5月 29, 2020

10分钟看懂日本房产的所有权与借地权

作者 admin

前言

大家好我是丘主。相信大家在看房源信息的时候应该多多少少会留意到,在日本挂牌的房产信息都会标注一栏:土地权利。

通常这一栏上写的都是『所有权』,但是如果房子看得比较多的同学会发现这里一栏也有填别的内容的,例如:旧法借地権、定期借地権、地上権等等。

那么,日本房产到底有多少种土地权利呢?这些土地权利又分别是什么含义呢?今天丘主就给大家来解答这个问题。

所有权与借地权

首先,对于土地权利根据买房后土地的归属分两大类:所有权和借地权。

所有权

所有权是日本房产中最常见的权利类型,至少九成以上的房产的土地权利都是所有权。

对于土地权利为所有权的房产,买房人在买房后即可拥有房子所属土地的永久产权,绝大多数情况下,这块土地会和建筑部分会同时通过行政书士进行所有权登记。登记过所有权的土地,原则上可以在任何时期进行:买卖、拆建、借贷、过继、赠送等。

需要注意的是,公寓(マンション)的土地虽然会按照房间面积分配给每个住户相应比例的土地所有权,但由于其集体住宅的性质,单户业主不可独立进行建筑的拆建,而必须由公寓的管理组合80%以上的成员同意的情况下才可以对公寓整体进行拆建的决议。同时,对于土地权利为所有权的公寓,建筑与土地部分的权利不可分割。也就是说,你不可以买下一套土地权利为所有权的公寓之后,再单独把建筑或者土地部分给卖出去。

费用方面,购买土地(包括购买土地权利为所有权的房产的情形)时需要缴纳土地部分的不动产取得税,而在持有土地期间,每年还要缴纳土地部分的固定资产税

借地权

借地权应该是大家比较不太熟悉的一种土地权利了。相比所有权来说,借地权房产的适合人群更少。

借地权顾名思义,指土地为他人(第三者)拥有,以借贷形式供买房人进行房屋建造、居住。买房人在购买土地权利为借地权的房子之后,只获得房子的建筑部分的产权,而不拥有土地部分的产权。

在费用方面,借地权的房子的业主由于没有土地,因此无须缴纳土地部分的不动产所得税与固定资产税,但却需要缴纳以下的额外费用:

  • 每月缴纳的土地租金(借地料)
  • 在借地合同到期需要续签租约时,需要缴纳一笔约为土地价格3~6%的续签费用(更新料)
  • 在进行同类型的房屋重建时,需要缴纳一笔约为土地价格2~4%不等的重建许可费(建て替え承諾料)
  • 在进行不同类型的房屋重建(如:木造房屋重建成钢筋混凝土结构的房屋)时,需要缴纳一笔约为土地价格10%的借地条件变更许可费(借地条件変更承諾料)
  • 在将借地权转卖给他人(例:出售借地权房产)时,需要缴纳一笔约为土地价格10%的名义改写费(名義書換料)。

此外,借地权房产还有一大特点就是,银行基本不是会放贷给借地权的房子的。这是因为,在申请住房贷款时,银行为了避免贷款人无法偿还贷款的风险,需要获得对应房产的抵押权(抵当権),且这一抵押权通常都包含土地和建筑两者。而对于借地权的房产,由于土地并非贷款人所有,因此要将土地抵押给银行,就必须获得地主的同意——而现实中这几乎是不可能的。加之围绕土地权利问题很容易产生各种法律纠纷,也导致了银行对借地权的房产估值会远小于房产的市价。因此,打算贷款买房的同学们可以提前把所有借地权的房子都pass掉

不能贷款带来的另外一个问题就是借地权的房产普遍流动性较差。因为借地权的房屋每次转手都要求接盘者以现金买房,而卖房人又需要缴纳土地价格10%的名义改写费。因此房屋流动的成本十分高昂。

有同学会问,既然借地权有这么多不便之处,那究竟还有什么样的人会买借地权的房子呢?实际上下面三类人才是借地权房产的主要客户群体:

  • 不动产投资家:借地权的房产由于上述的种种不便之处,因此相对来就房价会相对便宜,而出租房子时租金却不会受到上述影响,因此相对来说出租的回报率较高。另外不能贷款也是投资时的一种天然的参入壁垒,拥有较多现金的投资家会更有竞争优势。
  • 商业地产业主、开发商:虽然在住宅领域借地权的房产数量有限,但是在商业地产中借地权房产可谓比比皆是——一些黄金地段(例如山手线内环的中心地带)几乎是无地可售,因此房产交易多是以借地权形式进行。
  • 富豪:对于数亿日元以上的高价房产而言,借地权与所有权的房产的购买难度会发生反转,这是因为银行的住宅贷款一般只都有1亿日元左右的上限,因此无论是借地权还是所有权的房产都要花费大笔的现金,而借地权房产因为不需要购买土地,因此对于高价房产来说,其初期费用是有可能比所有权+贷款的房子便宜的。

参考:借地权的分类

借地权根据借地人与地主之间的权利强弱,可分为地上权贷借权两大类,而贷借权里,又可以分为普通贷借权(又称普通借地权)、定期贷借权(又称定期借地权)、旧法贷借权(又称借法借地权)三小类。这里面的细节比较多,我们放到最后的部分解说。

地上权与贷借权的比较

地上权贷借权
借地人的权利强弱强(可对土地直接支配)弱(对土地间接支配)
借地权转让、转租可自由进行必须经过地主同意
房屋的拆建、翻新可自由进行必须经过地主同意
地租的支付双方同意的情况下可以不支付地租(实际几乎不存在此种情形)必须支付地租
租约期限可设为永久不可超过20年,但期满时可以续签
应用场景绝大多数为高架桥、地铁等基础设施建设项目住宅、商业设施项目

普通借地权、定期借地权、旧法借地权的比较

普通借地权定期借地权旧法借地权
首次借地合同期30年50年30年
续签条件需要地主同意不可续签地主原则上必须同意续签
续签合同期第一次续签20年,此后均为10年20年
合同终止时建筑的去留借地人有权要求地主以一定的价格回购建筑*借地人必须将建筑拆除,以空地形式返还与普通借地权相同
注:这里的一定价格并非时价而是以一定手法测算的评估价,实际多数情况下回购价格都是0日元

总结

如果你没有时间看完上面的一大堆文字,可以来看这里的小总结:

  • 所有权:适合大多数人购买
  • 借地权:不能贷款,流动性差,仅适合少数人群购买

不动产广告上标记的以下权利都是借地权:

  • 地上权
  • 贷借权
    • 普通贷借权
    • 定期贷借权
    • 旧法贷借权