房源信息（SUUMO）：https://suumo.jp/tochi/tokyo/sc_bunkyo/nc_94022021/?suit=STkr20180612000
平面图：
特征
大家好我是丘主，今天带大家来看一套平时不多见的房源类型：带建筑条件的土地（建築条件付き土地）。
首先我来简单解释一下何谓带建筑条件的土地。其实就如其名字所描述的，买主在购买带建筑条件的土地时，必须遵守卖主所提出的建筑条件，这里的条件根据合同的不同会有各种变化，但一般来讲都会有以下两个最基本的条件：
- 必须使用卖主指定的建筑公司来建造房子。
- 必须在指定期间内决定房子的建造方案。通常这个期间是3个月以内。
下面我们再来看一下这套土地+房子的情况。
地段
交通方面，南北线本駒込7分钟、山手线駒込13分钟、三田线千石13分钟，文京区3站3线可以说是难能可贵，交通便利性不必多说：池袋20分钟、新宿29分钟、涩谷35分钟，神保町、水道橋、飯田橋等也是一线直达。
学区方面，文京区大名鼎鼎的3S1K（诚之小学、千駄木小学、昭和小学、窪町小学）之一的昭和小学校学区，徒步距离不到8分钟，孩子徒步上下学完全不是问题。说这套房子是为学区而建也不为过。
配套设施方面，小型超市（まいばすけっと）8分钟、大型超市（肉のハナマサ）11分钟、药妆店9分钟还是略显不便，不过考虑到一户建自带停车位，也比较方便摆放自行车所以这个距离也还算OK。
安全方面，土地所在地本駒込3丁目的地震、火灾、避难危险度均为2、综合危险度为3，对于一户建来说稍高一些，但考虑到
- 房子接公道，有利于灾害时逃生。
- 新筑一户建，且带有地盘改良的计划，房子本身的性能（耐火性、抗震性等）能得到一定的保证。
因此安全性方便还是可以接受的。
建筑
户型方面，由于土地面积较小，所以房子的结构使用的是市区比较常见的3层结构，而1层楼的大半是用于停车的，实际生活区域也较小，因此相比于2层/2.5层结构一户建来说，上下楼的负担会比较大；而不管是3LDK还是4LDK的方案，3层楼里都只有2层楼有卫生间，换句话说会比较容易出现为了上厕所而上下楼的情况，这也算是3层户型的一户建的通病了。
装修方面，由于是建築条件付き土地，买主不可以私自更换建筑公司，因此查阅建筑公司的作品集就显得尤为重要，这次的房子的建筑方案是属于リード・リアルエステート公司的エクセレンス系列。这是一家成立于2003年的不动产公司，从其主页的建筑案例可以看出，其装修风格还是属于比较中规中矩的，没有使用特别高级的材料、没有很强的设计感，但也没有很明显的廉价感，整体来讲还是比较讲求实用性。这也比较符合1860万日元的建筑价格的预期。
资产性
由于SUUMO和Reins都没有给出该土地的具体地址，我们在这里用本駒込3丁目作为最小单位来做一个简单的分析。
首先从土地价格上来看，虽然本駒込附近的100平米以上的土地近年有一定的上涨势头，但100平米以下的土地只出现了小幅的上下波动。这其实从刚才一户建的户型构造上也可以理解：小块土地同时要满足多人家庭的需求——就必然要在户型上作出一定的牺牲，而对于3S1K的学区而言，带孩子的家庭必然是买房的主力军，可想而知大块土地因此也更受市场的青睐。
考虑到地段的附加价值主要也是学区这一安定要素，而非大规模再开发等上升要素，因此丘主个人认为此地区小块土地的价格未来仍然是走平的趋势——可以期待保值，难以期待升值。
再来看一下房子的租售比，我们这里找了一套附近2年前成交的一户建来做一个对比：
这两套房子在成色、地段上都比较接近，这们在这里就简单地用面积换算一下这套房子每月的租金：32 / 148.32 * 90.79 = 19.6万日元/月。
考虑到我们看的房子是新房且还可以乘坐三田线，而南北线也比上面这套房近了6分钟左右的路程，作为一个修正，我们把这套房子的租金再增加10%：19.6 * 1.1 = 21.56万日元/月。
因此，可以估算这套房子的租售比是21.56 * 12 / 7980 = 3.24%。可以看出，虽然这套房子处于学区，本身就属于买房需求大于借房需求、回报率低的区域，但这个数字仍然是比较难看。究其原因，主要还是土地价格过高所引起的。事实上，这块土地的平米单价（128.9万日元）也是远高于周边地区的土地平米成交价（约70-90万日元）。
丘主的判定
别买！！！作为家长想在有限的预算范围内买一套学区房的心情可以理解，但是这个定价的房子毫无疑问入手=亏本！有这个预算不妨考虑一下同一个区域的二手一户建、公寓，或者观望一段时间等到有更合适的房子再入手。
