房子#4 ブランズ元浅草 6828万

房源信息(新築マンション):https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/motoasakusa/outline/index.html

户型:A Type 9楼

户型图,图片来自官网。

特征

来自群里朋友投稿的台东区新筑公寓,需求是2人自住以及父母来的时候希望能一起住,暂不考虑出手 or 投资。

台东区的房价近年来一直是居高不下,根据国土交通省的地价公示来看,从2013年至2019年,台东区的地价涨幅达到了惊人的24.4%,高出了东京23区平均地价涨幅(19.6%)将近5个百分点!而我们这次登场的新御徒町也表现抢眼。我们可以把台东区的2019年公示地价拿出来做一个比较:

车站较去年涨幅较2013年涨幅
上野8.9%〜11.0%33.2%~46.3%
浅草橋13.7%~15.0%44.4%~46.6%
新御徒町9.0%~14.0%29.9%~43.9%
御徒町8.7%~10.4%35.5%~43.2%
秋葉原10.6%33.9%

可以看出,虽然略逊于去年开始爆涨的浅草桥,但与上野和秋叶原这样的大站相比,御徒町片区的地价仍然上涨迅速——老牌商店街アメヤ横丁与2017年竣工的上野松坂屋南馆可谓功不可没。

接地气又能吸引游客的商店街「アメ横」连接着上野与御徒町,地下中华食品街和路边的熟食店特别受中国同胞的好评

在小范围内,邻近的新御徒町去年的涨幅也超越了御徒町,考虑到与2013年涨幅的差距,可以预见新御徒町在接下来还会有一定的上涨潜力

再说回咱们这次的房子,64平的6828万的价格是否合适呢,首先新建公寓是没法像二手房这样翻ホームズアーカイブ这样翻历史数据纵向对比的,我们在评判价格时主要还是需要用类似房源进行比较。

我在这里挑了一套条件非常接近的二手房进行比较:

房源出处:SUUMO

先来做个简单的对比:

ブランズ元浅草(本期房源)シティハウス秋葉原イーストレジデンス(对比房源)
房价6828万6280万
面积64.55平米65.58平米
平米单价105.8万95.8万
房龄新房6年
所在楼层9层2层
户数77户76户
朝向西
角部屋非角部屋角部屋
交通都営大江戸線 「新御徒町」徒歩 6分  
東京メトロ銀座線 「田原町」徒歩 7分  
都営浅草線 「蔵前」徒歩 11分
都営大江戸線 「新御徒町」徒歩 7分  
東京メト日比谷線「仲御徒町 」徒歩 7分  
JR山手線 「秋葉原」徒歩 12分
开发商東急不動産住友不動産

首先从两套房子的条件上来看,シティハウス秋葉原イーストレジデンス虽然在12分钟有山手线的大站秋叶原且为角部屋,但在朝向上和楼层上却明显不如ブランズ元浅草(角部屋的两面采光也是西向+北向),因此我们在这里可以先把这部分的优缺点对冲,看作是同样条件再对比房价:按照シティハウス秋葉原イーストレジデンス的平米单价95.8万计算的话,我们今年看的这套房子6年后的价格将会是95.6 * 64.55 = 6171万日元——这个数字其实并不奇怪,因为公寓楼虽然保值时间长但是终究还是一种消耗品,我们在看公寓的价格走势,特别是新建公寓上一般都是以跌为前提进行模拟的。

要看6年后这个价是否合适,我们可以算一下这个价格差:6828 – 6171 = 657万,假如分摊到每个月则是91250日元。即使6年后就要出手的话,算上中介费3%+6万是191万,追加平摊到每个月是11.8万——这个价格显然是划算的,因为假如是租房的话,这样条件的房子至少需要20万+的月租。

再来看一下房子的周边环境,首先是深受中国人喜爱的アメヤ横丁,步行需要15分钟,这个距离还称不上是下班路上顺路一逛就能到的距离,但是对于周末出门改善一下伙食的话已经足够便利。购物方面,5分钟就有3家大型超市:スーパーヤマザキ、肉のハナマサ、ライフ,上野区域的大型商城アトレ和マルイ也是15分钟就能走到,而走路18分钟可以到达上野恩赐公园,饭后的散步也有了好去处。

最后再看一下教育方面,步行10分钟内便有7家保育园!照顾学龄前孩子看起来不用担心了。13分钟内则有学区内的区立小学和中学,孩子到高中之前基本上徒步就能上下学,不过这两所学校的总体评价比较一般,如果希望给孩子精英教育的可能需要在孩子上小学或者上中学时找私塾或者考虑去别的私立学校。

丘主想买的理由

  • 价格良心!在现阶段新筑公寓楼盘普遍飘高的情况下,这套房子的价格已经可以算得上十分良心
  • 出行方便。大江户线银座线可以自由游走东京都心区域,而浅草线直通京成线与京急线不仅贯穿一都两县,还能直达羽田和成田机场,出远门或是接父母来玩也是十分安逸。
  • アメ横附近的稀有房源!对于中国人来说这一点真的是不可多得的特质,同时考虑到江户代表格浅草也在徙步圏内。“老日本”和上野的“新中国”的两股强力的文化圏想必会在这片土地里碰撞出新的火花。

丘主不想买的理由

  • 老东京的老城区。毕竟是早年间开发的的下町街区,在讲究实用、平价的同时却也少了一点品牌和档次。同时短期之间看不到再开发计划这一点也让人对5-10年后街区的改观也很难报有积极的心态——你能期待它维持现状,但很难期待它变得更好。至于是否喜欢下町的氛围这点是因人而异。
  • 教育资源较少。孩子在小学之前的选项虽然比较多,但是房子附近除了两所区立小学和中学外一无所有,另外由于是文化交界区,学校里据说也有比较多中国人和韩国人的孩子,如何看待这件事因人而异,但学校在23区里总低评价偏低是不争的事实。丘主比较推荐在孩子上小学或者上中学之前认真考虑一次搬家。

丘主的判定

买买买!!!这样良心的价格+上野和浅草所带来的附加价值短期之间都难以再遇!!!学区和再开发的问题可以等5-10年后重新考虑出手,但就目前而言没有什么不买的理由。

新筑公寓的优良房源真心难能可贵,丘主只想说速度入手!别被人抢走了!!

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