Làm thế nào để mua bất động sản đầu tư chất lượng cao ở Nhật Bản?

Lời nói đầu

Xin chào mọi người, tôi là Okanushi (丘主). Hôm nay tôi đến đây để nói về chủ đề đáng quan tâm nhất khi mua bất động sản đầu tư tại Nhật Bản. Trong bài viết này, tôi sẽ bắt đầu từ các kênh giao dịch bất động sản Nhật Bản, giải thích các lợi ích của tất cả các bên từ các nguyên tắc cơ bản, và phân tích hệ thống các chiến lược mua bất động sản đầu tư tại Nhật Bản. Nội dung dài, nhưng tôi tin rằng sau khi đọc xong, bạn sẽ có rất nhiều kiến thức mới.

Đồng thời, bài viết này cũng sẽ liên quan đến nhiều thông tin nội bộ của ngành và kết quả sẽ tác động đến lợi ích của nhiều chuyên gia. Do đó, hãy giữ bình tĩnh và suy nghĩ độc lập, và đừng ngạc nhiên nếu bạn gặp bất kỳ ý kiến mạnh mẽ hoặc khó chịu nào trong phần bình luận.

Một tài sản đầu tư chất lượng cao là gì?

Loại tài sản nào có thể được coi là “chất lượng cao”? Mỗi người có thể có một câu trả lời khác nhau cho câu hỏi này. Một số người có thể nói rằng nó cần phải ở vị trí tốt, có tuổi đời mới, yêu cầu quản lý tối thiểu, hướng về phía nam, có người thuê có chất lượng cao và tỷ lệ chiếm giữ ổn định… Thực tế, những thuộc tính này đều có lợi cho hoạt động ổn định lâu dài của tài sản và cho phép chủ nhà không lo lắng. Tuy nhiên, định nghĩa một tài sản đáp ứng những điều kiện này là “tài sản chất lượng cao” vẫn quá cơ bản và một chiều.

Chúng ta biết rằng bất kỳ loại đầu tư nào, bao gồm cả bất động sản, đều được đánh giá dựa trên hai khía cạnh: lợi nhuận và rủi ro. Đặc biệt đối với bất động sản, đó là tài sản cố định yêu cầu giữ lâu dài, chúng ta có thể phân tích lợi nhuận thành tỷ suất lợi nhuận và thời gian sử dụng (tức là bao nhiêu năm tài sản có thể cho thuê tổng cộng). Dựa trên điều này, khi liệt kê một số chỉ số liên quan đến bất động sản, chúng ta có thể thấy rằng:

• Tỷ suất lợi nhuận: giá thuê hàng năm, chi phí giữ, giá tài sản…
• Thời gian sử dụng: tuổi của tài sản, cấu trúc tòa nhà, xu hướng dân số lâu dài…
• Rủi ro: vị trí, quản lý, hướng, chất lượng người thuê, tính ổn định của tỷ lệ chiếm giữ…

Chúng ta nên đánh giá ba chỉ số chính của tỷ suất lợi nhuận, thời gian sử dụng và rủi ro một cách toàn diện. Tuy nhiên, nếu chúng ta theo quan điểm ban đầu, giá thuê và giá tài sản, liên quan đến lợi nhuận (đặc biệt là tỷ suất lợi nhuận), sẽ bị bỏ qua hoàn toàn.

Trên thực tế, đối với một quốc gia như Nhật Bản với thị trường bất động sản đã trưởng thành, hầu hết các tài sản trên thị trường đã đạt được một sự cân bằng nhất định trong ba chỉ số chính này (nói cách khác, tính hiệu quả kinh tế tương đối tương đồng). Ví dụ: mà không xem xét việc sử dụng lại đất, chúng ta có thể quan sát được:

• Các tài sản mới ở khu trung tâm: tỷ suất lợi nhuận thấp, thời gian sử dụng cao, rủi ro thấp.
• Các tài sản cũ ở khu trung tâm: tỷ suất lợi nhuận trung bình, thời gian sử dụng trung bình, rủi ro trung bình.
• Các tài sản cũ ở khu vực ngoại ô: tỷ suất lợi nhuận cao, thời gian sử dụng thấp, rủi ro cao.

Tất nhiên, ngay cả khi tính hiệu quả kinh tế của các tài sản khác nhau là giống nhau, chúng vẫn có thể “phù hợp” hoặc “không phù hợp” dựa trên mục tiêu đầu tư cụ thể và khả năng của nhà đầu tư. Ví dụ, đối với nhà đầu tư hy vọng đạt được một lượng tiền thu nhiều trong ngắn hạn, các tài sản mới ở trung tâm Tokyo rõ ràng không phù hợp; đối với nhà đầu tư sống tại quê hương, không nói được tiếng Nhật và không có bạn bè ở Nhật Bản, các tài sản ở các thành phố hạng ba hoặc bốn mà chỉ có thể được quản lý bởi các công ty quản lý Nhật Bản rõ ràng không phù hợp.

On the other hand, although the cost-effectiveness of Japan’s real estate is relatively similar from a macro perspective, when it comes to individual properties, there may still be situations where the property price is too high or too low within a reasonable range. Therefore, the definition of “high-quality property” that we provide here is:

Các tài sản có giá bán đáng kể thấp hơn so với giá thị trường, loại trừ các tài sản khó vận hành.

Để giải thích chi tiết hơn, “khó vận hành” đề cập đến các tài sản không thể được vận hành bình thường hoặc lành mạnh bởi hầu hết các nhà đầu tư mà không có kiến thức chuyên môn liên quan, chẳng hạn như các tòa nhà nguy hiểm (đòi hỏi kiến thức kiến trúc), các tài sản có quyền vay/những tài sản không thể tái xây dựng (đòi hỏi kiến thức pháp lý), và các tài sản như đền thờ, rạp chiếu phim, nhà hàng và nhà máy (đòi hỏi kiến thức chuyên môn hoặc chứng chỉ).

Giá thị trường đề cập đến giá trung bình của tài sản trong điều kiện tương tự trong cùng thời kỳ. Ví dụ, các tài sản nằm trong bán kính 5 phút đi bộ từ một trạm nhất định và có cùng độ tuổi, hướng nhìn và diện tích (hoặc đã được tiêu chuẩn hóa) có thể được so sánh. Nói cách khác, bạn không thể so sánh một căn nhà ở tỉnh Saitama với một căn nhà ở Tokyo và nói rằng nó “dưới giá thị trường”.

Các tài sản được định giá đáng kể thấp hơn so với giá thị trường không chỉ tối đa hóa lợi ích đầu tư của bạn mà còn giảm thiểu rủi ro nắm giữ tài sản gián tiếp. Tiền đề chúng ta cần hiểu là nếu một loại tài sản nhất định có giá thị trường của nó, điều đó có nghĩa là loại tài sản này có thể bán được (có thể bán một cách mượt mà) khi nó đáp ứng giá thị trường. Tất nhiên, tốc độ lưu thông có thể khác nhau. Ví dụ, các tài sản tiết kiệm thuế cần tìm kiếm các khách hàng cũng muốn tiết kiệm thuế, và các tài sản lớn cần tìm kiếm các khách hàng có ngân sách tương tự. Nói một cách đơn giản, trong phạm vi của lẽ thường, không có tài sản nào không thể bán được nếu giá đúng.

Các tài sản được định giá đáng kể thấp hơn so với giá thị trường có thể đảm bảo thu nhập bán lại khi bạn bán nó, làm cho nó có thể cho thuê và bán được (có thể cho thuê hoặc bán). Đặc biệt khi tài sản bạn mua ở trạng thái mà bạn có thể kiếm tiền bằng cách bán nó ngay sau khi mua nó, ngay cả khi chỉ là 1 yen Nhật, điều đó có nghĩa là bạn có ít nhất 70% cơ hội để thắng đầu tư này. Lưu ý rằng điều này không có nghĩa là nếu bạn mua một tài sản với giá 9.999.999 yen và bán nó với giá 10 triệu yen, nó được định giá dưới giá thị trường, mà là sau khi tính vào các chi phí giao dịch khác nhau (chẳng hạn như phí môi giới, phí đăng ký, thuế), ít nhất có lợi nhuận là 1 yen.

Các rào cản ẩn để mua bất động sản chất lượng cao

Vì bất động sản chất lượng cao có nhiều lợi ích, chúng không dễ tìm được, nếu không ai cũng đã trở thành triệu phú. Để mua được những bất động sản như vậy, chúng ta cần có những tư cách tương ứng và có thể vượt qua ít nhất một trong những “rào cản” sau.

Những rào cản này có vẻ mơ hồ, nhưng nếu chúng ta đặt mình vào vị trí của đối tác cấp trên của chúng ta – các nhà môi giới bất động sản – kết luận rất rõ ràng.

Rào cản tài chính

Trong một xã hội tư bản như Nhật Bản, tiền nói lên tất cả, và điều này có lẽ là một sự thật không thể tranh cãi ở nhiều quốc gia trên thế giới. Nói chung, ngân sách mua nhà càng cao, khả năng mua được bất động sản chất lượng cao càng cao. Điều này không chỉ vì ngân sách càng cao, số lượng đối thủ cạnh tranh (những nhà đầu tư khác) càng ít, mà còn vì nó liên quan trực tiếp đến nguồn thông tin trực tiếp nhất của bạn: nhà môi giới bất động sản.

Chúng ta biết rằng ở Nhật Bản, hoa hồng cho việc mua bất động sản thường là 3% giá trị bất động sản + 60.000 yên + thuế tiêu dùng. Phương pháp tính hoa hồng này rõ ràng liên kết thu nhập của nhà môi giới trực tiếp với giá trị bất động sản. Do đó, từ quan điểm của nhà môi giới, khi dành cùng một thời gian để kết nối với một khách hàng tiềm năng, rõ ràng là ngân sách của khách hàng càng cao, giá trị càng lớn trong mắt nhà môi giới và đáng để nhận được dịch vụ tận tâm và cung cấp nhiều tài nguyên thương mại hơn (như thông tin bất động sản, truyền thông kiến thức, kênh vay vốn, v.v.).

Ngược lại, ưu tiên của khách hàng ngân sách thấp sẽ thấp hơn và họ không thể tự nhiên có được bất kỳ tài sản tốt nào từ nhà môi giới. Đặc biệt nếu ngân sách này thấp hơn cả chi phí lao động cơ bản của nhà môi giới, các chiêu trò sẽ xuất hiện – đây giống như một chuyến tham quan một ngày ở Bắc Kinh với giá 10 nhân dân tệ ($1,5) cho người cao tuổi tại Trung Quốc. Kết quả của việc đăng ký sẽ bị kéo đến các cửa hàng đen đủi cho mua sắm bắt buộc, bởi vì phần thưởng 10 nhân dân tệ đơn giản là không hợp lý, và con lợn phải đem lông cho con chủ.

Do đó, ở Tokyo, đối với khách hàng không sống tại Nhật Bản với ngân sách dưới 20 triệu yên, nhà môi giới nói tiếng Anh mà họ kết nối sẽ có thể sắp xếp cho một người mới / thực tập sinh thực hành hoặc tìm trực tiếp một số tài sản có mức lợi nhuận cao (chẳng hạn như phần thưởng thêm từ người bán hoặc đánh dấu lại cho bán lại) để kiếm lời.

Đừng nghĩ ngây thơ rằng bằng cách kết nối với một nhà môi giới nói tiếng Anh, cả hai bên đều nói tiếng Anh và không cần đến việc thăm quan tài sản mặt đối mặt, bạn có thể tiết kiệm chi phí lao động và họ sẽ ưu tiên phục vụ bạn. Ngược lại, từ kinh nghiệm, người mua nước ngoài thiếu kiến thức cơ bản về bất động sản Nhật Bản và phải mất nhiều thời gian để giải thích; họ không thể hiểu được tài liệu tiếng Nhật và cần dịch thuật thủ công; họ thiếu tinh thần của hợp đồng và có tỷ lệ nhảy hàng cao (họ hỏi nhiều câu hỏi với nhà môi giới A nhưng cuối cùng lại mua từ nhà môi giới B vì hoa hồng của B nhà môi giới rẻ hơn), và chi phí tiếp đãi chỉ cao hơn chứ không thấp hơn so với người nước ngoài và người Nhật sống tại Nhật.

Tương tự, yêu cầu nhà môi giới cung cấp nguồn tài nguyên chất lượng cao trong khi đàm phán hoa hồng với nhà môi giới tương đương với việc tìm kiếm một điều không thể đạt được khi mua bất động sản chất lượng cao.

Rào Cản Kiến Thức

Vậy, điều đó có nghĩa là ngân sách thấp không thể mua được bất động sản chất lượng cao à? Tất nhiên không, bởi vì đại lý không phải là nguồn thông tin duy nhất của bạn. Để nói cực đoan, nếu bạn đã có đủ tầm nhìn đầu tư và khả năng thu thập thông tin, thì đại lý chỉ là một “công cụ” để giúp bạn thực hiện quá trình xem và mua nhà, miễn là nó không liên quan đến vấn đề nguồn nhà độc quyền, thì đại lý bạn sử dụng cũng như nhau.

Thực tế, từ quan điểm về phân chia lao động ban đầu trong ngành công nghiệp này, nhiệm vụ của đại lý là hỗ trợ giao dịch bất động sản trôi chảy trên thị trường và đóng vai trò kết nối giữa người mua, người bán, các ngân hàng, các công ty quản lý và các phòng ban khác, chứ không phải là phát triển các kế hoạch đầu tư và tư vấn đầu tư cho khách hàng. Điều này đã thuộc vào danh mục của ngành tư vấn bất động sản, chứ không phải là ngành lưu thông bất động sản.

Vậy làm thế nào để vượt qua ngưỡng hiểu biết? Đơn giản chỉ cần có khả năng điều tra và đánh giá tài sản một cách logic sau khi có một căn nhà, và đánh giá xem có bán nó trong thời gian ngắn hay không. Tất nhiên, không có nhà đầu tư chuyên nghiệp nào có thể có được sự đánh giá hiệu quả trên tất cả các tài sản – họ thường tập trung vào chuyên môn của riêng mình, chẳng hạn như điều tra khu vực cụ thể về thị trường cho thuê, điều tra giá đất và những khu vực dễ học cho người mới bắt đầu.

Từ quan điểm của đại lý, điều đó cũng vậy. Nếu khách hàng có thể giao tiếp trôi chảy, tự điều tra một số thông tin và quyết định một cách dứt khoát, thì thực sự sẽ giảm chi phí tiếp nhận của đại lý, và đại lý sẽ tự nhiên sẵn sàng cung cấp các nguồn lực kinh doanh khác cho bạn.

Ngược lại, nếu khách hàng do dự (thông thường là hứa hẹn ở đầu, nhưng đột nhiên do dự và tìm ra các lý do khác nhau khi đưa ra quyết định), hoặc logic bị nhầm lẫn (ví dụ, ở đầu, nói rằng ánh sáng không phải là vấn đề, nhưng sau đó từ chối nguồn nhà được đề xuất vì ánh sáng kém), thì đại lý sẽ không ưu tiên tiếp nhận.

Rào Cản Kênh

Nếu ngưỡng kiến thức giải quyết phân tích và đánh giá sau khi liên hệ với tài sản, thì ngưỡng kênh giải quyết cách liên hệ với các tài sản tiềm năng chất lượng cao.

Thực tế, phần này đã được đề cập trong bài viết trước đó của tôi – Khi chúng ta nói về đầu tư vào Bất động sản Nhật Bản. Tỷ lệ hiệu quả chi phí của bất động sản thường liên quan đến chi phí tiếp thị của nó. Càng tệ hơn tài sản, càng cao chi phí tiếp thị yêu cầu. Ngược lại, các tài sản đặc biệt chất lượng cao thường sẽ được mua sạch ngay khi được phát hành và không cần quảng bá trên các nền tảng và kênh khác nhau.

Tôi phải nói với bạn một sự thật buồn ở đây – khi bạn giao cho một đại lý giới thiệu kịp thời các tài sản tốt cho bạn, đại lý của bạn chắc chắn sẽ đầy “tốt, tốt, tốt”, nhưng đây chỉ giống như khi bạn chào đón một bạn cùng lớp lâu ngày không gặp và nói “đến nhà tôi ăn cơm khi rảnh”, và bên kia đầy “tốt, tốt, tốt”, nhưng nó cũng không đáng tin cậy như việc tìm bạn đến ăn cơm một ngày nào đó. Những người có kinh nghiệm có thể nhớ lại rằng trong số các đại lý đã hứa tìm kiếm tài sản cho bạn thường xuyên, có bao nhiêu thực sự làm được điều đó?

Quá trình tìm kiếm tài sản thông qua đại lý khó hơn nhiều so với bạn nghĩ. Điều này không chỉ bởi vì hệ thống mà họ đối mặt (reins) khó sử dụng gấp 10 lần so với các hệ thống (như Rakuten, Kenbiya, Athome, vv.) hướng đến người tiêu dùng chung trên thị trường, mà còn vì tỷ lệ thành công của việc giới thiệu nhà như thế này thực sự thấp. Trước hết, ít nhất 70% các người mua phụ thuộc vào đại lý để tìm kiếm tài sản không xem các nền tảng hoặc hiểu giá thị trường. Hầu hết các tài sản được giới thiệu cho họ đều bị trả lời bằng “OK, tôi sẽ nghiên cứu nó” và sau đó quên đi, hoặc bị đình trệ với những lí do mơ hồ (như “ngoại hình không đẹp”, “vị trí không quen thuộc”, “tôi cảm thấy căn nhà này đắt vì bị đầu cơ bởi người Trung Quốc”), hoặc họ tuyên bố “so sánh ba cửa hàng” và để cho đại lý tìm một loạt các tài sản tương tự không thể so sánh được, và các đại lý tự nhiên mất động lực giới thiệu tài sản theo thời gian.

Thứ hai, như đã đề cập trước đó, vai trò của đại lý là liên lạc giữa các bên mua và bán và các lực lượng khác nhau, hỗ trợ điều tra tài sản và đảm bảo hợp đồng giao dịch chính xác, không phải cung cấp lời khuyên đầu tư. Do đó, lý do mà đại lý giới thiệu tài sản thường đơn giản và thô sơ: tỷ lệ lợi nhuận của tài sản này trông tốt, tài sản này có thể vay dài hạn, và vị trí của tài sản này tốt. Ngay cả khi một số đại lý có hiểu biết sâu sắc hơn về tài sản đầu tư, họ thường không muốn giải thích thêm – vì nó tốn rất nhiều thời gian để điều tra và phân tích, các dịch vụ này có thể được để lại cho khách hàng thường xuyên, nhưng chúng sẽ không được để lại cho những khuôn mặt mới không có bất kỳ mối quan hệ tin tưởng nào.

Mối quan hệ lý tưởng giữa đại lý và khách hàng mà tôi đã thấy và trải nghiệm là cả hai bên rõ ràng thực hiện nhiệm vụ của mình. Đại lý tập trung vào cung cấp tài sản theo yêu cầu của khách hàng, và không can thiệp nhiều vào các khía cạnh khác. Khách hàng sẽ đánh giá các tài sản theo logic của riêng họ, và đưa ra phản hồi kịp thời và điều chỉnh điều kiện cho đại lý. Tiếc là mối quan hệ này đòi hỏi chuyên nghiệp cao hơn từ cả hai bên, và chỉ có thể được nhìn thấy trong vài công ty đại lý chất lượng cao.

Một lần, một nhân viên bán hàng bất động sản Anh hàng đầu tiết lộ cho tôi bí mật của mình để tiếp thị thành công với người nước ngoài: khen ngợi một hoặc hai tài sản quá đáng và để khách hàng trực tiếp làm việc, không để khách hàng so sánh, không để khách hàng hỏi câu hỏi, càng hỏi nhiều, càng ít mua. Nếu đối thủ vẫn không di chuyển sau một cuộc tấn công dữ dội, từ bỏ sớm và đợi đối tác tiếp cận hoặc tìm khách hàng mới tiếp theo. Sự không đáng tin cậy của việc giao phó cho một đại lý tìm kiếm tài sản rõ ràng.

Do đó, tôi vẫn khuyến nghị mọi người tìm kiếm tài sản bằng chính mình, ít nhất là ở giai đoạn đầu và giữa, trưởng thành là một nhà đầu tư “đáng tin cậy”, để bạn gặp phải các đại lý “đáng tin cậy”. Ở giai đoạn sau, làm rõ hướng đi tìm kiếm tài sản bằng chính mình, sau đó để cho đại lý bù đắp khoảng trống.

Tôi sẽ nói về các phương pháp cụ thể để tìm kiếm tài sản sau đó.

Tất cả các tài sản chất lượng cao đều bị các đại lý mua hết chưa?

Khi nói về vấn đề này, hầu hết mọi người sẽ nghĩ đến câu hỏi này: khi tài sản chất lượng cao quá tốt, liệu người thông thường còn có cơ hội mua chúng không? Với vị trí trên cơ sở, các đại lý chắc chắn sẽ là những người đầu tiên tiếp xúc với những tài sản này. Khi họ nhận ra rằng tài sản đó tốt, họ có mua chúng một cách bí mật không? Liệu tài sản chúng ta mua có phải là những tài sản mà họ “bỏ qua”?

Về vấn đề này, tôi chỉ có thể nói rằng nó một phần đúng và một phần sai. Đúng là một số tài sản thực sự được các đại lý mua trước, nhưng thực tế là một phần lớn những tài sản này ban đầu không thể tiếp cận được với người thông thường. Điều không đúng là các đại lý không mạnh mẽ như mọi người nghĩ, và vẫn còn rất nhiều “con cá trốn lưới” ngay cả sau khi qua các đại lý.

Vậy làm thế nào các đại lý có được các tài sản chất lượng cao ban đầu? Có hai kênh chính: một là thông qua luật sư và ngân hàng, và hai là thông qua mua bằng tiền mặt từ cá nhân.

Trước tiên, như chúng ta biết, tại Nhật Bản, nếu chủ sở hữu gặp khó khăn tài chính và dẫn đến cắt giảm tiền thế chấp, chủ sở hữu có thể đàm phán với ngân hàng và bán nhà để trả lại một phần hoặc toàn bộ khoản vay còn lại theo thoả thuận của ngân hàng. Loại bán này được gọi là “任意売却” (viết tắt là “任売“) trong tiếng Nhật. Những tài sản này thường được bán với giá thấp hơn nhiều so với giá thị trường do thời gian bán hạn chế và sự nóng vội của chủ sở hữu. Tất nhiên, ngân hàng và luật sư có quan hệ với chủ sở hữu và đang trên bờ vực phá sản có thể nhận được thông tin này trước tiên, và họ sẽ tiết lộ thông tin này cho các đại lý mà họ có mối quan hệ hợp tác. Sau khi nhận được thông tin, các đại lý sẽ ngay lập tức sử dụng tiền mặt đầy đủ hoặc khoản vay ngắn hạn để mua các tài sản này.

Thứ hai, trên thị trường nhà ở cũ Nhật Bản, phần lớn các tài sản đang lưu thông được ủy thác bởi chủ sở hữu tự động đến các cửa hàng đại lý để bán nhà của họ. Tuy nhiên, một phần nhỏ các tài sản được tạo ra bởi các đại lý tự động dẫn chủ sở hữu bán tài sản của họ thông qua tờ rơi, điện thoại và mối quan hệ. Những đại lý chuyên về “sản xuất” tài sản từ đầu được gọi là “物上げ屋” trong tiếng Nhật. Tuy nhiên, như câu nói, chi phí tiếp thị cao đồng nghĩa với hiệu quả kinh tế thấp, vì vậy giá của các tài sản được mua thông qua các kênh này thường rẻ hơn nhiều so với giá thị trường.

Đối với một nhà đầu tư cá nhân, liệu có thể mua được các tài sản chất lượng cao thông qua việc viếng thăm các luật sư, ngân hàng, hoặc hỏi bạn bè và gia đình nếu họ có bất động sản nào để bán, giống như một cửa hàng cầm đồ? Tôi có thể cho bạn biết một cách trách nhiệm rằng đó là không thể.

Là một cố vấn cho các công ty bất động sản, tôi đã tham gia trực tiếp vào các cuộc đàm phán giữa các công ty trung gian, ngân hàng và các công ty luật. Khó khăn ở đây vượt xa những gì hầu hết mọi người có thể tưởng tượng. Lấy ngân hàng làm ví dụ, số lượng bất động sản có sẵn để bán trong hầu hết các ngân hàng là hạn chế, và nó đã được thỏa thuận với một trung gian hợp tác cụ thể trước khi bạn tham gia thị trường. Ngay cả khi bạn may mắn tìm được một ngân hàng có chút đòi hỏi linh hoạt, bước tiếp theo là giành được sự tin tưởng của họ – chiêu đãi đại diện ngân hàng với đồ ăn và thức uống ngon, mở một tài khoản với ngân hàng và chuyển tài khoản chính của công ty sang ngân hàng này chỉ là những thao tác cơ bản. Bạn cũng cần phải làm mọi thứ có thể để thực hiện các khoản tiền gửi cố định, mua các sản phẩm tài chính, vay tiền và trả đúng hạn. Cuối cùng, bạn cần có đủ tiền để mua nhà được cung cấp bởi ngân hàng – bạn phải đưa ra quyết định nhanh chóng để mua, và bạn không thể quá kén chọn về tài sản. Đó giống như mua một bao khoai tây từ nhà phân phối, luôn có một vài củ đã nảy mầm hoặc bị hư hỏng, nhưng bạn không thể chọn chúng để bán lại (đó là công việc của nhà bán lẻ), nếu không thì nhà phân phối sẽ không bán cho bạn.

Các văn phòng luật cũng chuyên về thanh lý phá sản. Mỗi tuần, các bản fax đến từ các trung gian khác nhau, tất cả đều có mục đích giống nhau: tìm kiếm sự hợp tác hoặc bán tài sản.

Như bạn có thể thấy, không một kênh nào có thể hoạt động độc lập, và nguồn cung tài sản này đầy máu và nước mắt phía sau mỗi tài sản, không thể tóm tắt dễ dàng bằng từ “chặn đứng”.

Trong khi đó, các trung gian không mạnh như chúng ta tưởng. Những người bạn hơi quen với ngành này sẽ biết rằng các trung gian là một ngành “kiếm tiền nhanh” điển hình, và chỉ số duy nhất của hiệu suất của nhân viên bán hàng là bao nhiêu hoa hồng họ kiếm được cho công ty trong một năm. Với mỗi doanh thu hoa hồng được tạo ra, ít nhất 70% được sử dụng để trả lương cho nhân viên bán hàng (bao gồm hoa hồng, lương cơ bản, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế và chi phí hàng ngày). Nói cách khác, trừ khi bạn chuyên về mua bán bất động sản, vốn của các công ty trung gian thông thường là nhỏ và không đủ để mua các tài sản lớn. Đặc biệt là đối với các công ty môi giới bất động sản quy mô nhỏ, họ chỉ có thể xử lý vài tài sản đầu tư 1R và không thể từ chối bất kỳ loại tài sản nào.

Đó là lý do tôi khuyên bạn nên có ngân sách đủ cao trước khi đầu tư vào bất động sản – ngân sách của bạn (bao gồm các khoản vay) nên ở cùng mức với vốn của các công ty trung gian nhỏ và vừa, nếu không, thực sự không có nhiều cơ hội để thành công.

Một điều có thể làm bạn ngạc nhiên là các tài sản “ăn” của các công ty trung gian thông thường không được giữ lâu và nhanh chóng bán lại trên thị trường sau khi giá tăng. Một số sinh viên có thể hỏi: Liệu bất động sản có phải được giữ lâu dài không? Họ có thể tối đa hóa lợi nhuận của mình bằng cách bán lại tài sản nhanh chóng như vậy không? Điều này thực sự liên quan đến vấn đề tái sản xuất đầu tư – nếu đầu tư có thể tái sản xuất ngay lập tức, thì thực hiện ngắn hạn sẽ phù hợp hơn với mô hình kinh doanh “kiếm tiền nhanh” của các công ty trung gian. Ngược lại, đối với người thông thường, chính vì nó không thể tái sản xuất ngắn hạn nên họ cần giữ tài sản của mình trong dài hạn.

Những mô hình đầu tư phù hợp cho người mới bắt đầu là gì?

Đầu tư vào bất động sản thực sự là một điều rất tàn nhẫn, bởi vì bản chất của nó là một trò chơi giữa các bên mua và bán (bao gồm cả nhà phát triển) – loại trừ tình huống mà các bên bán cá nhân đang vội vã muốn nâng cao tiền bạc, đầu tư vào bất động sản bản chất là:

Người bán: Tôi nghĩ căn nhà này không còn lợi nhuận nữa vs. Người mua: Không, tôi nghĩ căn nhà này vẫn có thể kiếm được tiền.

Nếu bạn suy nghĩ kỹ, bạn sẽ thấy rằng người bán thường có thông tin về căn nhà nhiều hơn bạn: chủ nhà đã sở hữu nó trong nhiều năm và tự nhiên biết tình hình cho thuê của căn nhà, biết vấn đề xây dựng / trang trí của căn nhà và nhà phát triển biết giá đất và chi phí xây dựng của căn nhà … Để “đánh bại” người bán trong tình huống này, bạn phải có một hoặc nhiều điều kiện sau:

• Điều kiện 1: Ngân sách của bạn lớn hơn vốn thị trường trách nhiệm giao dịch tài sản này bởi trung gian.
• Điều kiện 2: Bạn có hệ thống riêng của mình để đánh giá tài sản, và góc nhìn và độ chính xác của bạn có thể vượt qua của người bán và trung gian.
• Điều kiện 3: Khả năng chịu đựng dòng tiền thấp của bạn mạnh hơn so với người bán và trung gian.

Hãy xem xét kỹ hơn mô hình nào có thể đáp ứng các điều kiện trên và có thể được nắm bắt nhanh chóng.

Căn hộ và AP (apartment) toàn bộ trong khu đô thị

Lợi ích lớn nhất của việc sở hữu một căn hộ toàn bộ hoặc AP về giá trị tài sản là tỷ lệ đất rất cao và chủ sở hữu hoàn toàn kiểm soát được nó. Họ có thể tự do quyết định phá hủy hoặc xây dựng lại tòa nhà, chia hay hợp nhất đất và thậm chí có thể đuổi dân cư. Điều này phù hợp với thực tế rằng đất ở khu đô thị là một tài sản có giá trị và khó khăn để giảm giá dễ dàng.

Với sự thực này, đầu tư vào căn hộ toàn bộ và AP với giá trị đất đáng kể cao hơn so với trung bình thị trường là một chiến lược đầu tư rất có lợi. Giá trị đất cao có thể mang lại nhiều lợi ích, chẳng hạn như khả năng bán đất với giá cao khi tòa nhà bị phá hủy trong tương lai, ngân hàng tập trung vào đánh giá giá trị bảo đảm tài sản sẽ cung cấp các đánh giá cao hơn và khả năng giữ giá tài sản sẽ mạnh hơn.

Chìa khóa của chiến lược này là hầu hết các nhà đầu tư và trung gian chỉ xem xét tỷ lệ lợi nhuận của tài sản một cách nông cạn, một số ít nhà đầu tư chuyên nghiệp tính toán chi phí hoạt động và dòng tiền thực tế của tài sản và chỉ một số ít nhà đầu tư và trung gian tính toán giá trị đất.

Do đó, sau khi chúng ta đã nắm được phương pháp đánh giá giá trị đất của căn hộ toàn bộ và AP, chúng ta có thể đáp ứng điều kiện thứ hai. Nếu ngân sách của bạn cao, bạn cũng có thể đáp ứng điều kiện đầu tiên.

Mặc dù ít người biết cách đánh giá giá trị đất, nhưng nó không khó như mọi người nghĩ. Tôi thường giúp đỡ khách hàng của mình đánh giá giá trị đất tại nơi làm việc của mình. Tôi sử dụng phương pháp sau: trước tiên, tìm đất tương tự với tài sản mục tiêu (tốt nhất là trong cùng một quận) đã được liệt kê hoặc bán và sau đó sử dụng công thức sau để tính “giá đơn vị” của đất (một chỉ số tiêu chuẩn hóa chuyển đổi đất thành hiệu quả xây dựng):

Giá đơn vị = Giá đất ÷ Diện tích hiệu quả của đất ÷ Tỷ lệ diện tích sàn

Sau đó, điều chỉnh giá đơn vị trên dựa trên các khác biệt về hướng, hình dạng và có còn lại tòa nhà giữa đất mục tiêu và đất thí dụ. Ví dụ, tăng thêm 10% cho đất hướng nam và giảm 20% cho đất cột cờ để loại bỏ những khác biệt về điều kiện giữa hai mảnh đất.

Cuối cùng, điều tra giá đất của hai mảnh đất trên trang web giá đất công cộng và sử dụng công thức sau để tính giá thị trường của đất mục tiêu:

Giá đất mục tiêu = Giá đơn vị đất thí dụ × Giá đường đi đất mục tiêu ÷ Giá đường đi đất thí dụ × Tỷ lệ diện tích sàn đất thí dụ × Diện tích hiệu quả đất thí dụ

Nếu bạn lo lắng rằng giá đất thí dụ là tình cờ, bạn có thể chọn một đất thí dụ khác để xác minh. Nếu kết quả tính toán của hai mảnh đất tương tự, giá trị ước tính của đất mục tiêu là chính xác.

Sau khi tính toán giá đất của tài sản, chúng ta cũng có thể ước tính giá trị của tòa nhà dựa trên cấu trúc và tuổi thọ của nó. Ví dụ, nếu một AP có cấu trúc gỗ, đã 20 năm tuổi và có diện tích xây dựng là 60 tsubo (khoảng 198,9 mét vuông), giả sử tuổi thọ kinh tế trong khu vực là khoảng 50 năm và giá đơn vị xây dựng là 800.000 yên, thì giá trị ước tính hiện tại của tòa nhà là:

28,8 triệu yên = 800.000 yên × 60 × (20-50) ÷ 50

Nếu giá trị đất cộng với giá trị tòa nhà của một tài sản lớn hơn giá bán, điều đó có nghĩa là tài sản có lợi thế về giá và đáng xem xét. Trên thực tế, ngay cả ở những khu vực cạnh tranh gay gắt như Tokyo, vẫn còn rất nhiều tài sản có thể được khám phá thông qua tính toán. Thường thì, bạn không cần tính toán giá trị tòa nhà, bạn có thể sử dụng kiến thức chung để đánh giá xem tài sản có rẻ đủ không (ví dụ, giá bán trừ giá trị đất chỉ còn vài triệu yên, hoặc thấp hơn thậm chí là giá trị đất).

Thường thì, loại bất động sản cho thuê này được tạo ra khi chủ nhà mua một căn hộ cách đây vài năm, có thể để ở hoặc chờ đợi giá tăng. Khi căn hộ trống, họ hy vọng tạo ra một số dòng tiền bằng cách cho thuê. Tuy nhiên, khi chủ nhà cần tiền hoặc muốn bán nhanh chóng, họ phát hiện rằng có rất ít người mua – vì người mua nhà lần đầu không thể vay được khoản vay (khoản vay dân cư Nhật Bản không cho phép bất động sản cho thuê, và do đó yêu cầu bất động sản phải trống khi mua), và ngay cả khi họ mua bằng tiền mặt, họ không biết khi nào họ sẽ có thể chuyển đến. Chỉ có nhà đầu tư còn lại. Tuy nhiên, tỷ suất lợi nhuận (ROI) cho các loại bất động sản này thường không cao lắm (vì rủi ro thấp), và vì tổng số tiền của bất động sản thường khá cao, nên khó thu hút sự chú ý của nhà đầu tư trung bình. Kết quả là, chủ nhà phải bán với giá thấp, dẫn đến hiện tượng bất động sản cho thuê được bán rẻ hơn bất động sản trống.

Mua loại bất động sản này thực sự rất đơn giản – chỉ cần tìm kiếm cả bất động sản cho thuê và bất động sản trống trong cùng một tòa nhà, sau đó so sánh giá. Miễn là bạn tìm thấy giá trên mỗi mét vuông của bất động sản cho thuê thấp hơn so với bất động sản trống, bạn có thể tính toán lợi nhuận khi mua bất động sản cho thuê dựa trên sự khác biệt giá. Nếu phù hợp, bạn có thể mua.

Yêu cầu duy nhất đối với nhà đầu tư sử dụng phương pháp đầu tư này là họ cần chịu đựng một thời gian dòng tiền thấp. Vì tỷ suất lợi nhuận (ROI) cho các loại bất động sản này thường thấp hơn so với các bất động sản đầu tư thông thường trên thị trường, và vì chủ nhà không có quyền yêu cầu người thuê rời khỏi, nên không chắc chắn khi đầu tư này có thể tối đa hóa, có thể là một năm sau đó, hoặc có thể là 10 hoặc 20 năm sau đó. Tất nhiên, dòng tiền thấp vẫn có thể sinh lợi. Vì điểm cuối của đầu tư là khi người thuê di chuyển, tỷ lệ lấp đầy của bất động sản có thể đảm bảo là 100% và không có rủi ro trống trong thời gian nắm giữ. Ngoài ra, căn hộ không cần được quản lý bởi nhà đầu tư chính mình, vì vậy nó dễ dàng giữ như một khoản tiền gửi cố định của ngân hàng.

Mô hình đầu tư này đáp ứng ba điều kiện đã nêu ở trên. Tất nhiên, nếu ngân sách của bạn cao hơn, nó cũng đáp ứng điều kiện một, và lợi nhuận sẽ lớn hơn. Mô hình đầu tư này phù hợp hơn cho nhà đầu tư có một số khoản tiền thừa, không cần dòng tiền cao, và chỉ quan tâm đến việc tạo ra một số lợi nhuận đủ đáp ứng. Đối với nhà đầu tư nước ngoài không quen thuộc với thị trường Nhật Bản và không nói tiếng Nhật, tôi cũng khuyến nghị mô hình đầu tư này.

Các Bất Động Sản Đầu Tư ở Thành Phố Thứ Ba và Thứ Tư

Có cách nào để đầu tư mà không có yêu cầu nghiêm ngặt không? Tất nhiên, có. Đó là đầu tư vào bất động sản ở các thành phố thứ ba và thứ tư tại Nhật Bản.

Tôi đã thảo luận chi tiết về điều này trong bài viết này: Làm thế nào tôi đã mua các bất động sản đầu tư đã được cho thuê đầy đủ với lợi suất bề mặt 19,2% tại Nhật Bản, vì vậy tôi sẽ không đi vào chi tiết ở đây.

Làm thế nào để tìm kiếm hiệu quả các bất động sản tiềm năng chất lượng cao?

Cuối cùng, hãy nói về vấn đề kênh mà mọi người quan tâm nhất – dù mô hình đầu tư của chúng ta có phức tạp đến đâu, chúng ta vẫn cần tiếp xúc với một số lượng lớn các bất động sản tiềm năng và lựa chọn kỹ lưỡng. Điều này sẽ là một quá trình dài. Bản chất của việc lựa chọn bất động sản đầu tư giống như tìm kim trong đống rơm. Hoặc nói thẳng ra hơn là tìm kiếm một vài bất động sản thông thường từ một đống bất động sản rác rưởi. Bạn cần có sự kiên nhẫn, tập trung và sự chú ý liên tục. Đây không phải là điều có thể giải quyết bằng cách nhìn vào nhà chỉ trong một hoặc hai ngày.

Liên quan đến kênh mua nhà, mặc dù tôi đã nhấn mạnh nhiều lần rằng tìm nhà bằng chính mình sẽ đáng tin cậy hơn so với sử dụng môi giới bất động sản, nhưng điều này không phải là điều mà ai cũng có thể làm được (ví dụ, đối với các nhà đầu tư ở nước ngoài, không biết nhiều về Nhật Bản và không hiểu tiếng Nhật). Do đó, ở đây, tôi sẽ chia sẻ với bạn các phương pháp tìm kiếm bất động sản bằng chính mình và hỏi thông tin bất động sản thông qua các môi giới.

Một điều cần lưu ý là cho dù bạn chọn tìm nhà bằng chính mình hay ủy quyền cho một môi giới tìm nhà, bạn cũng phải có một số kiến thức về cả hai phương pháp. Ví dụ, đối với nhà đầu tư nước ngoài chủ yếu dựa vào môi giới để tìm kiếm bất động sản, bạn phải ít nhất biết nơi tìm kiếm bất động sản trực tuyến, biết những khu vực nhà bạn có thể mua được, và giá cả và lợi nhuận chung của nhà ở trong một số khu vực nhất định là bao nhiêu. Điều này sẽ giúp bạn tránh được việc “bị thảm sát” và mua một bất động sản với giá cao hơn so với giá thị trường. Đồng thời, hiểu được tình hình chung và các quy tắc của trò chơi cũng sẽ giúp bạn giao tiếp trơn tru với môi giới sau này.

Ngoài ra, đối với các nhà đầu tư muốn tự tìm kiếm bất động sản, tốt nhất là cũng hiểu về mô hình kinh doanh, động lực và suy nghĩ bên trong của các môi giới. Sau tất cả, các môi giới vẫn đóng vai trò không thể thay thế trong quá trình giao dịch bất động sản toàn bộ. Thiết lập mối quan hệ tốt với họ cũng sẽ khiến họ nghĩ đến bạn đầu tiên khi họ gặp phải các bất động sản khó bán nhưng có chất lượng cao hơn trong tương lai.

Tìm kiếm tài sản bằng chính bạn

Tại Nhật Bản, các tài sản đầu tư được liệt kê trực tuyến chủ yếu được phân phối trên ba nền tảng: [Rakumachi] (https://www.rakumachi.jp/), [Kenbiya] (https://www.kenbiya.com/) và [athome] (https://www.athome.co.jp/mansion/ownerchange/). Ba nền tảng này chiếm khoảng 80-90% lưu thông trên thị trường (tức là chỉ có một phần nhỏ tài sản không được niêm yết trực tuyến), vì vậy nếu bạn có thể điều hướng trên ba nền tảng này, hoàn toàn có thể tìm thấy một tài sản đầu tư thành công chỉ bằng chính bạn.

Trong ba nền tảng này, tôi rất khuyến khích sử dụng athome. Nền tảng này không có vẻ rất “chuyên nghiệp” vì họ bao gồm mọi thứ (mua và bán tài sản chính, mua và bán tài sản đầu tư, cho thuê, di chuyển, vv.), và trên một số nền tảng (như phiên bản web PC), thậm chí còn khó để tìm đến phần mua bán tài sản đầu tư. Ngoài ra, thiết kế giao diện và cấu trúc màu sắc của trang web cũng khá “lỗi thời”, và khi nhìn lướt qua, nó có thể không có vẻ rất chuyên nghiệp.

Trong khi đó, tại Nhật Bản, các công ty quản lý cho thuê và công ty trung gian thường được tích hợp – có rất ít công ty chỉ chuyên làm quản lý cho thuê hoặc chỉ làm công việc trung gian. Tuy nhiên, mỗi công ty có trọng tâm kinh doanh riêng của mình, ví dụ như các công ty bất động sản tiếng Anh thường tập trung nhiều vào dịch vụ trung gian hơn là quản lý cho thuê. Trong khi đó, có nhiều công ty Nhật Bản đặt trụ sở tại một khu vực cố định, đã tham gia vào quản lý cho thuê trong nhiều năm và họ có xu hướng tập trung hơn vào kinh doanh quản lý – điều đó có nghĩa là họ không rất giỏi trong việc mua bán nhà. Ví dụ, khi định giá giá nhà, họ có thể đưa ra giá khác với mức giá thị trường, và các nền tảng tìm kiếm mà họ sử dụng cho bán hàng cũng có thể hạn chế hơn, làm giảm sự cạnh tranh giữa các người mua. (Tại Nhật Bản, khi các nền tảng tìm kiếm lớn công bố thông tin nhà, họ cần thương lượng và ký hợp đồng riêng, và không dễ dàng để chỉ cần nhấp một vài lần trên mạng để bắt đầu liệt kê nhà).

Do đó, từ quan điểm của người mua, cơ hội tìm thấy một căn nhà bất động sản trong danh sách tài sản của các công ty bất động sản tập trung vào kinh doanh quản lý sẽ lớn hơn. Đối với người bán (chủ nhà), vì họ đã ủy quyền cho các công ty quản lý để xử lý công việc quản lý hàng ngày trong một thời gian dài, họ đã tích lũy được rất nhiều niềm tin và mối quan hệ, và họ có thể xem xét ủy quyền bán cho các công ty quản lý lần đầu tiên. Do đó, những công ty bất động sản này, chuyên về quản lý cho thuê, vẫn có những tài sản chất lượng cao để bán.

Tuy nhiên, vì ATBB tự nhiên liên kết với athome, bất kể chiến lược bán hàng của công ty quản lý như thế nào, họ thường sẽ liệt kê các tài sản trên athome. Do đó, cơ hội tìm thấy những tài sản chất lượng cao nhất trên athome là lớn nhất trong ba công ty bất động sản này.

Tất nhiên, việc khuyến nghị athome không có nghĩa là hai công ty còn lại (Rakutai và Kenbiya) không đáng xem xét. Sau tất cả, các danh sách tài sản trên ba nền tảng này không hoàn toàn giống nhau. Đối với các nhà đầu tư, xem xét cả ba nền tảng có thể mở rộng phạm vi tìm kiếm một cách hiệu quả và cũng có lợi hơn cho việc hiểu về điều kiện thị trường.

Ở đây, tôi muốn đề cập đặc biệt đến các nhà đầu tư nước ngoài không biết tiếng Nhật. Hiện nay, hầu hết các trình duyệt được trang bị chức năng dịch tự động, và tiếng Nhật được sử dụng trên các nền tảng tìm kiếm thường là các cụm từ đơn giản có thể được hiểu bằng dịch tự động gần như 80% đến 90% thời gian. Do đó, ngay cả khi bạn không biết tiếng Nhật, tôi mạnh mẽ khuyến khích bạn truy cập vào các trang web này để xem và hiểu về thị trường.

Tất nhiên, khi tham khảo, bạn có thể vẫn cần sự trợ giúp của các đại lý tiếng Anh để giải quyết các vấn đề giao tiếp ngôn ngữ. Mặc dù hầu hết các danh sách tài sản tại Nhật Bản có thể được giới thiệu bởi bất kỳ trung gian nào, vẫn có một phần đáng kể các danh sách độc quyền cho các trung gian (về cơ bản, các danh sách truyền thông chung chỉ ký với một đại lý duy nhất, và bạn không cần quá chú ý đến các chi tiết vận hành cụ thể), và đại lý tiếng Anh của bạn có thể không thể giới thiệu chúng. Có rất ít danh sách độc quyền như vậy trên athome, vì thế, từ khía cạnh này, tôi cũng khuyến khích bạn nên sử dụng athome thường xuyên hơn.

Tìm Nhà với Môi Giới Bất Động Sản

Một trong những yếu tố quan trọng nhất trong việc tìm kiếm nhà thông qua môi giới bất động sản là duy trì mối quan hệ kinh doanh tốt với môi giới.

Tôi luôn tin rằng trong quá trình mua bất động sản, đặc biệt là những tài sản đầu tư, mối quan hệ giữa môi giới và khách hàng không nên là mối quan hệ giữa nhà cung cấp dịch vụ và khách hàng, mà nên là một mối quan hệ giữa các đối tác kinh doanh cùng nhau làm việc với mục tiêu chung là mua thành công một tài sản chất lượng cao.

Một số người bạn, đặc biệt là những người trong lĩnh vực bán hàng, có thể nghĩ rằng vì họ đang chi tiêu một số tiền lớn cho một căn nhà, họ giống như những vị thần, và môi giới nên làm việc theo nhịp điệu của họ, và hoàn toàn hợp lý khi quát mắng môi giới nếu họ mắc lỗi. (Đặc biệt là trong số những người bạn trong lĩnh vực bán hàng, tôi tin rằng nhiều người đã bị quát mắng suốt đường lên trong công ty của họ, làm cho họ dễ dàng mang cảm xúc này đến với môi giới.)

Đây là một sự hiểu lầm điển hình: bán hàng bất động sản không chỉ là “bán hàng bất động sản,” mà là một bản chất khác biệt so với “bán hàng sản phẩm” trong các công ty công nghiệp chung. Ví dụ, nếu bạn bán ¥10 triệu đồng sản phẩm cho công ty của mình, công ty của bạn sẽ tạo ra ¥10 triệu đồng doanh thu bán hàng, trong khi đối với một môi giới bất động sản, bán một căn nhà trị giá ¥10 triệu chỉ tạo ra hoa hồng, chỉ là ¥396,000 đồng doanh thu bán hàng, và hầu hết số tiền bạn trả sẽ vào túi của người bán. Rõ ràng, mức độ dịch vụ được mong đợi với ¥10 triệu đồng doanh thu bán hàng và ¥396,000 đồng doanh thu bán hàng khác nhau, ngay cả khi bạn thực sự trả ¥10 triệu đồng bằng tiền mặt.

Thứ hai, bán hàng bất động sản là bán hàng ToC, chứ không phải là bán hàng ToB, và đó cũng là một mô hình doanh thu dựa trên giao dịch – bạn không phải trả tiền khi bạn bước vào cửa, mà chỉ khi giao dịch bất động sản thành công. Điều này có nghĩa là từ quan điểm của môi giới, khách hàng là phong phú và có thể được lọc và đối xử khác nhau – những khách hàng có khả năng thực hiện giao dịch và có ngân sách đủ là đáng giá hơn thời gian và nguồn lực, trong khi những khách hàng có khả năng thực hiện giao dịch thấp và ngân sách hạn chế không đáng như vậy và thậm chí có thể bị bỏ qua nếu cần.

Tất nhiên, với chúng ta nhà đầu tư, vũ khí của chúng ta (quỹ tiền) luôn có hạn và không thể thay đổi trong thời gian ngắn, vì vậy cách hiệu quả nhất để cải thiện mối quan hệ với môi giới là giảm chi phí liên lạc với môi giới và tăng khả năng giao dịch trong mắt môi giới. Nói cách khác, chúng ta cần là một nhà đầu tư “đáng tin cậy”.

Trong thực tế, từ quan điểm của môi giới, điều đó cũng tương tự – hầu hết các môi giới bất động sản thích cung cấp dịch vụ cho một nhà đầu tư trưởng thành với ngân sách 20 triệu đồng và khả năng thực hiện giao dịch cao hơn, thay vì một khách hàng mới với ngân sách 100 triệu đồng nhưng không có kiến thức, chỉ có một số hy vọng mơ hồ. Trong mắt môi giới, chất lượng của khách hàng thường quan trọng hơn ngân sách của họ.

Hãy đưa ra một vài ví dụ về những khách hàng “không đáng tin cậy” từ quan điểm của các trung gian để giúp mọi người hiểu rõ hơn:

1. Khách hàng không có kiến thức về ngành và không muốn học hỏi. Những câu hỏi phổ biến bao gồm: một mét vuông nhà ở Tokyo giá bao nhiêu? Tôi có thể mua được loại nhà nào với 1 triệu RMB? Những câu hỏi này có thể dễ dàng được trả lời chỉ bằng cách tìm kiếm trên một nền tảng bất động sản.
2. Khách hàng có yêu cầu phi lý. Ví dụ, khách hàng muốn mua một căn nhà mới với vị trí và hướng tốt, nhưng cũng muốn có mức lợi nhuận cao. Khách hàng thay đổi yêu cầu mua hàng liên tục, nói rằng họ không quan tâm đến ánh sáng kém ban đầu, nhưng sau đó lại thay đổi ý kiến và từ chối các tài sản được đề xuất vì lý do mơ hồ như không thích diện mạo hoặc không quen thuộc với vị trí.
3. Khách hàng mơ hồ về tình hình của mình nhưng yêu cầu dịch vụ đầy đủ từ trung gian. Ví dụ, khách hàng muốn mua một căn nhà nhưng từ chối thảo luận về ngân sách cụ thể của họ, hoặc muốn vay mượn nhưng không tiết lộ thu nhập hàng năm hoặc loại visa. Khách hàng cố gắng thu thập thông tin từ trung gian về tài sản từ các kênh khác, chẳng hạn như hỏi ý kiến về một tài sản với tỷ lệ lợi nhuận 7% ở Yokohama chỉ cách đó 10 phút đi bộ.
4. Khách hàng vô lễ và có thái độ coi thường. Ví dụ, khách hàng sử dụng ngôn ngữ mệnh lệnh trong tin nhắn của họ và không bao giờ nói “xin vui lòng”, “cảm ơn” hoặc “xin lỗi”. Khách hàng không đáp ứng các câu hỏi của trung gian nhưng mong đợi họ trả lời ngay lập tức.
5. Khách hàng có hiểu biết hạn chế về ngành công nghiệp và giả vờ biết nhiều hơn họ, hoặc thiếu kỹ năng ra quyết định và thường xuyên phụ thuộc vào bạn bè và gia đình của họ. Ví dụ, khách hàng tuyên bố làm việc tại một ngân hàng và biết nhiều hơn về vay mượn so với người đại diện, hoặc khách hàng nói rằng một tài sản ở Tokyo phải có mức lợi nhuận ít nhất X% (nhưng con số họ đưa ra rõ ràng là từ nhiều năm trước). Khách hàng phụ thuộc vào bạn bè của họ, người tuyên bố biết nhiều về bất động sản và thì thầm với họ trong khi thăm quan tài sản mà không đưa ra lý do cụ thể cho ý kiến của mình.
6. Khách hàng thiếu quyền lực ra quyết định hoặc chưa đủ điều kiện để mua nhà. Ví dụ, phụ huynh lo lắng về ngôi nhà mà con của họ muốn mua (liệu họ có mua hay không), hoặc phụ nữ lo lắng về ngôi nhà mà đối tác nam của họ muốn đầu tư. Khách hàng từ chối để trung gian liên lạc trực tiếp với con cái hoặc chồng của họ vì “đứa trẻ rụt rè” hoặc “chồng bận với công việc”, hoặc yêu cầu các tài liệu khác nhau và yêu cầu trung gian đưa họ đến xem tài sản trước khi họ đủ điều kiện vay mượn hoặc trước khi quỹ trong nước của họ được nhận.

Với tiền đề tránh trở thành một khách hàng “không đáng tin cậy”, tôi muốn đề xuất một con đường phát triển cho những người mới hoàn toàn và muốn giao tiếp hiệu quả với trung gian và liên tục nhận được đề xuất tài sản:

1. Học các kiến thức cơ bản về đầu tư bất động sản Nhật Bản, chẳng hạn như các loại tài sản có thể đầu tư và các đặc điểm tương ứng của chúng. Kiến thức này có thể được học từ sách hoặc bằng cách đọc bài viết của tôi: [Qiuzhu: Những gì chúng ta đang nói đến khi nói về đầu tư bất động sản Nhật Bản] (https://zhuanlan.zhihu.com/p/479412305).
2. Ghé thăm ba trang web tìm kiếm tài sản được đề cập ở trên (athome, Rakuten Life và Kenbiya) và tiến hành tìm kiếm sơ bộ cho loại tài sản, vị trí và ngân sách mà bạn quan tâm. Ví dụ, kiểm tra xem có đủ hàng tồn kho cho loại tài sản này, tuổi của tài sản, giá cả và phân phối của lợi nhuận đầu tư. Nếu bạn không biết tiếng Nhật, vui lòng sử dụng chức năng dịch của trình duyệt để xem nội dung.
3. Nếu bạn tìm thấy một loại tài sản mà bạn quan tâm và phù hợp với ngân sách của bạn, bạn có thể liên hệ với một trung gian đáng tin cậy để yêu cầu thêm thông tin. Nếu bạn không biết bất kỳ trung gian bất động sản nào tại Nhật Bản, bạn có thể hỏi tôi để được giới thiệu hoặc tư vấn trực tiếp với tôi.
4. Trong quá trình liên lạc ban đầu, bạn nên trình bày mục đích của mình trước tiên (để tìm hiểu về đầu tư bất động sản Nhật Bản) và mô tả tình huống và nhu cầu của bạn càng chi tiết càng tốt, bao gồm nhưng không giới hạn: liệu bạn có muốn mua tài sản hoàn toàn hay vay mượn, liệu bạn có giữ visa lâu dài cho Nhật Bản, loại tài sản bạn quan tâm, ngân sách của bạn và mục tiêu đầu tư của bạn (thu nhập cho thuê, tái bán, tránh thuế, nhập cư, vv). Nếu bạn vẫn chưa chắc chắn về một số chi tiết (chẳng hạn như liệu bạn có thể vay được khoản vay, điều này ảnh hưởng đến ngân sách của bạn), hãy trung thực nói với trung gian.
5. Thông thường, trung gian sẽ bắt đầu hướng dẫn bạn tiếp tục quá trình. Trong quá trình này, bạn sẽ tất nhiên đặt nhiều câu hỏi hơn, nhưng hãy cố gắng đặt các câu hỏi cụ thể và tránh đặt các câu hỏi rộng và khó trả lời. Ví dụ, “Lợi nhuận trung bình của các căn nhà ở Tokyo là bao nhiêu?” “Những ngôi nhà ở Kanagawa như thế nào?” “Địa điểm nào tốt hơn, A hay B?” Ngược lại, câu hỏi của bạn nên càng cụ thể càng tốt: bạn có thể thêm nhiều tiên quyết cho câu hỏi của mình hoặc cho biết mục tiêu đầu tư của bạn để nhờ tư vấn từ trung gian. Ví dụ, “Nếu tôi muốn tập trung vào thu nhập cho thuê / tái bán / tránh thuế, khu vực nào phù hợp hơn để mua một căn hộ với giá khoảng 20 triệu yên?” “Có phù hợp để đầu tư vào một căn hộ lớn cho thuê ở Khu vực A không?” Càng cụ thể câu hỏi của bạn là, càng có giá trị câu trả lời mà bạn sẽ nhận được.
6. Khi nhận được đề xuất tài sản từ một nhà môi giới bất động sản, quan trọng là cung cấp phản hồi kịp thời và rõ ràng. Nhà môi giới bất động sản không phiền nếu bạn từ chối các đề xuất của họ, nhưng tiền đề là lý do từ chối của bạn phải rõ ràng và có lý. Phản hồi mà bạn cung cấp thực sự làm rõ nhu cầu của bạn hơn và có nghĩa là cả hai bên gần hơn để đạt được một thỏa thuận, là một hành động tích cực. Phản hồi nên là khách quan, chẳng hạn như “Không có bồn tắm không thuận tiện cho việc cho thuê tài sản. Tôi muốn mua một tài sản có bồn tắm” hoặc “Những căn nhà gần khu phố đèn đỏ (như Minowa, Iriya, Uguisudani …) có an ninh kém. Lợi nhuận đầu tư có thể thấp hơn, nhưng vui lòng giới thiệu khu vực có an ninh tốt hơn.” Phản hồi không nên có quá nhiều màu sắc chủ quan, chẳng hạn như “Bề ngoài không đẹp”, “Tôi không thích ngoại hình của nó”, “Lợi nhuận đầu tư quá thấp (lợi nhuận đầu tư cần phải phù hợp với rủi ro)” vv. Nếu nội dung tài sản liên quan đến khoảng trống kiến thức của bạn, hãy giao tiếp bằng cách đặt câu hỏi thay vì sử dụng phản hồi mơ hồ, chẳng hạn như “Loại khách thuê nào sẽ thuê tài sản với giá 50.000 yên ở khu vực này?” hoặc “Các khu vực thương mại gần nhất với vị trí này là gì?” Loại phản hồi này sẽ tích cực hơn so với “Tôi không muốn trả 50.000 yên. Chất lượng của khách thuê phải kém” hoặc “Tôi không quen với vị trí, nên tôi sẽ không mua nó.”
7. Nếu bạn muốn mua các tài sản tốt hơn trung bình, hãy đưa ra quyết định dứt khoát càng nhiều càng tốt. Nhân cách của mỗi người là khác nhau, vì vậy quy tắc này không phù hợp với tất cả các nhà đầu tư, đặc biệt là với những người mới. Tuy nhiên, các tài sản chất lượng cao là thoáng qua nếu bạn không mua chúng hôm nay, ai đó sẽ mua chúng vào ngày mai. Do đó, khi nhà môi giới bất động sản đề xuất một tài sản với điểm nổi bật về tính hiếm có / chất lượng cao của nó, hãy cung cấp phản hồi càng sớm càng tốt-nếu bạn hài lòng, bắt đầu thủ tục mua ngay; nếu bạn có bất kỳ câu hỏi nào, hãy giao tiếp với nhà môi giới để giải quyết chúng càng sớm càng tốt; Nếu bạn không hài lòng, hãy để cho nhà môi giới biết rằng tài sản không phù hợp, để nhà môi giới có thể đề xuất cho khách hàng khác. Hãy cố gắng không sử dụng phản hồi làm trì hoãn thời gian, chẳng hạn như “Tôi cần thảo luận với gia đình của tôi”, “Tôi muốn so sánh giá với các tài sản khác”, “Tôi cần suy nghĩ” vv. Mặc dù nhà môi giới sẽ không nói gì, nhưng lần tới khi có tài sản tương tự, nó sẽ không được ưu tiên cho bạn. Nếu bạn thực sự cần thời gian để suy nghĩ, hãy thêm một câu như “Trong thời gian này, bạn có thể giới thiệu tài sản này cho khách hàng khác, không sao cả”.

Lời kết

Trước khi xuất bản bài viết này, tôi đã cho một vài người bạn đọc qua và họ đã đề xuất rằng lượng thông tin có giá trị mà nó chứa có thể biến nó thành một bài viết trả tiền. Sau nhiều suy nghĩ, tôi đã quyết định từ bỏ việc kiếm một chút tiền và thay vào đó chia sẻ nó miễn phí để nhiều người hơn có thể được hưởng lợi. Tôi cũng hy vọng rằng bạn có thể giúp đỡ bằng cách thích và chia sẻ bài viết này, để có ít sự hiểu lầm hơn trong ngành và nhiều tính chân thành hơn. Tôi cũng hy vọng rằng nhiều nhà đầu tư nước ngoài trong bất động sản Nhật Bản sẽ không còn là những “kẻ ngốc” không hiểu thị trường nữa.

Cuối cùng, tôi chúc mọi người một năm mới phát đạt và hy vọng rằng bạn có thể mua được ngôi nhà mơ ước của mình.