前言
无论是在考虑买房的同学或者是已经持有一套房产的同学肯定都会关注一件事情：在我买了一套房还在按揭中，又想要换房、搬家的时候，需要如何贷款才能购买二套房呢？我的一套房是否可以留着出租给别人呢？如果必须卖一套房的话，我要如何才能把一套房卖掉呢？
为此，丘主特意采访了MIRAIRIS的中介小姐姐，把换房、换贷的各种条件整理出来共享给了大家，希望对大家起到帮助噢。
此外要注意的是，贷款的政策每年的3-4月份都有可能作出调整，本次讲解的贷款限制和手法只能保证在2020年4月之前是正确无误的，希望大家能够理解。同理，你在几年前听到的贷款政策跟现在也会有出入。丘主也会随时关注政策正向并反映到文章里来。
住房贷款的额度问题
在讲二套房贷款之前丘主需要先解释一下何为住房贷款额度。顾名思义，住房贷款额度指的是你在向银行借贷时总共能借到最大金额数。这个额度根据你的签证类型、年收、年龄而定。
在这里丘主先简单给出一个粗略的计算方法：
- 住房贷款总额度 = 每年最大按揭额度 * 最大贷款审查年数
- 每年最大按揭额度 约等于 你的源泉征收票上的年收 * 30~35%
- 年收600万以上，以35%计算
- 年收600万以下，以30%计算
- 最大贷款审查年数通常是35年，但是如果你不是永驻签证的话，则最多只能计算到你的退休年龄 – 当前年龄。
- 这里的审查年数指的是审查你的贷款申请时进行计算的年数，即使你的审查年数不满35年，但实际银行贷款是可以贷给你35年的，这个叫执行年数，与审查年数不是一个概念。
- 每年最大按揭额度 约等于 你的源泉征收票上的年收 * 30~35%
对于一般非永驻的同学还有一个比较简单的计算方法：你的贷款总额度是以两个数字中的比较小的那一个值：
- 年收的7倍
- 房价的70-80%
由于具体的计算方法比较复杂，丘主在这里不再详细展开了（有感兴趣的同学可以喊MIRAIRIS小姐姐帮你计算）。
贷款二套房的条件
首先说一个大前提，就是住房贷款（住宅ローン）的定义。住房贷款原则上是仅限自己居住的房子才能使用的贷款。这也意味着，对于一套住房贷款按揭中的房子，以下的情况原则上都是违规操作：
- 将房子出租。（非自住，商用）
- 自己住一套房的同时，把房子作为民宿出租。（商用）
- 别墅，二套房（非自住）
所以，用住宅贷款同时持有一套房和二套房原则上是行不通的，特别是外国国籍的情况，二套房贷款的限制非常严格。
注意，在二套房问题上，即使是平时基乎是和日本人相同条件的永驻资格也不能破例。
外国国籍的情况
这种情况下，又会根据你二套房的借贷机构进行划分。一是仍然像一套房一样使用商业银行贷款，二是用FLAT35向金融公库申请贷款。
使用商业银行贷款
这种贷款的方式比较严格，首先，银行会要求你先联系中介挂出你现在的房子出售，并且向银行出示与中介的合同书，银行才会同意给你贷款。同时，银行一般会要求你在半年之内尽快出掉一套房。
这种情况下，你能申请的最大额度 = 住房贷款的总额度 – 一套房未偿还的尾款。因此假如你的总额度是5000万，一套房还剩2000万的尾款没有还完的话，你的二套房能贷款的额度是5000 – 2000 = 3000万日元。
而如果你在申请二套房时，能够向银行出示银行的卖房合同书（表明一套房其实已经被卖出去了），则可以进行满额贷款。
使用FLAT35贷款
首先科普一下，FLAT35指的是由日本的住宅金融机构提供的一种特殊的住宅贷款。这一贷款的主要目的是为了促进和推广日本国内建设高质量的住宅。因此，FLAT35只放贷给满足一定的性能条件的房子放贷。而在利息方面，如同它的名字一样，FLAT35只提供最长35年的固定利率，而没有商业常见的浮动利率。在价格方面，通常要比商业银行同等条件的固定利率要便宜一些。
由于FLAT35没有浮动利率，且需要永驻在留资格，所以一套房很少有同学选择用FLAT35贷款，但是在二套房时，FLAT35的好处就非常多了。
首先，FLAT35不像商业银行那样需要贷款人有明确的卖房意向才能贷款，而是只要剩余额度（贷款总额度 – 一套房尾款）就可以贷款！其次，如果贷款人向FLAT35所属机构出示中介机构开出的媒介契约书的话，那使用FLAT35就可以无视一套房的尾款，而可以直接进行满额贷款！
需要注意的是，这里的出示媒介契约书，其实是钻了一个FLAT35规章的一个空子。与银行贷款二套房的严格审查不同，FLAT35需要的仅仅是这一张“媒介契约书”，因此此时如果客户希望保留一套房不出售的话，中介可以帮你“消极应对”，不出广告，不介绍房源，因此本质上你的一套房是完全可以保留在手里的。
日本国籍的情况
如果是日本国籍的话二套房的情况会好得多，只要剩余额度足够，银行对于二套房基本都可以无条件放贷。而能够出具一套房的出售合同的话，二套房还可以满额贷款。
顺便一提，在大约二、三年前即使是非日本国籍，只要一套房和二套房贷款使用的银行不同也是可以无条件进行满额贷款的，然而近年因为外国人非法使用住房贷款的案例持续增多，这条路目前已经行不通了。
此外，无论是什么国籍，在保留一套房的前提下，二套房均可使用商业贷款（比如アパートローン）进行贷款。但由于商业贷款的年利率都比较贵，这里就不再详细展开了。（例如中国人二套房常用的三井住友L&F，年利率为3.9%以上）
关于一套房的出租问题
上文中说到，如果是非日本国籍且二套房向商业银行贷款的话，一套房是必须出售的，但在除此之外的情形下，还是有机会保留一套房出租的。之所以说是“有机会”，是因为这一切的都建立在不被一套房的银行发现有二套房的存在的基础上。
银行发现你违规保留一套房主要靠三种途径：
- 退信。银行每年都会向你发送一封“転送不可”的邮件，记载你的住房贷款的已还款额和尾款数额。如果你此时已经搬出一套房，而这套房不幸被退回（例如出租时被房客退回）的话，银行就有可能发现你的一套房目前并没有用于自住。
- 查询租房系统。在日本，所有正规出租的房源都必须登记在一个供房地产中介使用的联网系统REINS（不動産流通標準情報システム）里。很多时候为了提高租出去的机会，中介还需要把你的房子挂在诸如SUUMO、Homes之类的搜房平台上以提高曝光量。由于这些信息都是银行可以轻易查询到的，因此假如你需要使用一套房的住房贷款进行出租的话，只能通过中介签订非正规的出租合同，房子也不登记在REINS上，并需要用广告单或者人力介绍等方式将房子出租出去。
- 通过法务省查询贷款人的登记居住地。这种情况极少发生，只有当有人恶意检举或者是银行通过上两种手段查到异常而需要立证时，才会主动向法务局查证。
另外，在出租一套房的还需要向税务局报税（確定申告）。通常情况下银行是拿不到税务局里贷款人报税的记录的（这也是为什么你在申请贷款时需要向银行主动提交纳税证明），因此在税局方面并不存在被银行发现违规出租的例子。
这里要特别强调的一点是，被银行发现了违规使用住房贷款后果是很严重的。一旦违规操作被银行核实，银行会立即要求你还清全部的尾款，没有任何的商量余地！
有的同学可能会想，真的到了那个时候，我换个商业贷款或者临时把房子卖掉不就完了？但是现实往往没有如此地美好。首先，商业贷款的审查基准与一般的住房贷款是不同的，能通过当时的住房贷款并不意味着就一定能通过商业贷款的审批！而对于卖房而言也是如此，你很难保证在银行规定的期限内能卖掉房子。一旦期限到达还款期限而你又没有足够的现金的话，唯一能做的事情就是宣告破产了。
总结
二套房的贷款方式，是根据贷款时的个人属性和使用借贷的借贷机构所决定的。简单总结如下：
- 外国国籍
- 商业银行贷款
- 保证6个月之出售一套房：可使用剩余额度贷款
- 已售出一套房：可使用全额贷款
- FLAT35
- 直接申请：可使用剩余额度贷款
- 出示媒介契约书（不需要实际卖房）：可使用全额贷款
- 商业银行贷款
- 日本国籍
- 直接申请：可使用剩余额度贷款
- 出示媒介契约书（不需要实际卖房）：可使用全额贷款
