我是如何在日本买到表面回报率19.2%的满租投资房的

前言

大家好我是丘主。最近手里的投资房基本上走上正轨了,于是想写这篇文章跟大家分享一下我买投资房的第一手经验。相信点进这篇文章的同学最先想知道的就是具体是什么样的房子了吧?话不多说我先报一下基本配置:

  • 房产成交价1600万日元、1988年建轻量铁骨6户AP,4户2DK,2户3DK
  • 房产在买入时仅4户入住,但经过3个月的运营后已满租,每年租金收入为307.2万日元,表面回报率19.2%,扣除各项经费后预计6~8年左右回收全部投资成本。
  • 房产位于茨城県石岡市,这是一个在茨城空港周边的一个中小型城市,人口7万人+,每年人口下降率为1%左右,从东京乘电车过去约1.5小时到达。

正如很多朋友想的一样,我投资的房子在华人圈子里并不算主流。针对这样的房子想必很多人都会有各种各样的疑问或者质疑,1988年的房龄没问题吗?房子未来有前途吗?离得这么远能管理到位吗?不用担心,这些疑问我会在下面的内容里一一解答。

当然,我购买和运营这套房子的整个过程也并非一帆风顺,一路过来可以说是荆棘丛生、遍地是坑。在整个买房的过程中,我曾经写过爬虫在各种昭和风的不动产老网站里淘金、也曾经翻遍整个城市的500多家不动产公司名薄挨家挨户搜官网打电话找房;我曾经被一位新潟県的资深中介怒喷『我明明白白地告诉你,你找这个回报率的房子是绝对不存在的!』、也曾经在微博上被素不相识的同胞中介写长文评论『根本就不懂投资房只会招摇撞骗』;我曾经坐着新干线走遍了包括秋田県、新潟県、茨城県、静岡県在内的多个地域看房、也曾经在忍耐mizuho银行龟速般的办事效率的期间连续错失两套优质房产。现在回忆起来刚开始投资的那一段日子,都觉得自己像一个无所不用其极的偏执狂患者。

我也不鼓励所有人都要像我这样投资这种远离大都市圏的房子,只是希望通过这篇文章抛砖引玉,给大家提供一个全新的思路、以及在分析、买进、投资房里的各种技巧与细节。为此,这篇文章我会以第一人称的视角来还原整个投资过程,希望可以让大家少走一点弯路。

我为什么选择投资地方房产?

在日本,所谓的『地方房产』,一般指的是除了四大都市圏(首都圏、关西圏、名古屋圏、福岡圏)和各县的县政府所在市(例如秋田県秋田市)之外的地区房产,不怎么去过这些区域的朋友们也可以简单地对标成国内三、四线城市的房地产。这些地段的地产有以下共通点:

  • 受少子高龄化影响明显,绝大多群地区人口每年都在以1~3%的速度减少。
  • 电车、公交车等公共交通的站点稀疏、班次少(通常半个小时~1个小时一班)。居民出行以汽车作为主要的代步工具、同时住宅和商业设施也会配备大型停车场。
  • 住宅以木造AP(アパート)和一户建为主,住房需求两极分化严重——热门地段愈加热门、冷清地段愈加冷清。
  • 受宏观政策和银行管辖范围影响,非当地居民则贷款困难(具体细节可以参考我的这篇文章:丘主:详解日本投资房贷款:应用篇)。

可以看到,无论是从房产的管理难度、未来前景、地段和户型的认识度来说,地方房产都是劣于都市圏(特别是首都圈)的房产的,为什么我会想着逆流而行呢?主要考虑的是以下这几个方面。

短期高收益

从开头我报的数字也可以看出,地方房地产的前景虽然远不如首都圏,但是在回报率上却堪称剽悍。我在一开始考虑地方房产时给自己定的投资目标就是『十年回本、二十年翻倍』。

短期高收益和长期低收益房产类型的对比,面积代表实际收益

事实上也确实如此,我买的AP预计将在6~8年内回收全部本金、即使考虑进更加悲观的租金下跌率和空室率,依然能在11年左右的时间内回收成本(详细的测算我会贴在下文)——在此之后无论是继续出租还是转手出售都是净赚。而反观东京的房地产,要达到这一状动辄需要25年甚至30年以上,资金的回收速度差距不言而喻。

房地产的价值变化示意图:无论建筑还是土地都存在经济寿命,到达经济寿命后价值归零

诚然,首都圏的房产拥有更长的收益周期——特别是许多人气地段的土地经济寿命几乎是无限长的(而不像地方房产在人口减少到一定比例后有土地就会到达经济寿命——开始无限贬值)。短期高收益和长期低收益之间本身并没有对错。但是,从我个人的投资价值观来说:

  • 短期高收益的地方房产能够让我更早地将回收资金用到下一轮的投资中、加速扩张投资规模、形成利滚利。
  • 短期高收益能让我在有生之年、甚至在年轻的时候就能享受租金收益来改善生活,而不像首都圏的房产那样必须提前出售或者等到晚年、甚至作为遗产过继给子女时才能变现。
  • 我是现金主义,对我来说实打实地把钱赚到手里才是真,因此适合短期高收益的模型,而像首都圏这样必须保证未来20年以上经济环境稳定甚至上升才能保证收益的,对我来说不确定性太高。

投资模型简单明快

这一点恐怕会出乎很多人的意料。很多人会说:你都没有住过这个地方,你怎么敢投?这个时候我都会反问对方,既然这样,你现在知道你住的地方具体的出租市场的供需关系、地盘调查结果、人口走势和地域财政状况吗?

我始终认为,我们通过居住在某个区域所感知到的主观感受、和我们作为投资人去客观调查和审视某个区域的房地产投资价值,是完全不同的两个世界。诚然通过长期的居住和观察,我们能获知这个地段的许多细节、知晓些许外地人不知道的情报,但先不说这些细节对于一个投资决策是不是真的能起到决定性的贡献,即使是在同一个地区,不同阶级的人的居住体验也是完全不同的——在考虑投资房产的你可能在这里已经过上了小康生活,而你要投的投资房租客今天可能还在贫困线上挣扎;你家楼下的小饭店对你来说可能是工作日懒得做饭时的好去处、而对你的租客来说却是一个月只能去一回的奢侈品,比起徒步1分钟的饭店,他更关心骑车10分钟到的廉价超市今天晚上有没有半价便当。在这个时候,你对这个地段的知识对于你的投资还真的有用吗?

相反,一个地区的投资房市场是可以通过一定的方法论来进行科学的调查和分析的,特别是对于地方房地产这一点其实更加容易。一旦在这个市场泡久了,你就会发现,日本的地方城市其实同质化程度是很高的——相似的物价和租金水平、相似的人口趋势、相似的城市规划、相似的商业需求(超市、学校、国道、饭店、百元店、购物中心、市役所……)、相似的户型和房屋构造,一座城市的分析手法基本上可以照搬到无数个规模接近的城市中去。你会发现其实分析的东京的地产市场更『难』,因为整个市场极度复杂,看交通不仅要看物理距离还要考虑电车线路、看商业设施不仅要看数量还要看质量、看人口不仅要看历史趋势还要看再开发……租赁市场调查也是如此,在地方只要几个电话把房源周边仅有的几家不动产公司问一遍就能基本把握目标房源的租金水平和招租难度,因为地方的不动产公司几乎全是深度绑定地段的『地域密着型』公司,要说这一具体地段的租赁市场没有人能比他们更懂;而在东京,绝大多数的不动产公司都是广域的,大家都是靠reins和atbb(不动产公司之间用于共享房源的内部平台)互相介绍,一家在池袋的公司的业务范围能轻松从琦玉跨越到神奈川,没有人会真正去关心某一街道的某一丁目的房子到底好不好租。

收益预测也是如此,在东京你必须去预测房子将来的出口——卖房还是卖地?N年之后能卖多少钱?这一卖价的高低能直接决定你的投资是盈利还是亏损。在地方出口的重要性则明显降低,一旦开始投资,回报就能以肉眼可见的速度回填成本,而成本一旦回收无论卖多少钱都是赚,卖价对于我们的投资只是锦上添花。长期持有当然也没有问题,30~50年后你已经赚到了足够多的租金收益,最坏情况房产和土地处理不掉也可以选择花一点小钱把房子拆掉再把土地捐给当地政府(2021年最新政策)。

贷款亦然。地方的房产目前确实是难贷款,但这不要紧,因为房子和土地足够便宜,全款现金购买的价格和东京相同规格房产的贷款首付并没有太大出入。当然由于机缘巧合拿到了贷款那是再好不过,跟卖价同理,贷款对于地方房产也不过是锦上添花的存在。这一点也比较符合我个人的情况,因为我在去年刚刚成立并开始经营自己的法人,目前的资历确实不好贷款,因此从这个意义上来说贷款依赖度低的地方房产也更适合我。

慢节奏低竞争

东京房产买进的竞争激烈程度想必大家都听说过或者亲身感受过了。

在上游,凡是涉及到破产重组、竞拍等有机会产生低价房源(也就是任意売却房源,一般能低于市场价2~3成)的收购渠道早已被大型不动产公司牢牢把握,他们可以通过关系好的银行和律师那里直接以全款现金快速将房产收走并重新以市场价转卖以赚取差价,个人投资家在此是绝无机会。

在下游,即使有不懂行的卖家准备将自家房产低价出售,也会立刻被中介或者其它懂行的朋友劝退,东京的参考数据如此之多、网络的普及率如此之高、房产的流通性如此之强,完全容不下任何的『漏网之鱼』。即使因为估值误差的关系出现略低于市场价的房源(一般能低于市场价0.5~1成),也会瞬间被无数双锐利的眼睛盯上,其中不乏有钱有魄力的投资人,在不看房(ノンルック)的情况下立刻全款现金秒杀房源,导致房源瞬间『蒸发』。能在首都圏买到同一时期低于市场价5%的投资人都值得被尊称为职业投资人。

而在地方情况就不同了,正如大家在读到文章产生的各种疑惑一样,绝大多数人(包括日本人)对地方房产的第一印象都是『没前途』、『不熟悉』、『难度高』等负面印象。因此虽然近几年地方房产投资也在悄然变热,但跟首都圏白热化的市场相比始终还处于小众地位。

低热度的市场带来的是低流通性,特别是对于网络普及度更低的地方城市来说更是如此。说出来可能很多人都难以置信,在地方至今为止都有很多房地产公司的职员不会使用电子邮件——跟他们的书面往来都必须使用传真机。这种低下的IT水平就更不能指望他们能把房源挂在reins或者楽待上传播到外地投资人的眼中了,因此即使房源本身很优秀,也很有可能因为关注者少、宣传渠道不当而最终被低价贱卖。

很多人都知道,在首都圏买砍价不超过房价的5%是一条的潜规则——无论房价的挂牌价比市场价高多少。但我自己买的这一套房子则是从1800万日元砍到1600万日元的,砍价幅度达到了12.5%,而我听过的最夸张的地方房产的案例,是从6000万直接砍到了4000万,这一点在东京是难以想像的。


这里我想强调一下,我并没有说东京(或者说首都圈)的房子就不好或者不值得投资,也并没有任何贬低正在或者将要投资首都圏房地产的投资人的意思。不同区域的房地产都有其特定的投资手法和赚钱的机会,只是以我个人目前的经济情况和投资偏好来说地方房产更适合我一点而已。

我是如何买到现在的房子的?

先简单介绍一下背景,我是在2021年年初的时候开始关注地方房产的(此前一直看的都是首都圈的房子)。期间阅读了约20本关于地方房产、AP经营和法人经营相关的书籍,在看房方面,除了一开始说的遍历当地地产公司、实地考察、写爬虫挖房源之外,我还有一个每天定点观测当天新出房源和降价房源的习惯,主要的观测对象有:楽待、健美家、reins、不動産投資連合隊、athome、goo/OCN不動産(这两个网站其实都是athome的サテライトサイト,只是出房的时机略有不同),大约每天会『云看房』30~50套房子。在大约半年的定点观测里,我找到的值得买的房子总共有4套,但很可惜前3套房子都因为各种原因错过了,第4套则是我现在持有的房子。

部分书单。其中石原博光的有关地方AP的书籍堪称地方房产的圣经

初步调查

故事的开始,来源于某一天我在定点观测OCN不动产时发现的一套新出的AP。房子在茨城県的一个我没有听过的地方,网页上的信息非常简陋,只放了一张外观图和其中一个房间的户型图,关键部分的租金和回报率则为空栏。

athome的系列网站常见的回报率空栏的房源。这里面埋藏宝藏房源的机率比较大

没写回报率这一点我倒不是很介意,长期观察地方房地产之后我已经可以从建筑面积和户型里粗略推算出租金了。更进一步地说,其实只要简单地计算一下单位建筑面积的价格,基本上就能知道房子的价格是否便宜。我自己的基准是10万日元/平米以下,而眼前的这套房子价格居然低到了6.7万日元/平米。于是我毫不犹豫地拨打了对面中介的电话开始询问房子的情况并索要资料。

一轮的咨询下来得到了以下几点重要信息:

  • 房子6户里有4户出租中,2DK4户、3DK2户,其中空租2户。这2户的空租周期因为中途换过一次管理公司因此具体时间不明,但现在的管理公司(也是这次卖房的中介)接手这套房子已有2年,换句话说这2户至少已经空了2年以上。
  • 房子每户配备一台停车位,但因为土地面积不是很大,只能停得下小型轻量汽车(5ナンバー軽自動車)。
  • 房子在去年刚刚进行的外壁涂装。
  • 房子是由卖主在几年前通过遗产继承获得的,目前同时出售的还有过世的父母留下的一套一户建。

这里面冲击力最大的还是2年以上的空房了,光看这个数字就不禁让人头皮发麻。停车位也是一个硬伤,不过好歹是保证了每户至少有一台停车位(在地方停车位的优先度极高,没有停车位的房子在招租中势必陷入苦战)。

另一方面,刚刚进行外壁涂装这一点对我来说魅力十足——外壁涂装是AP运营中单笔开销最大的支出,以这套房子的规模,一次涂装至少要花费200万日元以上,换句话说一年份的租金收入都要打水漂。外壁涂装从实用性上来说一般能维持15~20年左右,完全可以撑过资金回收期,这基本上等同于房价直接便宜了200万日元。

遗产继承也是极具魅力的一点,在日本地方城市,子女因为工作、家庭原因搬家到远离父母的居住地的十分常见。父母过世后子女因为远途管理不便或者对房地产经营不感兴趣而将遗产草草变卖的案例也不在少数,因此遗产继承类的房源往往是低价挖到宝藏的好地方。这套房子的出售虽然距遗产的过继已经经过数年,但从卖主连父母的一户建都要一起变卖的情报来看,这次应该是下了相当大的决心要把这些父母遗留的资产处理干净。看来很有低价买入的机会!

打电话后不久,中介就把房子的资料发到了我的邮箱。首先确认的就是房子的租金表(レントロール)和入住日期,在这里我看到了一线生机:201号房的租客在2021年8月刚刚入住,证明这个区域和配置的租房需求是存在的。

入住中的4户里有2户已经居住10年以上,是稳定的租金收入来源。1户是2021年8月刚刚入住,比较能代表近期的租赁情况

为了对当地租房市场作进一步的调查,我整理了公网上所有当地周边目前正在招租中的房源信息并汇总到谷歌地图上:

目标房源(绿色)和周边竞品(招租中的AP,黄色)对比图

可以看出,从地理位置上看,我的目标房源还是处于相对优势的地段,离国道、便利店和超市都会更近一些,无论开车还是步行都能比较轻松到达(步行需要6~7分钟,开车2分钟),租金方面则属于中流水平。另一方面,这个区域的其它房源并没有出现大量空租的现象,证明微观地段上的供需平衡也并没有崩溃。

顺便一提,这个地段周边的房子普遍都是1988年~1991年间建造的。从租客的角度来说1988年的房子并不会因此显得特别老旧,另一方面,地方房产的使用年限主要取决于其经济寿命而非物理寿命。这也是我不介意这套房子房龄的主要原因。

房源所在地和全市的过去7年人口、家庭数走向趋势图。数据来源于当地政府公开信息。

为了多方面验证,我也看了房子所在地(旭台)的过去7年的人口和世带走向。从图里也可以看出,虽然旭台的人口较全市(石岡市)有所抖动,但终点(2021年)的变动率基本是一致的。特别是在过去两年(2019~2020),旭台无论是人口还是世带数都是增长趋势,这也间接证明了这套房子租不出去并不是人口(需求)的问题

既然不是供需问题,那么常见的可能性就只剩下一个了——经营不善。从直觉上讲这确实很有可能,当初经营房产的是父母辈,而当过继到子女手上时,这些房产经营的经验很可能并没有被过继到,即使有子女也未必有动力去经营。对他们来说这些老一辈人留下的小城市房产只是天上掉下来的馅饼,余下的日子能赚多少赚多少便是。1年前的外壁涂装,也很有可能是在管理公司的强烈建议下(再不涂装就会伤及建筑结构了)才勉强答应进行的。

当然,作为投资人我也必须考虑最坏的情况以防我的推测失误或者未来的突发整件导致不必要的亏损。为此,我计算了一个极度悲观的情况:假如这栋AP里空着的2间房永远也租不出去,也就是说房子的入住率只有66.7%时,我的收益是怎样的:

极度悲观(2户空房永远租不出去)情况下的收益测算,10年收回收1501万日元,到第11年时基本可以将初期投入的1600万日元全部回收。

从这张表里可以看出,在成交价1600万的前提下,即使只有66.7%的入住率,这1600万日元也能在第11年左右被全部回收。同时,为保守起见我还预留了每年1%的租金下跌空间(实际租客只要不退房租金并不会立刻下跌),以呼应当地人口减少所带来的需求流失。这个测算基本符合我预计10年回收成本的目标。而资金回收的速度也足够跑赢人口的减少速度。

当然,作为我自己看房的固定流程,像地盘调查、事故物件调查、洪水风险调查、周边商铺开业、倒闭调查等必然是会过一遍的,这些环节并没有发现什么明显问题,这里就不多赘述了。

接下来的一步,就是看有没有砍价的希望了,当时房子的售价是1800万日元,这里虽然测算的是成交价1600万的情况,但我当时其实测算了从1500~1800万之间多种情况下的收益,以此来计算我能接受的最高价格。

于是我立刻又给中介打了一个电话,询问是否有砍价的可能性。中介倒也很诚恳地回答我了:可能性有,但是幅度预计不会太大,此前有买家希望1500万日元购买,但是被卖主拒绝了。

我立即追问,如果我出1600万呢?

中介答道,可以帮你交涉,但是劝你先过来看一看房子目前的情况再出价,那两户空租的房间状态可能比你想的更糟。我说没问题,我今天就买车票明天就去看。

实地调查

讲真从东京到石岡意外地方便,从品川站到石岡站可以乘坐特急ひたち・ときわ一线直达,乘车时间69分钟,无论是时间还是车费都比远在秋田、新潟等地的看房之旅要轻松得多,带我看房的中介是一个一脸老实巴交的老头。坐在他的车里时他寒暄着说这附近的中国人房东还是很多的,他们公司管理中的房子也有不少。这一点倒挺出乎我的意料,因为在我身边的中国人(包括我自己运营的总人数1000+的买房群里的朋友),几乎无人不是谈地方房产色变,没有人真的愿意尝试去了解这个板块的投资情况。看来早已有人开始吃第一批螃蟹了。

说回正题,实地查看房子的状况让我又惊又喜,惊的自然是实地的惨状——房子的周围长着一圏野草、排水沟里躺着一只死老鼠(我问了中介这栋房子的公有部多长时间打扫一次,中介说从来没有打扫过)。两套空房里一套房完全未清扫、壁纸开裂,两套房子的厨房卫生间浴室设备都比较陈旧、和室的门(襖)和衣柜(押し入れ)上全是孩子的涂鸦。很难想像有谁会愿意入住这样的房子。

房子地基周围遍布杂草。好在地基成色良好,没有出现明显的开裂。
二楼和室的推拉门上还留有小孩的涂鸦
壁纸、地板和灶台残留大量污渍
厨房使用的还是老式的排气扇,早已沾满油污

问了带我看房的中介(也是这栋房子的管理公司),这两间房子至今为止都是如何招租的?中介说,房东都是等房子定了才着手修补和清扫,客人看房的时候就是就是现在这样的状态给客人看。讲真我也见过不上心的房东,但是直接以未清扫的状态招租的我真的是头一回见。

喜的是,首先现场的状况验证了我的预测——房子招租困难的主要原因并非租房需求的衰退,而是因为房东的经营不善。其次,现场的状态虽然惨,却没有到无法挽回的地步:清扫和更换壁纸都是标准的原状回復工事,外包即可;浴室设备虽旧但好在不是バランス釜(一种内置燃气热水设备、洗澡时需要手动打火的老式浴室设备)、浴缸也没有破损;杂草尚未深入地面导致水泥开裂,还可以用一般的清扫工事+喷撒除草剂解决。

同时,房子的建筑部分成色也非常不错:屋根裏除了一处断熱材破损需要小范围修复以外状态良好——没有任何可疑的水渍、漏光和霉斑;外壁一年前刚刚涂装过自不必多说;地基部分除了通气口周边有少量开裂之完基本完好(这一点在这个年头的房子里实属罕见,可以说是相同年代里我看过的成色最好的地基),通气口内部也没有感觉到明显的湿气。房子当年由日本著名开发商大和House建造,不得不说做工确实是不一般。

看房时我半开玩笑地跟中介说,我要是这个卖主的话我肯定自己先把房子修好做成满租然后再高价卖掉。沉默少言的中介老头突然就像打开了话匣子一样热心地跟我介绍公司里接待的用心的房东和各种不负责任的房东的差距。看来我确实击中了要害。

临别之时,我跟中介说,这房子如果房东1600万日元愿意卖的话,我现在立刻马上就写買付証明書(1600万円で売ってくれたら、今すぐこの場で買付を書きます),款项一星期内就到账。这件事当然无法兑现,因为中介也时间需要跟房东交涉。但是能给的诚意我必须给到位,这是我力所能及的。

也许是我的诚意确实传达到了房东的耳朵里,第二天中介就打电话过来说,買付証明書通过了,房东愿意以1600万日元出售。于是接下来的一切都顺理成章,我拿着从日本政策金融公库借的300万日元(5年1.6%的利率)、从国内家人借的700万日元、以及我自己的法人这半年攒的资金顺利完成了签约和交接事宜。

顺便一提,离这套房子最近的邮局名为『自由之丘邮局』,名字跟我3年前买的自住房的地名是一样的(只是日语假名的写法略有不同,关于我购买东京自由之丘自住房的故事可以看我的这篇文章:在日本东京买房是什么体验?),不知道是不是冥冥之中已经注定了我应该买下这套房子。

买房之后我都做了哪些事?

故事说到这里其实只讲了一半——如果买到房子之后我直接是当甩手掌柜维持原状等着收钱的话,那我其实也跟前房东无二异了。这套房子还隐藏着更大的潜力没有被挖掘。我的第一目标自然是满租——把房子的收益率最大化、将原本10年+的资本回收周期压缩到6-8年内完成。为此,我做了以下三件事:

室内外修缮和翻新

我在签约交房的当天,就和管理公司以及事先联系好的装修公司到现场进行装修计划的沟通和估价——东京到茨城一趟也不容易,我尽量想要集中在到现场的日子把想做的事情一并都做完。

室内装修需要做的首先是『原状回復』,换句话说就是要把装修上的负债清零——室外立刻联系清扫公司清除杂草、打扫水沟、走廊、楼梯扶手等,签订合同维持将来每半年一次的定期清扫、更换公共部分已到寿命的灯泡;室内全面清扫、更换壁纸、修复屋根裏防熱材的破损、清理门和衣柜上的涂鸦。空置2年以上的房子水管和燃气热水器可能会老化,这些就交给燃气公司去帮我检查。当然,光是这些还不够,我希望的是我的房子即使在同等租金水平的竞争对手相比也绝不逊色。换句话说就是要在清零的状态下再提供更多附加价值(+α)。

针对这一点,我的第一条核心思想是,尽量在预算范围内选择能够低成本反映到搜房网站(比如SUUMO)的筛选条件上的项目。整理下来后有这几条:

  • 带摄像头的门铃(テレビ付きインターホン):2.9万日元
  • 抽油烟机:5.57万日元
  • 浴室干燥机:7.715万日元
  • 温水洗净一体式马桶:9.42万日元

这里面的道理也很简单,作为一名前SUUMO员工,这些筛选条件的重要性我太了解了。尤其是在现在这个互联网时代,你的房子在搜房平台上每对应一项新的筛选条件,就能胜你的竞争对手一筹。

SUUMO上搜房使用的各种『こだわり条件』,就是翻新时选择翻新项目的重要线索
3DK的马桶还是最原始的模型,直接以旧换新
清扫加装抽油烟机后的厨房
浴室干燥机的控制板

当然,作为投资人,我尽量要做到每一笔钱都要花到刀刃上,避免一切铺张浪费,因此原有的资源能利用的需要尽一切可能地利用:3DK的房间壁纸成色尚可,只是局部有出现开裂,因此选择修补而非更换;2DK的房间已经有温水洗净便座+马桶的设备,只是不是最新款式,选择清扫而非更换;和室的榻榻米表面有一定破损,就把榻榻米翻到另一面继续用;2DK的房间空调老旧需要更换,则交由管理公司与燃气公司交涉,最后利用前房东与燃气公司长期的合同关系,以承诺续签燃气合同为条件让燃气公司免费赠送了我一台空调。

我的第二条核心思想是,适当地使用一些小的细节来提高租客体验,从而延长租客的入住周期。这里我集中解决的是浴室的使用体验。我将现有浴室的老式双把手水龙头换成了单把手、拆除了老式洗脸台以增大浴室空间、在加装浴室干燥机的同时又加装了可以挂在浴室里的晾衣杆。浴室干燥机对于当地的AP来说绝对是稀有货,但用过的人都知道它的好:可以在冬天当作空调加热、可以24小时烘干防霉、可以烘干洗衣机洗好的衣物。这些设备都属于不容易直接提升入住率、但是很容易让租客在入住之后切实体会到其便利性从而产生信赖、进而延长入住时间的。

这里还有一个小插曲,我其实一开始没有打算拆掉洗面台的,是我的委托装修公司的负责人在装修过程中觉得洗面台实在是碍事所以擅自『帮』我拆掉的。他的理由是现在的AP居民都是用厨房的水池洗漱的,根本没有人用这种老式的浴室洗面台。当时真的让我哭笑不得——你要拆了好歹先告诉我一声啊。不过碍于这家装修公司的其它部分确实比较不错所以没有当场发作。

无巧不成书,就在装修完成的半个月后,另一户居住中的房客突然通过管理公司向我反映,浴室的洗面池实在是太碍事了,他们家的孩子在浴室经常会磕到头,问我能不能叫人帮他们把洗面池拆掉。我这才发现装修公司的话是对的,对于这种当地客户需求,真的是要虚心听取当地人的建议才是。

我的第三条核心思想是,用东京常见的一些装修小技巧来迅速提升房子的颜值。我首先选择在卧室的一面墙上贴上有质感和色泽的墙纸(アクセントクロス),一间房只需要1.74万日元,但却能明显提升房子的设计感;其次我将浴室的单面墙换上了大理石纹理的塑料玻璃板(2.46万日元),用以提升浴室整体的高级感和清洁感。最后,我还执行了这次装修唯一的一项DIY内容:亲自更换了每个房间的灯具,当然这些灯具也都是我自己挑选的,我的讲究是永远选择比原本的房间大一号的灯具——比如6贴的房间就装8贴用的灯具。这种廉价的解决方案能迅速提升房客的第一印象,毕竟谁不爱宽敞又明亮的屋子呢?

浴室拆除了洗脸台、更换了水龙头、加上了有纹理的塑料玻璃板
洋室更换了照明并贴了一张アクセントクロス
和室加装了两个宜家的灯,价格分别为5000和2000日元
餐厅+厨房(DK)使用的是Modern Deco的爆款吊顶灯,3990日元

最终,两间房的合计翻新费用被控制在100万日元左右,基本还是符合业界常说的翻新房源的预算应当在13~15个月的租金以内的范围的。

设计并提供室内摆件和装饰

在日本、特别是首都圈房地产行业中这几年开始流行这么一个服务——Home Staging。所谓的Home Staging是指在一些公司通过租借的方式给出售中的空房增加各式的摆件、家具、装饰等,从而提升房子的卖相以其更容易出手。其实这个模式同样是可以用到租房中来的,虽然租房的低单价支撑不了大型家具的Home Staging,但对于摆件仍然可以通过百元店、宜家等渠道找到廉价的解决方案。这一点对于2DK、3DK这种面向长期租住的家庭型租客来说尤其有效。

正好我以前也玩过以百元店和Home Center为中心的室内DIY,所以这次就把以前的经验直接用上了,这部分没有什么好说明的,具体的成本看图举例即可。

强化招租渠道

在开始招租之前,我首先调整了两间房的租金。2DK房源此前的成交金额为3.8万日元,但我考虑到室内装修带来的附加价值和周边的租金均价后,把租金调高到了4万日元;而3DK此前的招租价格是4.8万日元,但因为房子停车场比较有限,较难容纳家庭多人的出行需求,因此把租金下调到单身和家庭都比较能接受的4.3万日元。

在买房的前期调查时,我其实已经获得了一个比较有参考意义的情报,在这个区域找房的租客基本是校招或者社招到周边的工厂工作的外地人,这意味着相比当地的中介店面、网络媒体对于招租更有意义。我的管理公司的门店本身位于石岡车站附近,且拥有了SUUMO和athome的广告渠道,因此拜托管理公司招租首先可以保证这两个平台上有我的房子。

在此基础上,我又找了大约6家中介公司,其中5家公司都在不同的找房平台上有广告渠道,1家公司则是离石岡车站最近。这样就确保了我的房源在谷歌搜索『石岡 賃貸』的关键词时排名前10的网站里都有我的房子的房源信息。同时,有外地人坐电车到石岡站附近通过门店找房时也能接触到我的房源。当然,同时委托多家中介的缺点是这些中介考虑到竞争的关系可能不会努力推荐我的房源。因此我给他们承诺成约时支付最高3个月的AD(广告费)来确保他们的积极性。

此外,我也在紧密跟进网站平台上中介帮我写的广告信息。这部分其实是很容易出问题的——比如,很多中介并没有理解填写筛选条件的重要性,像『已翻新』(リフォーム済み)这样重要的信息只填在房源的介绍栏里、而没有在筛选条件中勾选。这样就会导致用户在搜房平台勾选『已翻新』的筛选条件后会把我的房源错误地筛掉。这样的结果着实可惜——好不容易花了100万日元做的翻新就因为一个小小的失误让它与潜在的租客失之交臂。

再比如,中介虽然是擅长选角度拍摄房间、使房间看起来更宽敞并且能一眼了解房间里的内容。但是中介对光线、色彩和透视之间的细节把控却并不擅长。因此我的做法是让中介在拍摄好房间照片后通过电子邮件发给我,在我给这些照片进行适当的加工后再返还给中介作为网上的招租图发布。

中介拍摄的图片(上图)和我加工后的图片(下图)对比:修正了镜头造成的空间扭曲、去掉了蓝光,并且把光线调整得更加明亮、柔和

最后,租客的看房体验其实也有一定的优化空间——在招租期间,我让我的管理公司帮忙开通两间空房的电气契约,招租期间室内所有的电费都由我来负担。而相对地,我要求我所有的中介在带客人看房时必须打开包括空调在内的所有电器,让客人有温暖、明亮的看房体验。同时,我还自己制作了房源周边商业设施的地图并用相框装裱后放在房子的显眼位置,让租客在看房和刚入住时都能迅速感受到这个地段的便利性。同时也准备好了卷尺在放旁边方便客人随时测量房间尺寸摆放家具。

我自己给租客制作的房源周边设施介绍图

终于,奇迹发生了,两间已经空租了2年以上的房间在挂出一个半月时便被相继订走。我的管理公司还很鸡贼地帮我在合同里加了一条短期退房违约条款——入住2年以内退房须赔付剩余租金,这相当于是保证了这两间房2年之内的入住率始终是100%。我甚至觉得招租有一点『用力过猛』,当初3DK的房子按照4.8万的租金招租说不定也能成约。

而房子当前的表面回报率也定格在了19.2%,如果你想把装修的100万日元也算成房价的一部分的话,这套房子的回报率也有18%。(虽然我个人认为装修应当属于投资房的运营成本而非初期成本)

复盘:投资这一套房后我得到了什么?

关于边际成本

回顾这一次投资,我在前半段的投入不可谓不多:大量的时间花在学习、调查、研究地方房产的各种套路、市场环境、房源调查,而实际的金钱支出(包括书本费、电话费、现地调查时的交通费、餐饮费、写爬虫时租用服务器的费用等)也大约有20万日元。

不过后半段在逐渐进入正轨后就逐渐变得轻松了:从一开始要花几个小时来研究一套房才能进行筛选到后来只看几个指标就能在几秒之内筛掉大量不合格的房源(我现在每天筛查当天新出的30-50套房源大约只要10分钟左右的时间),同时在与地方的中介、装修工人、燃气公司、电力公司等的沟通交涉里也获得了长足的进步。

这也是我有自信能够打理好远在100公里之外的投资房的原因之一。对于目前投资的这套房子,我前后前其实只往当地跑了3次:第1次是看房;第2次是签约、交房以及会见装修公司;第3次则是验收装修成果并DIY灯具和装饰物。其余的招租、修缮、委托清扫等等都通过电话和邮件远程完成。未来再有房间空出、需要装修时我也打算远程进行发注和验收,因为解决方案基本已经成型了,直接套用过去就行。

关于找房

包括现在持有的房产在内,我这半年内总共找到了4套适合投资的房子。其中2套来自athome及其系列网站(goo/ocn)、1套来自reins、1套来自楽待。有意思的是,像楽待这样经常被业内人士吐槽只有被别人挑剩的房子的平台只要认真对待都还能找到合适的房源,而像各类所谓的『未公开物件』的中介渠道(我大约加了10个这样的中介)所推荐的房源,无一例外的全是垃圾。所以真的不要再相信那些所谓的专卖优质的『未公开物件』的中介了,不存在的。

所谓的专卖『未公开房源』中介提供的房源,对比之下高下立判

找房效率方面也值得深思,即使像我这样每天筛查30-50套房子,要找到一套合适的房子也需要连续蹲守1个月以上。所以可想而知『委托中介帮你找房』这件事有多么地不靠谱,没有任何中介为了那一点指不定能不能赚得到的中介费提成愿意花这么多时间给你找这么一套房子的。(当然你也可以吐槽是我在网上的找房方法不对,或者是我的选房标准太严、太贪心。有更好的方法当然欢迎讨论)

常见的买房中的3种找房模式:主动式、半主动式、被动式

最后,针对地方房产,我觉得从当地中介(特别是管理公司)身上还能挖掘出很多宝藏房源。拿我的管理公司来说,在我买入现在的房子之后,又陆续拿到了他们给我推荐的几套当地的房源信息,而且因为是回头客+委托管理的关系,他们也愿意直接给我透露房东的底价。这其中确实也不乏令我心动的房子,但可惜的是我刚刚买完手上这一套房子(钱还是东拼西凑的),现在实在是『吃不下』,只好忍痛割爱把这些房子介绍给了朋友。

关于投资计划

我之前说过,这套房子的潜力还没有被完全挖掘出来。这不仅仅是因为当时没有满租,还有一个重要的理由是房子的担保价值还没有被利用到。由于这套房子是以现金买入(虽然本质上我用了政策金融公库的贷款,但这一笔贷款是无担保的),其抵当権仍然在我手里。因此我还可以使用Back Finance的方法从这套房子『压榨』出一笔低风险贷款用于将来其它地产的买进。(不知道什么是Back Finance的同学可以看我的这篇文章:丘主:详解日本投资房贷款:应用篇

当然,要把现在这套房子在将来某个时间点出售也完全是可以的。之所以我现在还在关注那些所谓的『未公开房源』中介,最主要的原因是需要把握在『韭菜』一侧目前这些房产的行情如何。按目前地方新耐震满租AP的表面回报率12%作为均价推算,现在手里的房产如果出售的话价格约为2560万日元,如果把目前投入的装修费用和买进卖出的流通费用(中介费、不动产取得税和登记费用)算作200万日元的话,现在立刻出售的话利润空间也有760万日元。当然最理想的是在享受几年或者十几年后再将房产抛售,以达到利益的最大化。

讲到这里不得不提一下这种享受被动收入的感觉,真的很令人上头。我现在每月扣除管理费后约有23万日元进账,这个数字差不多相当于一个新卒社員的月薪。换句话说你也可以认为现在家里有了一个隐形的新卒社員在为你打工。你也不用害怕空房,因为你的手里已经有了一套成熟的解决方案。

而当你开始复制这个模式的时候,这个『隐形的新卒社員』也会一步一步地晋升,你会发现,当你投到第3套或者第4套房子的时候,它已经晋升成为了一名年收1000万日元以上的『精英人士』。家里突然出现了一名年收千万的隐形的精英人士给你打工,想一想是不是就觉得很美妙呢?

关于首都圈的房地产

我深刻地感受到,通过研究和投资地方房地产,我对首都圏的房地产有了更加深刻的认识。

首先,可以说,地方房地产的很多现状其实也代表着首都圏很多地段的未来。这绝不是危言耸听,即使是在东京23区,也存在着很多有着跟地方的人口模型极度类似的地段。这样的地段虽然受东京的品牌效应影响房价仍然居高不下,但是其住房需求却毫无疑问地像地方城市一样正在逐渐萎缩。你会对这两者的人口趋势之近和回报率的差距之远产生强烈的违和感。或许唯一的不同只是首都圏的地段还有机会通过再开发逆天改命,但这一机率能有多大恐怕这世界上谁也拿不出定数。

其次,从投资模型上说,地方到首都圏是一个从易到难的过程:从以全款现金为主到以贷款为主、从房产价格约等于建筑价格到房产价格等于大笔土地价格加小笔建筑价格、从有限信息的排查到海量信息的甄别……首先研究地方房产会为你在研究房地产的过程中打下一个良好的基础,避免你在直接研究首都圏房地产时犯下原则性的错误。

最后,把目光放到全国可以让你提高眼界,知道哪些规律是所有房地产共通的、哪些是地方/首都圏独有的,哪些要素拉到极限值后会出现什么样的后果(比如表面回报率)、哪些人本质上适合首都圏房地产、哪些人本质上适合地方房地产。从此以后你的思路就会多了一个选项。

关于地方房产的未来

从宏观上和长远的角度讲地方房产是没有未来的,这一点是公认的事实。人口不断缩小带来的住房需求减少,迟早有一天会压垮当地的供需平衡。不过,有没有未来和是否值得投资完全是两回事。具体到地段上来说,住房需求的减少并不是均匀的而是两极分化的,这就好比日本全国人口减少时东京的人口却不减反增一样,从微观上看地方的人气地段与不人气地段的趋势亦是如此,因此首先选择平均线以上的地段是维持房产资产价值的关键。

那么不人气的地段是不是就毫无价值了呢?这也未必。首先,从政策的角度上来讲,日本政府是有意愿给日本的房子托底的。最典型的案例就是2021年国土交通省出台的事故物件guideline和土地新政,前者规定了自然死亡的房产在出租时不再有告知义务、解救了一批因为租客高龄化导致孤独死、成为事故物件的地方房产,后者则规定不再使用的土地可以通过捐赠给当地政府来放弃土地的产权,避免了未来成为无人区的地方房产持有者陷入无尽地缴纳土地固定资产税地狱的命运。这些政策对地方房地产都有比较明显的利好作用。

其次,从市场规律上看,一个投资产品的收益周期越短,就需要更强的收益性来使其作为商品成立。换句话说这些地段的房产会变得更加激进的『短期高收益』模型,对接更强的现金主义的投资人。

在这里我做一个大胆的猜想,未来短期高收益的地方房地产势必会成为投资移民日本的国人的新宠。因为经营管理签证的审查重点之一就是公司收入是否足以维持申请人在日本的正常开销,这一金额基本是个常数(约为300万日元),而像东京这样不断向『长期低收益』方向发展的房产正在不断地抬高投资移民的门槛金额(以日前的行情总投资额需要700万人民币以上),而『短期高收益』模型的地方房产却能将这一门槛金额降至首都圏的30%甚至20%以下,显然更加符合低预算、主要以拿签证为目的的投资人的需求。只是目前二者之间还缺乏一个沟通的桥梁而已,因为地方房产不像东京有华人管理公司可以让投资人无障碍沟通管理事宜。从这个意义上讲,地方房地产或许真的是一片蓝海。

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