挑房子的一半都是在挑地段？！——丘主的优良地段挑选入门指南

前言

不知道有多少朋友听过这句这几年在日本房地产界里流传的话，

买房最重要的3要素：1，地段，2，地段，3，还是地段。（4以后才是其它）

丘主个人觉得这句话多多少少有一点夸张的成份，但是从中也足以见得地段对挑房子的重要性。这一点其实从资产性和宜居性的角度去分析也很好理解，

• 资产性：地段=土地，好地段寸土寸金，差的地段一文不值。
• 宜居性：房子条件差一点在某种程度上是可逆的——装修差一点可以自己花钱翻新；面积小一点可以增加一些立体收纳提升生活空间。但地段是不可逆的，离车站15分钟的房子再努力也变不成5分钟。因此买到不满意的房子你在将来还有一定的反悔空间，但是买到不满意的地段就没有机会反悔了。

常见的优良地段分类

在学习如何挑选地段之前，我们来看看常见的优良地段都分为哪几大类。这里我拿大家都耳熟能详的SUUMO「住みたい街ランキング2016-2018」来举例。

2018排位	2017排位	2016排位	车站名	主要路线
1	3	3	横浜	JR京浜東北線
2	2	1	恵比寿	JR山手線
3	1	2	吉祥寺	JR中央線
4	5	13	品川	JR山手線
5	7	7	池袋	JR山手線
6	6	4	武蔵小杉	東急東横線
7	12	8	新宿	JR山手線
8	4	6	目黒	JR山手線
9	15	21	大宮	JR京浜東北線
10	19	32	浦和	JR京浜東北線
11	10	12	渋谷	JR山手線
11	8	11	中目黒	東急東横線
13	11	4	自由が丘	東急東横線
14	14	14	鎌倉	JR横須賀線
15	18	15	中野	JR中央線
16	9	9	東京	JR山手線
16	13	10	二子玉川	東急田園都市線
18	69	43	船橋	JR総武線
19	21	20	赤羽	JR京浜東北線
20	30	47	川崎	JR京浜東北線
21	34	64	柏	JR常磐線
22	20	29	立川	JR中央線
23	17	18	北千住	東京メトロ日比谷線
24	24	17	荻窪	JR中央線
25	16	16	表参道	東京メトロ銀座線

我们可以把这些地段大致分为4类：

小资型地段

简单来说就是有档次、有逼格，同时又比较宜居。这种类型是最传统最典型的“好地段”的代表。排行榜前3的横滨、惠比寿、吉祥寺都是属于小资型的地段。

小资型的地段的宜居性自不用多说。大多数小资型地段都占据了各大铁道公司的交通枢纽，在出行的便捷度上有非常大的优势。少数小资型的地段即使交通便捷程度一般，也可以靠其周边的高档次、高逼格的商业设施和住宅设施获得大众的青睐。在拥有大量的美食、购物、游玩设施以及独树一帜的街道景观的同时，小资型的地段附近通常也有非常良好的教育机构，包括一些名牌高中、国际学校、进学塾等等。因此无论是单身还是有家庭有孩子，在小资型的地段生活的都会比较开心。

再来说资产性。我们常说资产性和宜居性是很难兼顾的，这点在小资型地段上就比较典型。小资型地段的房子在租金高的同时房价也高。因此从投资房地产的角度来很多小资型的地段租金回报率都是很低的。另外从房价的变动来看，小资型地段由于其知名度所带来的品牌效应，房子的保值能力是比较强的，但同时由于这些地段基本上已经没有多少再开发的余地了，因此也很难期待房子的升值。

参考资料：東京カンテイ2018年首都圏低回报率地段排名，小资型地段不在少数。

排名	路线名	车站名	新楼盘市盈率(PER)
1	JR山手線	渋谷	41.21
2	横浜高速鉄道 みなとみらい線	元町・中華街	40.66
3	東京メトロ有楽町線	麹町	39.89
4	東京メトロ銀座線	外苑前	37.52
5	東京メトロ日比谷線	神谷町	36.97
6	東京メトロ千代田線	乃木坂	35.82
7	東急田園都市線	二子玉川	34.84
8	JR山手線	品川	34.57
9	西武池袋線	練馬	34.55
10	東京メトロ千代田線	代々木公園	33.19
11	JR総武線	市ヶ谷	31.90
12	東京メトロ東西線	妙典	31.62
13	東急大井町線	等々力	31.51
14	東急田園都市線	藤が丘	31.51
15	都営地下鉄浅草線	西馬込	30.79
16	西武池袋線	所沢	30.41
17	東急田園都市線	用賀	30.27
18	JR中央線	御茶ノ水	30.22
19	JR総武線	市川	30.18
20	JR京浜東北線	大井町	30.16

另外，从未来趋势看，在少子高龄化的人口趋势带来的人口向交通便利的地段流入的大环境下，即使是小资型的地段，如果交通便利性不好的话也是有下跌的风险的。我们参考住みたい街ランキング就会发现，一些著名小资的地段最近的排名也不太乐观：

• 代官山：53
• 田園調布：71
• 麻布十番：74
• 成城学園前：94
• たまプラーザ：27
• 国立：86
• 青葉台：81
• 新百合ヶ丘：89
• あざみ野：142
• 聖蹟桜ヶ丘：130

基于小资型地段开发余地小、保值能力强的特点，丘主比较推荐买地段好、有全面翻新过老房子。

再开发型地段

这类地段主要是由于政府、铁道公司或者大手地产开发商在原有的地段的基础上进行大规模的改造、重建，这些地段通媒体在大众前搏得大量关注的同时，也使得该地段的房价在短期之内快速攀升，排行榜中的品川和武藏小杉便是这个类型的典型代表。

我们再来看一下这个类型的地段一些具体的例子，下表是SUUMO在2016年发布的关东地区地价最有潜力排行榜：

排名	车站名	主要路线名
1	武蔵小杉	東急東横線
2	豊洲	東京メトロ有楽町線
3	品川	JR山手線
4	立川	JR中央線
5	海老名	小田急小田原線
6	田町	JR山手線
7	渋谷	JR山手線
8	橋本	JR横浜線
9	東京	JR山手線
10	北千住	JR常磐線
11	清澄白河	都営大江戸線

这个3年前的排行榜，在如今看来颇有一种以史为鉴可以知兴替的味道……我们来看看最近这些地段都发生了什么。我们按照再开发的种类，把这些地段分为以下三类：

1.大规模开发型

最典型的例子就是排名第1、今年因为台风水灾受灾严重而再次成为话题的武藏小杉了。武藏小杉的高房价的原因有三：

• 极高的交通便利性。武藏小杉有着日本房地产闻名遐迩的“2站11路线”的顶级配置，仅需10分钟+便可直达东京、品川、横滨等市中心的大站。在出行便利上是近乎无敌的存在。
• 大面积开发的高级塔楼公寓。高米单价的塔楼公寓不仅拉高的武藏小杉的平均房价，也导致了外来人口的大量涌入。
• 超大型综合商业设施：GRAND TREE的竣工。这个号称有日本最大的屋顶公园的商业设施也引进了大量的优良商户入驻，进一步了提高武藏小杉的宜居性。

然而，在武藏小杉的大规模开发的光鲜的一面背后，却也隐藏着种种隐患。

首先，大量的居民涌入带来的便是交通设施的运力不能及时跟上的问题。据JR东日本的官发表数据上来看，JR横须贺线的武藏小杉到西大井区段的高峰期拥挤率排名连年上升，从2014年的第5名一路狂飙到2018年的第1名。在高峰期甚至出现了乘客从剪票口前就要开始排队的局面，其激烈程度可见一斑。

人口快速增长彰显的基础设施的薄弱之处在育儿方面也得到了体现：尽管武藏小杉所在的川崎市中原区从2010年开始就将区内的认可保育园数量从32所增加到了65所，但仍然无法满足大量涌入的育儿家庭的需求。位于park city武藏小杉mid-sky tower的benesse武藏小杉保育员甚至达到了0岁儿童217人申请进6人，1岁儿童194人申请进5人的超高倍率，真可谓是“千军万马过独木桥”。

总结下来，大规模开发型的地段，是非常肯定能够拉高房价的。而当地政府和铁道公司能否及时有效地处理好人口大量涌入的课题，就成为了决定是否选择该地段的关键要素。

2.慢速再生型

这类地段最典型的就是排行榜中第11位：清澄白河片区，其周边还有東日本橋、馬喰町、蔵前也属于同一系列。这些区域曾经是比较典型的“老东京”：有很多历史古迹、百年老店、小镇工厂，同时街道景观比较陈旧、物价相对市中心也比较便宜。

近年来，随着一些现代元素的商户入驻，这片“老东京”地区又开始焕发出新的生机。例如，馬喰町就出现了由多家商户合资买下整栋房龄50年的老楼后重新翻新开业的案例，一栋楼里集齐了艺术展廊、服饰、餐饮、工房、东欧和德国杂货的商铺，在这片留存着“大江户”风骨的土地里颇有一种世外桃源的文艺气息。

与大规模开发型的地段不同的是，慢速再生型的地段通常不会出现短时间内人口大量涌入的现象，因此房价的涨幅当对来说也友善得多。此外生活环境和基础设施也相对比较完善。不过相比于大规模开发型的地段整齐划一的城市规划所带来的“高端大气上档次”，慢速再生型的地段的街道氛围就显得庶民得很多了。因此如何在其中选择还是要看个人的喜好。

除了上述地段之外，对慢速来发型比较感兴趣的朋友，丘主也推荐西荻窪、松蔭神社前两个车站，大家可以点击链接看一看相关的报道感受一下。

3.再开发再生型

这种类型的地段中和了前两种地段特点：政府在有计划地进行再开发的同时，企业也随之入驻使得这些地段在环境和人口上发生了巨大的变化。

这里要举的例子是排行榜中第10名的北千住。这个小镇在2000年以后先后引进了东京未来大学、帝京科学大学、东京艺术大学和东京电机大学4所大学入驻。大量的学生族的涌入使得当地的店铺也进行了一轮的新陈代谢。现在的北千住整体给人的感觉就是“接地气”：没有大品牌、没有高逼格，但却十分追求实用与实惠。

北千住的东口，是2012年入驻的东京电机大学。大学的食堂同时也向一般民众开放：咖啡厅式的装修和可以遮阳挡雨的室外饮食区在给集客们良好的饮食体验的同时也促进了学生和当地居民的交流。学校还会定期开放大学给民众参观并举办手工教室、机器人竞技等比赛，这一点也非常受带孩子的居民欢迎。

北千住的西口曾经是广受中老年人爱戴的昭和平价居酒屋一条街，不过随着大学的进驻和近邻的东京天空树开业，最近几年这里也出现了很多受年轻人欢迎的小资店铺。由于这附近的房子普遍年龄较大，店铺租金相对地也比较便宜，因此容易吸引 很多新概念的小店在此尝试创新。星星点点的新商铺的出现也让这片地区渐渐从量变转向了质变，呈现了一派独特的新风貌。

综合型地段

这种指的是，房子在保持一定的性价比的同时，又兼具居住、游玩和美食的3大功能为一体的地段，比如排行榜中的赤羽、川崎和北千住（北千住同时也属于再开发型地段）。

与小资型地段相似，综合型地段通常也位于各大铁道公司交通枢纽地带，由于其高性价比的衣食住行体验，历年来也是上班族们的首选地段。比如同时通行琦京线与京滨东北线的赤羽站，发往赤羽的琦京线，与山手线上半段完美重合，而赤羽出发的京滨东北线，又与山手线的下半段完美重合，可以说把赤羽称为山手线的“隐藏车站”也毫不为过。然而从房价上看，赤羽却比山手线沿线的很多车站都要便宜——综合型地段代表站的实力可见一斑。

讲到综合型地段之于上班族的人气度，便需要提一个近些年日本房地产的两大趋势：職住近接和食住近接。

職住近接

顾名思义就是接近工作场所的房子越发受人欢迎。这背后的理由是，日本双职工的家庭逐渐增多，而这类家庭的家务（包括照顾小孩）就开始需要夫妻双方共同分担，这也导致了上下班的通勤时间成为了选房子时的一个重要要素。因此，如果你实在是对于挑选地段比较迷茫的话，一种简单粗暴的方式就是追着地产开发商们的新办公楼的建设计划去买附近的房子。

食住近接

这个概念相对于職住近接就显得有一点陌生了。其实这个背景和上面一点很接近：假如公司实在是太过市中心，自己负担不起附近房子的价格的话，那么至少要找一个好吃的店或者靠谱的超市多的地方，来减轻我的家务负担。从这个意义上来说，挑地段的时候用谷歌地图参考一下房子附近超市、用食べログ参考一下附近的餐厅也是非常有必要的。

核心郊区型地段

指远离市中心的郊区，但因为良好的基础设施、商业设施和交通运力，成为郊区地段的首选，排行榜中有大宫、浦和、柏和立川。

谈到郊区就不得不提这些年日本闹得沸沸扬扬的“劳动方式改革”（働き方改革）。减少加班时间、提高放员工下班、提供更多远程办公的机会，这些举措目前虽然在不同行业、不同公司之间的渗透程度还各不相同，但不可否认的是这将是日本未来的大趋势。与之相对应的使是一批郊区地段的悄然浮现。

如果你仔细观察这些年的住みたい街ランキング你就会发现，尽管前20位的地段风平浪静，但20位以下已经是暗潮汹涌。丘主在这里挑出了最近涨势凶猛的郊区地段，大家可以参考参考 。

车站名/排位	2013	2014	2015	2016	2017
藤沢	28	42	39	35	22
海老名	65	圈外	60	39	32
柏	49	41	64	64	34
千葉	55	圈外	96	49	35
津田沼	81	76	46	50	44
大船	83	53	96	112	47
辻堂	88	103	127	81	50
川越	83	96	64	57	54
流山おおたかの森	100	125	81	78	60

除此上述车站之外，丘主也比较推荐能直通都心路线的始发站，因为始发站虽然通勤时间较长，但因为可以保证能坐着上班，对于缓解拥挤的电车所造成的通勤压力来说还是很有魅力的。此外这类车站也容易受到地产开发商的注视，进行再开发的机会也会相对较多。最近一两年比较推荐还有本八幡、方南町、北綾瀬、和光市。感觉兴趣的同学可以去了解一下。

总结和补充

地段对于买房来说是个永恒且能无限延伸的话题。这篇文章里丘主仅仅是抛砖引玉，给大家介绍了常见的优良地段的几种分类以及其各自的特征。简单归纳如下：

	特征	资产性	宜居性	适合人群
小资型地段	老牌地段，有品牌有档次，开发余地较小	交通便利看平，交通不便看跌	十分宜居	预算充足、打算长期居住，对地段品牌比较重视的人群。
再开发型地段	再开发带动商铺和人口流入，街道环境变化巨大	大规模开发型涨幅大，慢速再生型涨幅小	取决于基础设施的跟进速度	喜欢体验街道环境变化的人，希望入住几年之后卖房赚差价的人。
综合型地段	衣食住行的性价比高	出租回报率较高，職住近接、食住近接看涨	略低于小资型地段和大规模开发型地	工薪族，双职工家庭，比起品牌更注重实用性的人群。
核心郊区型地段	虽处郊区但生活依然比较方便	出租回报率较高，部分人气地段看涨	出行便利性略差，但始发站的通勤压力较小	预算有限的工薪族，可以远程办公或者短时间工作的人群；喜欢郊区的安静环境的人群。

在以后的文章里，丘主将会带大家近一步挖掘关于挑地段的各种细节，敬请期待哦！