6月 9, 2020

疫情过后,日本楼市何去何从?

作者 admin

前言

本文是对日本经济新闻本日发布的新闻文章『公寓市场眺望不良 疫情之下冷清的房地产』(マンション市場、眺望不良 コロナで冷える不動産)的翻译与解读。原文请看这里

兵库县新筑公寓出现大幅降价

『合计返现480万日元!』本月1号,由兵库县西宫市的新楼盘『Polestar上甲子园』发起的促销活动在业内引起了不小的波澜。原价为4870万日元(含税)77.5平方米的户型,降价幅度多达10%以上。虽说是竣工以超1年以上的楼盘,在热门住宅区的楼盘降价,可能正预示着过热的公寓市场正暗流涌动。

——日本经济新闻,中文为丘主翻译
【生活サポートキャンペーン】期間中にポレスター上甲子園をご契約された方に 暮らしのサポート資金として月々20万円×2年間分 合計480万円キャッシュバック!
2020年6月9日时Polestar上甲子园的官网图片

进入官网我们看到的首先就是上面这张大图和480万日元的大数字。不过仔细一看其实在这大数字旁还有一行日经上没有提到的小字:『先着2組様』(仅限最先购买的2户)。而从SUUMO我们知道了这个楼盘剩余9套房,也就是说从目前来看剩余房间里只有22%的住户将会享受到这个折扣。因此这个折扣活动就目前看来与其说是开发商全面降价促销吹响楼市降价的号角,更像是为了缓解疫情期间现金流危机所作出的救急措施。

那么,这套房子所处的地段又如何呢?是否如原文所说的是『热门住宅区』呢?我们可以翻一下イエ&ライフ来看看楼盘所在地『久寿川』近年来的公示地价的变化情况:

在这里我们只看到了两个数据样本,且只有一个样本点留有平成25年度的数据——这种情况通常出现在近年才开始开发的后起之秀的地段(可以类比东京的临海线和百合海鸥的沿线区域)。而0.9~1.4%的增长率,在兵库县西宫市里位于后50%的地段,在数字上接近于东京的多摩地区的中位水平。

而从近1年1.4%、近7年16.3%的增长率可以推测出久寿川近年来的地价涨幅应该是属于一个放缓的趋势(1.4 * 7 < 16.3)。换言之,久寿川在这20年之内做了一个过山车:从区域变热、被选为公示地价对象区域,到近年逐渐减速。而这套公寓距离久寿川站步行还需要11分钟。因此虽说480万日元返现力度罕见,但仔细分析起来也算情理之中。

当然,比起说480万之于新築公寓楼盘是大是小,丘主认为更需要警惕的是开发商选择了『降价』这一手段的警示性。通常,新築公寓的开发商一般资金实力相较一户建开发商和装修公司更加雄厚,在销售策略上也更倾向于选择低周转、高毛利率的营销模式。因此,在市况不佳时,这类开发商通常会选择增加广告预算、减少拿地等形式去库存。而对于降价这一件事则是慎之又慎,因为降价不仅会影响当前降价楼盘的利润,更是有大概率影响未来发售的楼盘的销售,可以说降价是逼不得已时开发商才会亮出的『最后底牌』。(即使是这次报道的楼盘,也仅仅是使用了『期间限定』、『人数限定』、『分期返现』的形式来变相降价,而非真正意义上地统一调整房子的挂牌价)

因此,丘主认为对于这一则消息,大家需要认识到的是:

  • Polestar上甲子园的降价确有其事,虽然在新築公寓市场属意料之外,但也在情理之中。实际的降价力度并没有原文描述得那样夸张。
  • 比起降价幅度更应该注意的是降价行为,在接下来观察新築楼盘时要警惕开发商降价所带来的雪崩效应。

首都圏二手房市场近15个月内出现首降

暗流涌动的兆头也出现在了二手房市场。据东日本不动产流动机构统计,首都圏二手公寓的成交单价(每平方米)在4月出现了近15个月以来的同比首降。二手房房价由于有更强的个体因素,目前还不能断定未来是否会继续下跌,不过这无疑增加了未来房价走向的不确定性。

——日本经济新闻,中文为丘主翻译

日本是从4月开始进入全国紧急事态宣言的,因此4月的房价应该是能最早能充分发反映疫情影响的一个月。正如丘主此前在群里做过的分析,二手房市场从切片上观察后可以更清晰地了解市场具体的反应(也就是原文中提到的『个体因素』的分析)。

首先,4月份日本二手楼市变化最大的是成交量,与去年同比几乎是腰斩之势:

2020年4月首都圏二手公寓交易量同比下降了一半以上

低成交量最主要的因素是疫情期间限制了买房人和中介的出行能力,其次疫情也给市场增加了更多的不安和观望情绪。对这个结论有一个小佐证——据首都圏的知名房地产公司OpenHouse的报告,OpenHouse在4月份营收较去年同比下降39.1%的同时,在5月份又达到了惊人的较去年同比上升43%。可以看出的是疫情期间刚需买房的绝大多数需求并非消失了,而仅仅是推迟了。

其次,还可以注意到的是成交房的单户平均面积同比下降了1.4%,成交平均房龄更是从去年的21.4年增长到了24.02年。由于二手房市场的库存在短期之间是相对稳定的,因此成交面积和房龄的变化可以看成的是消费者的选择变化——选择面积更小、房龄更长的二手房来压低买房的总预算,而成交房龄增长必然会带来成交单价的下降。

因此,就4月的成交数据来看,与其说是库存房源的直接降价,更像是低价格的『超刚需层』的买房脚步不停,而相对较高价格、较多投资成份的需求则被后延到了紧急事态宣言之后,从而导致了4月数据出现显著走低的表象。

业内人士的慎重态度

原本对新築公寓的虚高感如今也变得更加强烈。据Recruit Sumai Company调查,2019年首都圏新築公寓的平均成交价高达5517万日元,创自2001年有记录以来的历史新高,而平均成交面积68.2平方米也创下了历史新低。SUUMO新筑公寓总编柿崎隆坦言:『市场对都心新築公寓的购买力已接近极限。未来都心新築公寓的房价难以看涨。』

三井不动产社长菰田正信也评论道:『疫情也将影响居民的雇佣和收入。未来恐怕会出现需求衰退、购买力低下的趋势。』推动公寓市场上升的主动力——家庭年收1000万日元的以上的双职工夫妻,也就是我们所说的『Power Couple』也并非与疫情无关。我们采访到的一种大型财产保险员工(29岁)就表示如今因为疫情搁置了置办婚房的打算。

疫情影响的不仅仅是公寓市场。随着远程办公、居家办公的普及,如今市场也出现了唱衰都心写字楼的声音。咨询公司白潟综合研究所从5月起便终止了位于八丁堀的总部和大阪分部的办公室租约。公司30多余名员工实现了以免费语音软件为主的远程办公。社长白潟敏朗称,『远程办公带来了包括降低了公司10%的运营成本等各类好处』。

——日本经济新闻,中文为丘主翻译

从丘主的角度来看,作为业内相关人员,在进行相关时事的悲观评论时,理论上是应该要比一般人员更加小心谨慎的。不仅是因为这些人位高、说话份量重,更是因为一不小心就可能影响到自家公司的业绩。因此,我们不妨把上面的评论加重1到2档的语气再来看他们评论的内容,应当会更加接近于他们真实的想法。

从这个角度看,日本的房地产市场或许现在真的已经是站到一个了一个十字路口,预测楼市的何去何从需要比平时更多的理性思考:

我们来看看上面这三组评论的关键字:『都心』『新築』『办公楼』。这三个关键字给你的第一印象是什么呢?恐怕首当其冲的就是『』字吧。当然,光是看房子的售价不能说明什么问题,所谓一分钱一分货,贵必然有贵的道理——也就是我们还要看的是这类房子所带来的附加价值

为什么会买都心的房子呢?理由有很多,交通方便、配套设施齐全、学区优秀、保值。这些都是最常见的理由,乍一看这些理由似乎跟疫情联系不上。但如果我们把这些理由进行一个仔细的拆解的话,你就会发现很多的问题:

  • 交通方便:是让你的通勤方便,还是让你的出行游玩方便?如果你在东京站上班,你可以从房子走路15分钟到公司,但是走到车站却要20分钟的话,这套房子现在还可以叫交通方便吗?
  • 配套设施齐全:疫情过后的你现在究竟需要怎样的配套设施?是24小时营业的便利店、3小时畅饮的居酒屋、9层楼的大商场,还是品质良好的超市、傍晚散步的公园、去年参加了夏祭り的商店街?你的这些变化的是暂时的、半永久的、还是永久的?
  • 学区优秀:你家划片的小学是因为设施完善、活动充实让你觉得优秀?还是你的同事都说好所以让你觉得优秀?这个品质的学区是不是已经独一无二无可代替了?除了学区之外你想给孩子一个怎样的童年?
  • 保值:保值是一个包含在实体需求的一个命题,或者我们可以说保值=房子未来的附加价值。那么假如把上面3点延伸到未来时,你的房子还可以保值吗?

我们现在回到上面的话题,疫情之后,究竟是谁站在了十字路口?丘主大胆预测,以下3类房子在未来将会被谨慎对待:

  1. CBD地区。尤其是以传统意义上的都心周边的新筑或是年龄在10年以内的房子。包括但不限于东京站、有乐町、日本桥、滨松町等等。CBD地区典型的特点是,距离办公楼近,周边居酒屋多商场多但超市、公园少,租售比普遍较低。购买这类房子的投资客或者半投半住的工薪族较多,房价易受景气影响。而假如远程办公进一步普及和雇佣减少使得『职住接近』的优势被消耗的话,那么生活设施不方便的劣势就会立即凸显出来。
  2. 深夜营业设施密集地区(夜の繁華街)。包括但不限于新宿、六本木、涩谷、新桥及其周边区域。从这次疫情的传播途径上看,这些地区的感染源占了大半,疫情不仅使得关联店铺倒闭严重、店铺租金回收难度加大,也在一定程度上降低了从业人员在周边地区居住的需求,媒体的大规模宣传也降低了这些区域在民众心目中的印象,进而影响到地区的品牌效应。
  3. 非核心郊区。疫情虽然会永久或半永久地对东京一极化的格局作出改变,但这并不意味着所有郊区地段都能因此看涨。据SUUMO的数据显示,在紧急事态宣言发动期间,SUUMO收到的关东郊区的资料请求件数与往年同比大幅上升,然而绝大多数的增幅都指向了包括镰仓、藤泽所在的湘南地区。虽然都心办公的需求减少使得市场将一部分重心转向了郊区,然而实际上消费者的选择都集中在了配套设施齐全、风景秀丽、离交通枢纽站的近的核心郊区。除此之外的偏远地区仍然不能期待维持价格的机会。
夜の街、つかめぬ動き 接触者たどれず、従業員は「脱宣言都市」 全国 ...
疫情期间的新宿歌舞伎町,政府工作人员在街道中间呼吁游客回家隔离

总结

如果你没有时间看完全文,请看我这里的总结:

疫情加大了日本房价未来走向的不确定性,具体表现在:

  • 部分地方的新築公寓楼盘出现罕见的变相降价
    • 提醒我们今后要警惕新築公寓的雪崩现象
  • 首都圏二手房市场4月表现疲软
    • 刚需表现稳健
    • 投资需要观望
  • 业内人士的悲观表态
    • 以下三类地段需要注意
      • CBD地区
      • 夜间营业设施密集地区(以及周边地区)
      • 非核心型郊区