熟”、“感觉这房子贵都是中国人炒起来的”），要么声称要『货比三家』，让中介再找一大堆类似房源然后也比不出一个所以然来，长此以往中介自然就没有动力去做推荐房源的事。
其次，前面也说了，中介的本分是联络买卖双方等各方势力、协助调查房源并且确保交易合同无误，而并不是投资咨询。因此中介推荐房源的理由往往也很简单粗暴：这房子的回报率看着不错、这房子能贷款时间很长、这房子的地段好。即使偶尔有一些中介对投资房有更深刻的理解、他们一般也不愿意进一步地解说——因为要花大量的时间进行调查和分析，这些服务可能会留给回头客，但决不会留着没有任何信任关系的生面孔。
我见过也体验过的比较理想的中介与客户的关系是：双方明确地各司其职。中介负责根据客户的要求专注于提供房源、其它不多过问。客户则会按照自己的逻辑评价房源、并及时给予中介反馈和调整条件，可惜这种关系对双方的专业度要求都比较高、只有在少数比较优质的中介公司里才能见到。
曾经一位top sells级别的华人房产销售就跟我透露过他面向国人营销成功的秘诀：抓着一两套房子狂夸它好、让客户直接下手，不要让客户货比三家、不要给客户问这问那，他越问只会越不买。如果猛攻一番对方仍然不为所动的话，就尽早放弃，等对面主动找上门、或者再找下一个新客户。所谓委托中介找房的不靠谱度可见一斑。
因此，我仍然是推荐大家自己找房、至少在前中期必须是这样，把自己培养成一个“靠谱”的投资人，这样你才会遇到“靠谱”的中介。到后期自己明确了找房的方向、再让中介去补缺补漏。
具体的找房方法，我会放到后文来说。
优质房产是不是都被中介截胡了？
讲到这里想必多数人都会想到这个问题：既然优质房产这么好，普通人还有机会买到吗？作为我们的上游，中介肯定首先会接触到这些房源，难道他们发现房源好的时候，就不会自己偷偷先买下来吗？我们在买的、难道不是他们“挑剩下”的房源吗？
对于这个问题，我只能说，也对，也不对。对的是确实是有一部分房源中介会优先拿到，但其实这些房源里有很大一部分是普通人原本就没有机会接触的，不对的是中介远没有大家想象得那么厉害、即使过了中介这一关仍然存在着大量的“漏网之鱼”。
中介是怎么在第一时间拿到优质房源的呢？这里面有两个主流渠道：其一，律师和银行。其二，面向个人的现金收购。
先说其一，我们知道，在日本，如果有业主遇到财务困难、造成房贷断供的话，该业主可以与银行协商、在银行的同意下通过出售房子的方式偿还一部分或者全部贷款尾款。这种出售方式在日语里叫作“任意売却”（简称”任売”）。这类房源由于出售时间有限、业主也急于出手，往往都会以显著低于市场价的价格出售。当然，作为关系者的银行、以及濒临破产的业主要光顾的律师，就能第一时间获取这一情报，而他们就会将该信息透露给有合作关系的中介，中介在得知消息后就会立刻出手用全款现金或者短期贷款将房源拿下。
再说其二，日本的二手房市场中流通的房源、绝大多数都是来自业主主动到中介店铺里委托卖房而挂出的。然而，有一小部分的房源，却是由中介公司主动出击、通过传单、电话、人脉等方式引导业主出售房源而产生的，这类专注于“从无到有”地生产房源的中介公司在日语里被叫作“物上げ屋”。当然，还是那句话，重营销成本意味着低性价比，因此通过这类渠道收购的价格通常也远低于市场价。
那么，作为个人投资家来说，是不是通过登门拜访律师、银行，或者是像物上げ屋那样询问周围的亲朋好友是否有房产要卖，就能买到这一类优质房源呢？我可以很负责任地告诉你：绝无可能。
作为房地产公司的顾问，我亲身参与过中介公司与银行、律所的合作磋商。这里面的难度不是一般人可以想象的。拿银行举例，绝大多数银行手里的任意売却房源的数量也都是有限的，在你入场之前早已协定好了要卖给特定的合作中介，即使你有幸找到了还有余力的银行，接下来面临的就是取得信任——好吃好喝招待银行担当、在银行开设账户并把公司的主要账户转移到这家银行这种都只是基本操作，定期存款、购买理财产品、进行借贷并按期偿还之类的事也需要竭尽所能，最后你还要有足够的资金用于吃下银行拿出的房子——买进必须速战速决、对房源也不能挑三拣四。好比你从批发商里买进一车土豆、总是有那么几颗发芽的、歪瓜裂枣的，但你不可能把这些都挑出去再批发（那是零售干的事），否则批发商就不会卖你了。
律所也是类似，主营破产清算的律所，每周传真机里都会有来自各类中介公司雪片般的传真，其主旨都是一样的：求合作、求卖房。
物上げ屋也不好过，这年头业主也不是傻子，绝大多数人对自己的房子能值多少钱心里都有数。要挖掘到那一小搓愿意低价出售房源的业主就需要无所不用其极。无视公寓的警告牌、在地域里整栋整栋地塞传单（比较狠的公司还会根据不同的楼来调整传单的设计、派传单的人被警察抓了也会坚持是个人行为与公司无关）都只是标准操作；有些物上げ屋走的是人海战术——通过从黑市购买到的个人信息薄大量地打电话以极低的价格询问业主是否愿意卖房，结果当然也很惨烈：每天100通电话中，90通以上是被直接挂掉、9通是被对面臭骂一顿、1通勉强是能接着往下谈，这种工作无论对担当的体力还是精神力都是极大的考验；有些物上げ屋则是盯准老年人市场，大城市的物上げ屋往往会向这些老年人的公司里（大型优质房产的的持有者一般都是公司的社长）派一位年轻漂亮的女员工，通过数年的拉拢关系在老年人去世之后第一时间提出收购请求、而三四线城市的物上げ屋则会在老人的葬礼上装作老人的生前好友混入会场、在散场时趁机和家属商谈遗产中的房产处理事宜……
从这里你应该可以看到，这里面任何渠道都绝不是仅凭个人就可以操作得了的，这种上游的房源、几乎每套房子背后都是满满的血与泪，绝非用“截胡”两个字能轻松概括。
而另一方面，中介又远没有大家想象得那么厉害。稍微了解过一点这个行业的朋友应该会知道，中介是一个很典型的“赚快钱”的行业——评价一名中介销售唯一的指标就是他这一年能给公司带来多少的中介费收入。而中介公司每产生一笔中介费营收，其中至少7成左右都是需要支付给该销售的人工费用（包括该销售的提成、基本工资、社保医保、日常开销费用等）。换句话说，如果不是专业从事房地产收购的话，中介公司的资金池一般都很小、根本没有办法负担起大额房产，特别是对于规模普遍偏小的华人中介公司来说，一般充其量也就是吃下几套1R投资房，还没有办法对各类房源做到“来着不拒”。
这也是为什么我推荐大家要有足够高的预算再去投资房地产——你的预算（包含贷款）至少要跟这些中小中介公司的资金池是要在同一个量级的，否则真的是没有多少胜算。
顺便一提，有一点可能比较出乎大家的意料——那些被中介公司“吃下”的房产，一般都不会被中介长期持有、而是会迅速被中介加价后再放到市场上出售。有同学可能会问：房产这种不是应该长期持有吗？他们这么着急把房子卖掉、利益能最大化吗？这里其实就涉及到了一个投资再现性的问题——如果投资能立即再现、那么短期变现自然更加符合中介公司“赚快钱”的商业模式，相反，对于普通人来说，恰恰是因为在短期之内无法再现，才需要长期持有房产。
有哪些适合新手入门的投资模式？
投资房地产其实是一件很残酷的事情，因为其本质就是买家与卖家（包括开发商）之间的博弈——排除个别卖家因为着急用钱而草草出手的情况，投资房地产本质上就是：
卖家：我觉得这套房子已经不赚钱了 vs 买家：不，我觉得这套房子还能赚到钱。
仔细想一想就会发现，通常卖家手里对于房子的情报肯定是远多于你的：房东自己持有这么多年了，自然知道房子的招租情况怎么样、知道房子的建筑/装修有哪些毛病、开发商则知道房子的土地价和造价……要在这种情况下“战胜”卖家，你就必须具备以下一个或者多个条件：
- 条件一：你的预算大于负责交易此房产的中介的资金池
- 条件二：你对房产的评价有一套自己的体系，其角度和精度可以超越卖家和中介
- 条件三：你忍受低现金流的能力比卖家和中介更强
我们来具体看看哪些模式能符合以上条件并且能很快上手。
都市圏的整栋公寓和AP（アパート）
整栋公寓和AP最大的优势就在于其资产价值中土地占比很高、且业主对其有完全的支配权（可以在清退租客的前提下自由决定建筑的拆建、土地的分割与合并）。这一点与大都市圏里土地是“硬通货”、易涨难跌的特点契合度很高。
在这一前提下，寻找土地价值占比明显高于市场平均水平的整栋公寓和AP就是一个比较有优势的投资模式。土地价值高能带来很多的利好——首先房子将来拆除后土地可以高价出手，其次侧重评价房产担保价值的银行会给你更高的评价从而提供更优质的贷款，再次房子本身的保值能力也会更强。
这个模式的重点在于，绝大多数的投资人与中介都只会看房子的表面回报率、少数较专业的投资人会计算房子的运营成本和实际的现金流，但只有极少数的投资人和中介会计算土地的价值。
因此，我们一旦掌握整栋公寓和AP的土地价值的评价方法，首先就能满足条件二，如果你的预算比较高的话，又可以满足条件一。
土地价值的评价虽然会的人少，但其实并没有大家相像中的那么难。我自己在工作时也经常帮我的客户评价土地价值，我用的思路是：首先找到目标房源相近的土地（最好是在同一个丁目的）挂牌或者成交案例，然后用以下公式来计算土地的「一種単価」（一个标准化了土地转化成建筑的效率的指标）：
一種単価土地价格土地有效面积容积率一種単価=土地价格÷土地有效面积÷容积率
其次，根据目标土地和案例土地的朝向、形状、是否有残存建筑等条件方面的差距对上面的单价进行微调，比如给南向土地10%的加分、给旗杆地20%的减分等，用以抹平两块土地在条件上的差距。
最后，在公示地价网站上调查两块土地的路线价，用以下公式就能计算出目标土地的市场价格了：
目标土地价格案例土地一種単価目标土地路线价案例土地路线价案例土地容积率案例土地有效面积目标土地价格=案例土地一種単価×目标土地路线价÷案例土地路线价×案例土地容积率×案例土地有效面积
如果你担心案例土地价格有偶然性，可以再选另一块案例土地进行验算，两者的计算结果差不太多的话，目标土地的估价就八九不离十了。
计算好房源的土地价格后，我们可以根据建筑的结构和房龄对其也进行一个估价，比如说，木造结构、房龄20年、建筑面积为60坪的AP，假设在该区域的经济寿命在50年左右、建造单价为80万的话，那么当前建筑的估价就是：
万日元80×60×(20–50)÷50=2880万日元
假如一套房子的土地估值 + 建筑估值 > 卖价的话，就说明房子在价格上是有优势的、值得考虑了。事实上，即使在东京这样竞争激烈的地区，这种通过计算能挖掘到的房源仍然比较充裕，很多时候你甚至都不需要计算建筑的估值，凭常识就能判断房子够不够便宜（比如卖价 – 土地估值后只有几百万，甚至卖价比土地估值还低）。
带租约的家庭向公寓
这种投资模式对于国内的朋友可能会觉得很反常识、但是稍做研究就会发现这种模式的可操作性很强并且非常适合新手。
我们知道，对于一些特定的房源，是会出现自住需求大于出租需求的。典型的例子比如：包括塔楼在内的高级公寓、大户型公寓、学区房等。（日本的学区虽然不要求家长必须买房居住，但出租用的房子在管理和室内装修上普遍比较一般、也不能随意装修，因此家长仍然更倾向买房）
而另一方面，日本的法律（借地借家法）又比较偏向租客。借地借家法规定，在房东与房客签订「一般借家契約」（一种在日本很主流的租房合同）时，若租期到期且租客表示愿意续租时，房东在无正当理由（比如房租显著低于市场价、或者房子已是危房不再适合居住等）时必须无条件同意续租。
当以上两个特点结合在一起时，便会出现一种让国内的朋友们觉得非常不可思议的现象——日本的一些出租中的房子，价格居然卖得比空房还低得多！
这类房源的诞生一般是这样的：几年前/十几年前房东买进了房源，当初也许是为了自住、也许是为了等今后升值，他们在房子空置时希望也产生一些现金流，于是将房子租了出去。然而，到如今房东到需要用钱、想尽快把房子卖出去的时候，却发现房子的买家很少——因为刚需层的买家一来无法贷款（日本的住宅贷款原则上不允许房子用于出租、自然也就要求房子买进时必须是空房）、二来就算现金买了也不知道自己何年何月才能住上，剩下的就只有投资客了。而这类房子通常回报率都不是很高（因为风险也很低），加上房子的总额会比较高一些，因此也难入一般投资客的法眼，最终，房东不得不低价出售，因此产生了有租约的房子卖得比空房还便宜的现象。
要买进这样的房子其实很简单——只要同时搜索某栋楼里带租约的房源和空房的房源、然后对二者进行比价即可，只要发现带租约的房子单价低于空房房源，就可以通过价格差来计算带租约的房子买进时的利润空间，如果合适的话就可以入手。
这种投资方法对投资人唯一的要求就是，需要忍受较长时间的低现金流。因为这类房子的回报率通常是不如市面上普通的投资房的，而因为房东无权将房客请走，因此这笔投资何时能以利益最大化的形式变现就无法保证——可能是1年后、也有可能是10年后、20年后。当然，低现金流仍然还是有赚头的，由于投资的终点是租客搬走，因此房子在持有期间可以保证入住率永远是100%、零空租风险。加上公寓也不需要自己打理，持有起来就像是银行的定期存款，很是省心。
这种模式就符合我们上面说的条件三，当然如果你的预算比较高的话也符合条件一，这样利润空间就会更大一些。这种模式比较适合手里有一笔闲钱、未来大概率不会急用、也不要求高现金流、只要最终赚得足够多就OK的投资人。对于不甚了解日本市场、不会日语的国内投资人来说，我也最推荐这种投资模式。
三四线城市的投资房
有没有不用条件一也能实现的投资呢，当然有，这就是日本三四线城市的投资房（地方不動産）。
这一块我在这篇文章：丘主：我是如何在日本买到表面回报率19.2%的满租投资房的里已经说了很多了，这里不再赘述。
如何有效地挖掘到潜在的优质房源？
最后我们再来说说大家最关心的渠道问题——无论我们的投资模式有多精妙，我们仍然需要接触到大量的潜在房源并在里面精挑细选才行。这会是一个漫长的过程，挑选投资房的本质就是在浪里淘沙，或者更直白一点，是在大堆的垃圾房源里翻找那一两套的定期房源，需要有耐心、有方向地持续关注，绝不是看一天两天的房子就能解决的。
关于买房的渠道，尽管我再三强调自己找房要比中介找房更加地靠谱，但毕竟这件事不是所有人都能办到的（比如对于身处国内、对日本不甚了解、也不懂日语的投资人来说），因此在这里我会把自己找房源和从中介垂询房源两大渠道的操作方法都分享给大家。
需要注意的一点是，无论最终你选择是自己找房或者是委托中介找房，这两种方法你都必须有所了解。比如，对于想主要依赖中介找房的国内投资人来说，你至少至少要懂得在网上哪里可以看得到房源、懂得自己去了解自己的预算大概能买到哪些区域的房子、懂得什么地方的房子大体的价格和回报率是什么样的行情，这样才能防止被“宰”、买到明显高于市场价的房子。同时，了解了大致的行情和玩法后也有助于你后期与中介的流畅沟通。
反之，对于想自己找房源的投资人来说，你最好也要了解中介的业务模式、工作动力、内心想法，毕竟中介在整个房产交易过程中还是起到了不可替代的作用，同时搞好和中介的关系也会让他们未来遇到自己吃不下、又比较优质的房源时能第一时间想到你。
自己找房
在日本，网上挂出的投资房主要分布在楽待、健美家和athome这三家平台。这三家平台的房源体感上大约占市场流通量的8~9成左右（换句话说只有很小的一部分房源是不在网上公开的），因此，如果你能玩转这三大平台的话，单纯靠自己在网上找房也是完全可以成功投资的。
而在这三大平台里，我首推athome（athome快给我打钱！）。这家平台看起来不是很“专业”，因为它们什么板块都做（自住房买卖、投资房买卖、租房、搬家……），在某些平台（比如PC网页版）上你甚至都很难找到投资房买卖板块的入口。此外，网站的UI设计和配色也很“土”，第一眼总会让人觉得不怎么专业。
athome代表性红色『土味』主题和单套投资公寓的入口（需要先点击『買う』-『マンション』才会显示）
但是，不要被表象欺骗了。athome是这三大平台里最容易挖到宝藏房源的，这得益于athome面向B方提供的管理系统——ATBB。它是一个面向日本的租赁管理公司的业务系统，在日本有非常高的普及率，管理公司在平台上可以进行招租管理、租客管理、书面材料制作、房源搜索等业务。当然，它也支持直接将房源发布到athome平台上。
而另一方面，日本的租赁管理公司与中介公司基本是一体的——很少有只做租赁管理或者只做中介的公司。但是各家公司的业务会有侧重点，比如华人中介公司一般就更加侧重中介业务而非租赁管理业务。反之，也有很多驻扎在某一个固定区域、长年从事租赁管理的日本公司，会更加侧重管理业务——这就意味着他们并不是很擅长房屋买卖，比如，在鉴定房源价格时可能会给出有异于市场水平的定价、在出售时可能使用的搜房平台也比较有限、从而也让买方竞争变低。（在日本各大搜房平台在刊登房源时都需要单独接洽、签约，不是随随便便在网上点几下就能开始挂房子的）
因此，从买家的角度来讲，侧重管理业务的地产公司挂出的房源里，找到宝藏房源的机率就会更大。而从卖家（房东）角度来讲，由于平时卖家已经长期委托管理公司进行日常管理，积累了比较多的信任和交情，在卖房时就有可能第一时间考虑委托给管理公司出售。因此这些擅长租赁管理的地产公司手里时不时地仍然会有优质房源出现。
而另一方面，由于ATBB天然地与athome绑定，无论管理公司的销售策略如何、一般都会顺手把房源挂到athome里。因此，在athome里淘到优质房源的机率是这三家地产公司里最大的。
当然，推荐athome不代表另外两家（楽待、健美家）就没有看的必要，毕竟三家平台的房源不尽相同，对于投资人来说兼顾三大平台能有效地扩大搜索面，同时也更有利于了解市场行情。
这里针对国内不会日语的投资人再单独提一嘴，现在各家浏览器基本都有配备自动翻译功能，且搜房平台上用的日语一般都是一些简单的短语，自动翻译后基本能看懂八到九成，所以即使不会日语我也强烈推荐你可以先上这些网站上看一看、了解一下行情。
当然，实际要进行垂询时你可能仍然需要华人中介的协助来解决语言沟通的问题。而在日本的房地产业界里，虽然多数房源都是任何一家中介都可以介绍的“公共房源”，但是就投资房领域来说，还是有相当一部分房源是中介独家的（本质上就是只签一家的一般媒介房源、具体操作细节可以不用太在意），你的华人中介可能无法介绍。athome上这类的独家房源相对比较少，从这个意义上我也推荐你多用athome这个平台。
委托中介找房
委托中介找房最关键的要素之一，就是如何保持与中介良好的商业关系。
一直以来我都认为，在房产买进、特别是投资房的买进的过程中，中介与客户的关系不应该是服务方与被服务方的关系，而应该是商业伙伴的关系——双方应当是平等地朝着一个方向（顺利买进优质房产）而共同努力。
有的朋友（特别是自己也是干销售的朋友）会觉得，既然我花这么一大笔钱买房，我就是上帝，中介配合我的节奏是理所应当、工作有失误挨骂也是天经地义。（特别是干销售的朋友我相信也有不少人是在公司被一路骂上来的、更容易对中介带入这种情绪）
这里有一个典型的误区是，中介行业的销售仅仅是“中介销售”，而并非一般实业公司里的“产品销售”，其性质是不同的。举个例子，假如你为你的公司卖出了1000万的产品，那么你的公司就会产生1000万日元的营业额、而对于中介公司来说，卖出1000万的房子，实际产生的营业额仅仅是其中的中介费、也就是39.6万日元的营业额、你掏出的大部分钱进的只是卖主的口袋里。显然，1000万营业额所期待的服务和39.6万日元所期待的服务级别肯定是不一样的，即使你实际掏的钱的确是1000万日元。
其次，中介销售是一种ToC销售而非ToB销售、并且还是一种成交制的营收模式——你不用一进门就付钱、而只有在房产成功交易时才会产生费用。这就意味着从中介的角度来说，客户是大量存在、并且可以进行筛选和区别对待的——成交有望、预算充足的客人值得花更多的时间和资源对待、成交遥遥无期、预算有限的客人则不值得如此对待、甚至在必要的时候可以舍弃。
当然，作为投资人来说，我们手里的弹药（资金）始终是有限的、也是短期之内无法改变的，因此提升与中介的关系最有效的手段就是降低与中介沟通的成本、提升在中介眼里成交的可能性，换句话说，就是要做一个“靠谱”的投资人。
事实上从中介的角度上来看也是一样——绝大多数中介销售比起一位预算1亿、但什么都不懂、只是随口问问的小白客户、更倾向于给一位预算2000万、成交在望的成熟投资家提供服务，因为后者能提供实实在在的利益，而前者更多的只有一些虚无缥缈的希望。客户的质量在中介眼里多数情况下都比他/她的预算更加重要。
我们来举几个中介眼里“不靠谱”的客户的例子、以方便大家理解：
- 完全不懂行、又没有学习意愿的客户。常问的问题诸如：东京的房子现在一平米多少钱？100万人民币能买到什么样的房子？之类，哪怕是随手看一眼搜房平台就能立刻得到答案的问题。
- 逻辑混乱的客户。比如既要房子新、地段好、朝向好，又要回报率高的客户，买房需求朝令夕改的客户、一开始说不介意采光、又用采光不好，或者其它模棱两可的理由（比如外观不喜欢、地段不熟、风水不好）否定中介推荐房源的客户。
- 对自己的情况支支吾吾、又要求中介提供全部服务的客户。比如想买房但避口不谈具体的预算、想贷款但不说自己的年收和签证类型、拿别的渠道的房源来套中介的情报（比如，横滨徒步10分钟回报率7%的房源你觉得怎么样？）。
- 没有礼貌、态度居高临下的客户。比如发消息都是命令语气、从来不说请/您/麻烦/谢谢/劳驾，无视中介提的问题、自己回信慢却要求中介立刻回信。
- 半桶水的水平却不懂装懂、或者是没有主见、习惯性依赖半桶水的亲朋好友的客户。比如声称『我在XX银行工作，贷款我比你熟』的，声称『东京的房子至少要X%回报率的！』的（但给出的数字明显是几年前的）、反馈给中介都是『我姐/我朋友说XX地段不好、XX年以上的房子不好』、却不提具体理由的，看房喜欢带上很『懂』房子的朋友、在现场说悄悄话的。
- 没有决策权、或者是尚未具备买房资质的。比如家长操心孩子要买的房子的（买不买孩子定）、女方操心男方要投资的房子的，一旦中介提出要直接跟孩子/丈夫接触、又以『孩子怕生』『老公工作忙』推脱的，或者是贷款还不够资质、国内资金还没有到位就早早要求中介拿各种材料、带去看房的。
在注意不要变成以上几类『不靠谱』的客户的前提下，我也给大家推荐一个从完全不懂行的小白到能跟中介有效沟通并能够持续获得房源推荐的成长路线：
- 了解日本投资房的基本常识，比如有哪些类型可以投资的房产、各自的特点是什么。这些知识可以从书上获得，也可以读我的这篇文章：丘主：当我们在聊日本投资房时，我们在聊什么
- 到我上面说的三家搜房网站（athome、楽待、健美家），初步搜索一下自己感兴趣的房产类型/地段/预算的行情，比如这类房产的库存是否充足、房龄、价格、回报率的大致分布。如果你不会日语，请使用浏览器的翻译功能来查看。
- 如果你觉得感兴趣的房产类型符合你的预算，想进一步了解的话，可以找一家靠谱的中介进行进一步的垂询，如果你不认识日本的房产中介，也可以让我给你推荐中介、或者直接私信我进行咨询。
- 在首次接触时，应当先说明自己的来意（想了解日本房产投资）、并尽可能详细地说明自己的情况和需求，包括但不限于：想全款还是贷款买房、是否持有日本的长期签证、感兴趣的房源类型和预算、投资的目的（收租、转卖、避税、移民等）。如果有些情况自己还不明确（比如不知道是否可以贷款所以无法决定预算）的话，也请将这一情况如实告诉对方。
- 一般来说，此时对方都会开始引导你进一步沟通。在这一过程中你也不可避免地会向对方提出更多的问题，但请注意提问的内容应该尽量具体、避免去提一些太过宽泛、难以回答的问题。比如，“东京的房子回报率一般多少？”、“神奈川的房子怎么样？”、“A地段和B地段哪个地段比较好？”，相反地，你的提问应该尽量具体：你可以在问题里增加更多的前提条件、或者是告知对方你的投资目的让对方给你建议。比如：“如果注重租金收益 / 未来出手 / 避税的话，买2000万日元左右的公寓时，哪里的房子会比较合适？”、“A地段的房子，适合投资大户型的公寓出租吗？”等等。你的提问越具体、得到的回答就会越有价值。
- 当获得中介推荐的房源时，应当及时地给出明确的反馈。中介并不反感你否定他推荐的房源，但前提是你否定的理由是明确且合乎逻辑的。你给出的反馈其实是进一步明确了你的需求，也意味着双方离成交更进了一步，因此这是一种积极的行为。反馈应该是客观的，比如：“没有浴缸的话不利于招租，想买有浴缸的房子”，“在红灯区（三ノ輪、入谷、鴬谷…）附近的房子治安不是很好，回报率可以再低一点但请帮我推荐治安好一些的区域”，而不应该有太多的主观色彩，比如：“外观不好看”、“看着不喜欢”、“收益率太低了（收益率和风险需要匹配）”之类的。如果房产的内容有涉及你的知识盲区的话，请使用提问的方式进行沟通、而不要使用模棱两可的反馈，比如：“这个区域5万日元的租金都是什么样的租客会入住？”、“离这个地段最近的商圈都有哪些？”这样的反馈，就会比：“不要5万日元的、租客的素质一定很差”、“地段不熟的我不买”这样的反馈会积极很多。
- 如果你希望买进优于平均水平的房产，请尽量果断地决策。每个人的性格各不相同，因此这一条并不适合所有的投资人，特别是对于新手来说更是如此。但是，优质的房产都是转瞬即逝的——今天你不买明天别人就买走了。因此，当中介给你推荐房源时强调这套房源的稀有/优质属性时，请尽快地给出反馈——如果满意，立刻着手购买手续；如果有疑问，尽快和中介沟通解决疑问；如果不满意，也请尽快跟中介表示房子不适合，这样中介还可以把房源推荐给其它客户。尽量不要用“我再跟家人商量商量”、“我想货比三家”、“我再想想”之类的反馈拖延时间，中介虽然嘴上不会说什么，但是下一回这样的房子肯定是不会优先推荐给你了。如果确实需要时间思考的话，请带上一句“这期间您可以把这套房子推荐给其它客户，没有关系”。
写在最后
这篇文章在发布之前曾经拿给几位朋友看过，大家都建议说这个干货量完全可以做成付费文章了。我犹豫再三还是放弃了——赚这一点小钱没有什么意思，还是免费分享出去让更多的人看到吧。也希望大家能帮忙点赞和转发，让这个业界少一些误解，多一些真诚。也希望众多华人投资家在日本房地产里不再做不懂行的“冤大头”，如果希望进一步交流，也欢迎加入我的买房群。
最后祝大家新的一年和气生财、都能买到自己梦中情房。
