房子#2:ライオンズマンション柴又金町公園 2880万

建筑信息:https://www.homes.co.jp/archive/b-28304795/

房源信息(若链接失效请从建筑信息中搜索相同价格的归档信息):https://www.homes.co.jp/mansion/b-88920000330/

特征

位于东京城郊——柴又的新耐震二手公寓,非常罕见的是建造至今都没有出租的挂牌记录。

一般而言,对于自住房,丘主都是比较推荐楼里出租较少的房子的,原因有三:

  1. 建筑质量相对较高,房子的隔音、保温、公共区域的修建会比较用心。反之,如果整栋楼都是用来出租的话,建造时一般就会选择相对廉价的设计和材料。
  2. 管理质量相对较高。这里的管理指两方面:
    1. 日常管理业务。例如,自住房的扔垃圾相对比较规范,不像租客搬进搬出时容易产生大量垃圾拍屁股走人;自住房的住民同时也是业主,不仅有出席管理组合会议的权力,同时也拥有表决权,因此能及时调整管理细则,顺应时代发展(比如投票给共有部的房子引进AED设备等),因此居住的舒适度也会比较好。
    2. 中长期的财务管理。最典型的就是长期修缮计划:投资用房的房东为了确保收益,一般会选择以最小限度的开销来维持房子,并会在适当的时机抛出,换句话说,投资家是不愿意多出钱修房子的,因此房子本身的贬值速度也会比较快。
  3. 邻里关系相对较好。不容易出现奇葩邻居,大家抬头不见低头见,出门坐电梯之类的普遍也会互相打个招呼,不容易产生什么幺蛾子。

说回这套房子,除了没有出租记录之外,31户在柴又这个地方虽然算规模偏小但还不至于垫底,管理上也使用了比较经济的巡回方式,从62平米的面积和31户上说这个管理费和修缮费也比较合理。

再看价格,由于这套房子没有出租记录,我拿了一个附近出租的房子做对比:

租金+管理费9.2万的54平,年龄比这次的房子要旧4年,离车站距离比上面的房子要近3分钟。

我们先以面积比例标准化一下这个数字:9.2 / 54 * 63 = 10.7万。两套房子一新一旧、一远一近,这里先假设这两个要素相互低消。而我们要看的这套ライオンズマンション因为在2018年才经过翻新,因此我们向往上取一个整:11万。那么这套房子的租售比就是11 * 12 / 2880 = 4.5%,在郊区这个数字只能算是合格。

再看看交通便利性:房子所在的京成金町线本身是一条只有3个站的小线,且每班车之间都要间隔10分钟左右,对于习惯了都内大路线的朋友来说恐怕不容易难接受。而步行15分钟到达的JR常盘线金町站则要方便一些:直通到东京站32分钟,新宿41分钟,涩谷45分钟。不过考虑到要步行15分钟这个点,交通便利性就只能说是比较一般。

购物方面,出车站出来到房子的相同方向路上就有一家まいばすけっと,平日里一些简单的食材需求可以在这里解决,不过如果要去大一点一超市,就要到车站反方向的オリンピック柴又店了,可别小看这一来一回的步行距离,从车站出来7分钟到超市,再折回到家的话,就要7*2+9 = 23分钟!而周末从家走到超市的话,就要9*2+7 = 25分钟!一来一回就是50分钟!

另外在地段方面,从まち情報バンク里目前没有看到关于这个地段的再开发或者出店消息,但同样也没有看到闭店或者可疑人员出没的消息,因此只能说是勉强看平(横盘)的一个地段。

丘主想买的理由

  • 入手价格便宜,2880万日元对于两个人来负担的话基本没有问题,且50平米+新耐震还可以减税,入手难度可以说是很低的了。
  • 无出租记录的稀有房源,从数据上看管理没有什么大毛病,不是具体的管理状态还需要实地考察。

丘主不想买的理由

  • 太偏僻了!如果说这套房子搬到旁边的金町站,还能接受一些:车站附近商业设施齐全,常盘线直通东京能坐着上班,但在目前这个位置,无论是去购物还是出行,这进进出出至少要多花掉20分钟的时间,实在是不太划算。
  • 地段没有前景:如果说大线路沿线的老城区通过再开发能焕发新一春的话,像金町线这样的小线就几乎没有可能性:交通的运力直接限制了地域的发展空间,没有访客便没有商业带动经济发展,房价也就没有任何理由上涨。京成线是不对外公开每年的乘车人数推移的,但丘主相信这种小站的数字即使公开出来也不会好看。

丘主的判定

别买!地段不好是无法通过后期的手段来补救的!想想你因为便宜而在接下来3-5年里浪费在走路的时间,真的是非常划不来。

如果是资金有限的话,倒不如看一下靠近主要线路但是房龄比较高的房子,或者是一些能直达市区的始发站附近的房子:和光市、本八幡、小竹向原……这些站附近的商业设施都不比这个柴又站差,并且你还能坐着去上班,通勤的心理压力会一下子小了很多。

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