前言
大家好我是丘主。就在今天，日本最后的新冠肺炎疫区——首都圏也解除了紧急事态宣言，小伙伴们是不是已经摩拳擦掌准备开始重新开启看房之旅呢？
今天丘主就来给大家讲解一下看二手房、一户建必然会打交道的中介的一些内幕。先从结论来说，
如果你想节约中介费的话，在绝大多数的情况下，整个看房期间请不要找日本大手中介公司带你去看房。
在这里请大家注意，丘主非并刻意想抹黑日本的大手中介，事实上这些大手中介也有其优势所在，比如，品牌优势强、规模大、店铺多……这句话的前提条件是：节约中介费，请先记着这个大前提来看下面的解说。
准备知识
要解释清楚这件事，我们先来科普一些准备知识。
卖方中介与买方中介
这件事其实以前在丘主的YouTube里也有讲解过。如下图所示，在二手房或者一户建的交易中，通常存在着4个角色：你（买主）、买方中介、卖方中介、卖主。
买主和卖主不必多说，比较容易让人引起混乱的，就是这个买方中介与卖方中介的关系。为了方便大家理解，请先记住以下三点：
- 有些时候买方中介和卖方中介可以是同一个中介，有些时候则不可以。具体是什么情况下可以，什么情况下不可以，我会在下一个知识点讲解。
- 带你去看房、为你递交买房申请、为你做贷款审查、为你做重要事项说明等等的中介，永远是买方中介。
- 有时候你也有机会见到卖方中介。比如，当你的中介带你去看房时，有时候在房子楼下会有另外一个中介来接你们，这个中介看起来跟你的中介并不熟，多数情况下他们还会互相交换名片。在你看房的时候，你提出的问题他也会帮你解答，这个人就是房子的卖方中介。
一般媒介契約与専任媒介契約
如果说买方中介和卖方中介大家在买房或者看房时懵懵懂懂地会有一些概念的话，那么一般媒介契約和専任媒介契約这两个概念大多数小伙伴应该就没有听过了。因为这个契約是发生在卖主与卖方中介之间的。
简单来说就是，假如你现在有一套房子打算出售，你就会找中介替你去卖这套房子。如果你想把卖房子这件事完全委托给一家中介来做的话，你就会和这家中介签订専任媒介契約（其实还有一种类似的称为専属専任媒介契約，跟本次的主题无关在这里就先省略了），而假如你想让多家中介同时帮你去卖这套房子时，你就会跟每一家中介公司签署一般媒介契約。
为什么要分别设定这两种不同的合同形式呢？主要是因为对于卖主来说这两种合同形式各有优缺点，例如，一般媒介允许多家卖方中介互相竞争卖房，从而就间接扩大了房子的销售渠道，加快了房子的周转速度；而専任媒介则只允许一家中介卖房，但相对应地，这家中介就有定期向卖主汇报卖房状况的义务，对你的房子相对更加地认真负责，而作为卖主也比较省心——不需要同时和多家中介公司联络。
这里需要特别注意的是，无论是一般媒介契約还是専任媒介契約，其束缚的对象仅限于卖方中介，而与买方中介无关。也就是说，你作为买家看房买房时，通常不用在意你中意的房子是哪种合同形式，你的中介（也就是买方中介）绝大多数情况下都可以为你介绍这套房子。
（之所以说是绝大多数情况，是因为不动产中介之间存在囲い込み的现象，但这种情况并不算普遍，丘主在以后的文章再详细解说，这里大家可以暂时忽略）
现在，我们就可以回答上一个知识点的问题了：什么时候买方中介、卖方中介可以是同一家中介？什么时候是不可以的？答案很简单：假如卖方中介A签订的是専任媒介契約，而你使用的是中介B的话，那么买方中介B就不能同时成为卖方中介，否则，则B可以（注意是可以，而不是必须）成为卖方中介。
大手中介的销售策略
最后这一点与其说是知识，更多地应该说是日本的房地产流通市场的行业现状。与其它行业类似，在房地产中介这个业界，也存在着大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米的格局：大手中介和中小中介采用的是完全不同的盈利模式。
通常大手中介的销售策略，可以简单归纳为这9个字：大规模、高投入，高产出。下面来分别解释一下其含义：
- 大规模：大手中介一般员工数、店铺数都非常庞大，且公司内部也会有比较完善的顾客管理系统。因此客户可以比较方便地在当地找到对接店铺，同时大手中介对客户的跟进通常也会比较积极。
- 高投入：简单来说就是大手中介的开销是比较大的。首先，大手中介公司为了维持大量的用户流量，对广告的投放一般都非常积极，例如在SUUMO或者Homes上投放广告的中介公司中，大手中介可以占到大半；其次，大手公司内部员工待遇相对较好，法务、税务体制也相对较全，但因此在这方面承担的人工费成本也比较高。
- 高产出：简单来说就是大手中介的营业额相比中小中介是压倒性地高。这点不仅体现在用户数量上，也体现在用户单价上。换言之就是，大手中介原则上都会力争收取满额中介费，除非有特殊情况否则决不让步。
如果你记不住上面那么多内容的话，就记住最后一这点即可：除了极少数的大手専任房子（而不是所有専任房子）可以谈价格以外，大手中介公司原则上都会向你收取房价的3%+6万的满额中介费。
有的同学可能会问，一般来说公司都是规模越大边际成本越低、利润空间越高的，为什么大手中介就这么『铁公鸡』，不愿在中介费上让利呢？这主要是因为在房地产中介这个劳动密集型行业里，至今为止都是人力成本（换句话说就是跑业务的中介的人工费）占了大头，再加上前面说的大手公司的高投入战略，导致的结果就是中介费『降无可降』。
内幕揭晓时刻：你是如何失去中介费打折的机会的？
众所周知，中小中介一般都有一定的让利空间，例如与丘主合作的中介，通过丘主介绍，就可以达到3000万日元以下的房子中介费8折、3000万日元以上的房子中介费仅收房价的2%的折扣价。
我们前面也说了，不管卖主与卖方中介签订何种合同，原则上是不影响买方中介介绍房子的，但是这里就要说一个特例了。为了方便说明，我在这里假设了一个实际可能发生的情形，按时间轴进行描述：
- 你是一个买房新手，刚开始看房子，由于还不了解行情，因此在第一次看房的时候，懵懵懂懂间就选了一个看起来比较高大上的叫住○不動産販売的中介带你去看房子。
- 看完房之后，你觉得房子比较一般，不太符合你的预期，但是住○不動産販売的担当表示希望你可以留下联系方式，以便他们事后有新的房源之后联系你。你觉得并无不妥，于是就留下联系方式后回家了。
- 某一天你加入了买房群，通过学习了解到丘主的中介可以打折+提供房子分析的福利，于是你决定以后通过丘主的中介看房。
- 又过了一小段日子，你终于发现了你中意的房子，于是非常开心地让丘主的中介过段时间你申请买房。然而丘主的中介两天后却告诉你，买房申请被拒绝了，房子的卖方中介正是住○不動産販売，与卖主签的是専任媒介契約。
写到这里想必大家已经看出端倪了，是的，问题就出在给住○不動産販売留的联系方式上。这个联系方式最终存进了住○不動産販売的客户管理系统，而你通过丘主的中介递交买房申请时，上面也会写有你的个人信息，于是住○不動産販売就可以从他们的系统中找到你的名字，然后把你的买房申请给拒掉。
实际上，即使你在看房时想办法逃过了填写个信息的环节，你在SUUMO/Homes上填写的見学予約里的内容也会出卖你——这些房地产平台会把你填写的所有信息都如实发给对应的中介。（换句话说，与其刚开始满无目的地随意在平台上预约不同的中介看房，倒不如把房子的页面发给你固定的中介担当介绍风险更低）
而在此情况下，你只有两种选择：
- 放弃这套房子，再去看别的不是住○不動産販売担当的房子。
- 老老实实地交满额中介费，通过住○不動産販売完成买房手续。
有的同学会问，这套房子里住○不動産販売不是既是买方中介又是卖方中介，收了两份中介费吗？就不能降点价格吗？遗憾的是，如前文所述，除了极个别情况（比如少数在广告上已标注可以免中介费的房源）之外，住○不動産販売的中介费是不会降一毛钱的（不仅住○不動産販売，所有大手中介都是这样的模式）。
更差的情况是，你在使用丘主的中介之前，已经把東○リバブル、三○のリハウス、住○不動産販売……各个大手中介都跑了一遍，这时候你就会发现你将寸步难行——一不小心就踩上某一个你曾经用过的中介担任的房源。（特别是二手塔楼，绝大多数的房源都是専任媒介契約）
因此我们得出了文章开头的结论，
如果你想节约中介费的话，在绝大多数的情况下，整个看房期间请不要找日本大手中介公司带你去看房。
总结
不知道大家看完这个内幕之后心情如何呢？反正丘主当初在得知这个内幕时一瞬间对大手中介公司的失望感爆棚，反倒是丘主的中介安慰丘主说，『这些大手公司也不容易，如果不是他们砸钱在SUUMO上大面积打广告，让用户能搜到更多房源的话，我们这些中小公司也是活不下去的』。
想想确实如此，不动产这个行业水太深内幕太多，又何止这一个满额中介费操作呢？选什么样的中介最终还是要看自己的需求：选择低信任成本的大手 or 选择低金钱成本的中小。（或者，选择低信任成本 and 低金钱成本的丘主的中介呢？）
