前言
大家好我是丘主。相信大家在看房源信息的时候应该多多少少会留意到，在日本挂牌的房产信息都会标注一栏：土地权利。
通常这一栏上写的都是『所有权』，但是如果房子看得比较多的同学会发现这里一栏也有填别的内容的，例如：旧法借地権、定期借地権、地上権等等。
那么，日本房产到底有多少种土地权利呢？这些土地权利又分别是什么含义呢？今天丘主就给大家来解答这个问题。
所有权与借地权
首先，对于土地权利根据买房后土地的归属分两大类：所有权和借地权。
所有权
所有权是日本房产中最常见的权利类型，至少九成以上的房产的土地权利都是所有权。
对于土地权利为所有权的房产，买房人在买房后即可拥有房子所属土地的永久产权，绝大多数情况下，这块土地会和建筑部分会同时通过行政书士进行所有权登记。登记过所有权的土地，原则上可以在任何时期进行：买卖、拆建、借贷、过继、赠送等。
需要注意的是，公寓（マンション）的土地虽然会按照房间面积分配给每个住户相应比例的土地所有权，但由于其集体住宅的性质，单户业主不可独立进行建筑的拆建，而必须由公寓的管理组合80%以上的成员同意的情况下才可以对公寓整体进行拆建的决议。同时，对于土地权利为所有权的公寓，建筑与土地部分的权利不可分割。也就是说，你不可以买下一套土地权利为所有权的公寓之后，再单独把建筑或者土地部分给卖出去。
费用方面，购买土地（包括购买土地权利为所有权的房产的情形）时需要缴纳土地部分的不动产取得税，而在持有土地期间，每年还要缴纳土地部分的固定资产税。
借地权
借地权应该是大家比较不太熟悉的一种土地权利了。相比所有权来说，借地权房产的适合人群更少。
借地权顾名思义，指土地为他人（第三者）拥有，以借贷形式供买房人进行房屋建造、居住。买房人在购买土地权利为借地权的房子之后，只获得房子的建筑部分的产权，而不拥有土地部分的产权。
在费用方面，借地权的房子的业主由于没有土地，因此无须缴纳土地部分的不动产所得税与固定资产税，但却需要缴纳以下的额外费用：
- 每月缴纳的土地租金（借地料）
- 在借地合同到期需要续签租约时，需要缴纳一笔约为土地价格3~6%的续签费用（更新料）
- 在进行同类型的房屋重建时，需要缴纳一笔约为土地价格2~4%不等的重建许可费（建て替え承諾料）
- 在进行不同类型的房屋重建（如：木造房屋重建成钢筋混凝土结构的房屋）时，需要缴纳一笔约为土地价格10%的借地条件变更许可费（借地条件変更承諾料）
- 在将借地权转卖给他人（例：出售借地权房产）时，需要缴纳一笔约为土地价格10%的名义改写费（名義書換料）。
此外，借地权房产还有一大特点就是，银行基本不是会放贷给借地权的房子的。这是因为，在申请住房贷款时，银行为了避免贷款人无法偿还贷款的风险，需要获得对应房产的抵押权（抵当権），且这一抵押权通常都包含土地和建筑两者。而对于借地权的房产，由于土地并非贷款人所有，因此要将土地抵押给银行，就必须获得地主的同意——而现实中这几乎是不可能的。加之围绕土地权利问题很容易产生各种法律纠纷，也导致了银行对借地权的房产估值会远小于房产的市价。因此，打算贷款买房的同学们可以提前把所有借地权的房子都pass掉。
不能贷款带来的另外一个问题就是借地权的房产普遍流动性较差。因为借地权的房屋每次转手都要求接盘者以现金买房，而卖房人又需要缴纳土地价格10%的名义改写费。因此房屋流动的成本十分高昂。
有同学会问，既然借地权有这么多不便之处，那究竟还有什么样的人会买借地权的房子呢？实际上下面三类人才是借地权房产的主要客户群体：
- 不动产投资家：借地权的房产由于上述的种种不便之处，因此相对来就房价会相对便宜，而出租房子时租金却不会受到上述影响，因此相对来说出租的回报率较高。另外不能贷款也是投资时的一种天然的参入壁垒，拥有较多现金的投资家会更有竞争优势。
- 商业地产业主、开发商：虽然在住宅领域借地权的房产数量有限，但是在商业地产中借地权房产可谓比比皆是——一些黄金地段（例如山手线内环的中心地带）几乎是无地可售，因此房产交易多是以借地权形式进行。
- 富豪：对于数亿日元以上的高价房产而言，借地权与所有权的房产的购买难度会发生反转，这是因为银行的住宅贷款一般只都有1亿日元左右的上限，因此无论是借地权还是所有权的房产都要花费大笔的现金，而借地权房产因为不需要购买土地，因此对于高价房产来说，其初期费用是有可能比所有权+贷款的房子便宜的。
参考：借地权的分类
借地权根据借地人与地主之间的权利强弱，可分为地上权和贷借权两大类，而贷借权里，又可以分为普通贷借权（又称普通借地权）、定期贷借权（又称定期借地权）、旧法贷借权（又称借法借地权）三小类。这里面的细节比较多，我们放到最后的部分解说。
地上权与贷借权的比较
| 地上权 | 贷借权 | |
| 借地人的权利强弱 | 强（可对土地直接支配） | 弱（对土地间接支配） |
| 借地权转让、转租 | 可自由进行 | 必须经过地主同意 |
| 房屋的拆建、翻新 | 可自由进行 | 必须经过地主同意 |
| 地租的支付 | 双方同意的情况下可以不支付地租（实际几乎不存在此种情形） | 必须支付地租 |
| 租约期限 | 可设为永久 | 不可超过20年，但期满时可以续签 |
| 应用场景 | 绝大多数为高架桥、地铁等基础设施建设项目 | 住宅、商业设施项目 |
普通借地权、定期借地权、旧法借地权的比较
| 普通借地权 | 定期借地权 | 旧法借地权 | |
| 首次借地合同期 | 30年 | 50年 | 30年 |
| 续签条件 | 需要地主同意 | 不可续签 | 地主原则上必须同意续签 |
| 续签合同期 | 第一次续签20年，此后均为10年 | 无 | 20年 |
| 合同终止时建筑的去留 | 借地人有权要求地主以一定的价格回购建筑* | 借地人必须将建筑拆除，以空地形式返还 | 与普通借地权相同 |
总结
如果你没有时间看完上面的一大堆文字，可以来看这里的小总结：
- 所有权：适合大多数人购买
- 借地权：不能贷款，流动性差，仅适合少数人群购买
不动产广告上标记的以下权利都是借地权：
- 地上权
- 贷借权
- 普通贷借权
- 定期贷借权
- 旧法贷借权
