6月 1, 2020

老房子到底该不该买?

作者 admin

前言

大家好我是丘主,自从发布了介绍丘主自家房子的知乎文章以来,丘主收到了许许多多网友、亲戚、身边好友的无数提问,其中最常被问到的便是:

这么老的房子,买起来真的没问题吗?将来出手的时候,真的会有人要吗?

实际在群里丘主也经常收到小伙伴们的反馈:

我妈坚决不让我买老房子,房龄10年以上的房子她就开始反对了……

今天,丘主就带大家来讨论一下这个深刻的问题:我到底应不应该买老房子?

老房子的定义

首先我们来定义一下何谓『老房子』?这个恐怕在每个人心中都有不同的答案,在这里为了便于分析和讨论,丘主给出了一个自己的定义:房龄40年以上的、没有经过整栋翻新的公寓楼(マンション)

之所以做出这样的定义,主要是因为这个分类是共性最多的、最容易和其它类型的房子区分的板块。我们来看一下里面的要点:

  • 房龄40年以上:简单来说就是在新耐震标准之前建成的房子。因为这种房子在性能和政策优惠上跟新耐震标准之后的房子会有比较明显的区别,因此以此分割会比较有代表性。
  • 没有经过整栋翻新:这里说的整栋翻新不是指大規模修繕或者个别房屋翻新的情况,而是指以楼为单位的整栋翻新,这种情况因为在日本还比较少见,而且因为这种情况因为工法、设计、预算的不同,翻新后的房子的成色与性能难以一概而论,所以我们这里先不讨论。
  • 公寓楼:与公寓楼区别的主要是木造的一户建与アパート。因为这两种建筑本身的物理耐久要远小于钢筋混凝土结构的公寓,且因为不存在管理组合,比较容易进行整栋翻新或者推倒重建的决策,因此与上一条要点类似,我们这里暂不讨论。

老房子的特点与剖析

耐震性

新耐震 or 旧耐震?这恐怕是一个只要旧耐震的房子不从日本完全消失就永远会被讨论下去的一个话题。特别是对于房龄比想买房的同学的爸妈的年龄都大的陈年老房来说,看到这个数字不论是谁心里都会冒出这样的问号:这房子真的不会下次地震就塌了吧?

其实对于新耐震和旧耐震,丘主在以前的YouTube里也有进行过解说,简单总结一下就是,

  • 新耐震和旧耐震之间确实存在性能上的差别,但这个差别实际上相比一般人印象里的差别要更小一些。
  • 地震时房子的危险性不仅取决于房子本身的抗震性,还取决于房子所在地盘的牢固性。
  • 地震带来的财产损失一定程度上能被两种保险挽回:你的房屋地震保险和管理组合的公有部分的地震保险。
実は築年数20年の中古マンションがオススメな2つの大きな理由|中古 ...

说回咱们的老房子。实际老房子的抗震性具体如何呢?这里存在着3种情况:

  1. 通过耐震補強工事,使房子满足新耐震基準的房子(少数)
  2. 从建成至今,始终维持旧耐震基準的房子(多数)
  3. 房子年久失修,连旧耐震基準都不能满足的房子(多数?)

具体判断你看中的房子是那种情况,其实只要一纸文件——耐震診断書即可。这份文件通常会在你预约看房之后由中介交给你(连同的还有房子的重要事項調査報告書),通过阅读里面的内容(或者让你的中介帮你解说),就可以知道你的房子属于以上哪种情况。

不过,并非所有的公寓都有进行耐震診断的义务。对于没有进行过耐震診断的房子,其耐震性可以说是薛定谔的猫了:只有地震来临的时候才会知道房子抗震性如何。(这也是我在3这里打了一个问号的原因)

对于有耐震診断書的房子来说,如果其结果为1的情况(满足新耐震基准),那么你的房子就可以享受所有相关的政策福利,例如贷款减税、登记费用减免、给付一时金等等(当然前提还是要满足这些政策的其它条件),因此,中介也会非常积极地在广告上将这一结果标出来,相反,如果你在广告上没有看到诸如「耐震適合証明書取得済」「住宅ローン控除対象物件」之类的字眼的话,那99%的情况下这套房子就不满足新耐震基准

反之,如果房子是2,3的情况,耐震診断書也会明确记载是2还是3。特别要注意的是对于3的情况,绝大多数银行对此房的评价都会非常低——这也意味着你只能通过现金或者极少数条件宽松的银行贷款购买。

而对于没有耐震診断書的房子来说,银行则会根据具体房子分别判断按照2还是3的情况处理——换言之必须尝试一次申请贷款才会知道结果。

在这里丘主给出的建议是,对于1的房子,可以放心购买;对于2的房子,则需要房子所在地的地板的地震危险度进行具体分析,如果地震危险度较低也可以购买;对于其它情况的老房子,则不推荐购买。

房子的物理寿命

对于这一点大家一般有两个疑问:

  1. 我看国土交通省的政策说钢筋混凝土结构的房子寿命只有47年,这套房子现在房龄40年了,应该日子不多了吧?
  2. 我在SUUMO、Homes上最老的也就只见过房龄50多年的房子,是不是50年以上的房子寿命到了都拆掉了?

首先对于1来说,国土交通省给出的47年这个数字,指的是钢筋混凝土结构的房子的「法定耐用年数」。这个法定耐用年数,其实主要是一个税法的概念,用来为经营者提供一个进行摊销(日语是減価償却)的时间范围。这个耐用年数的概念不仅出现在房地产中,几乎所有可以被视为会贬值的资产的商品中都有耐用年数,例如:电脑、手表、软件、家具……。举一个例子,电脑的法定耐用年数为4年,意为购买电脑的人在记账时最长能将这台电脑分4年进行摊销。但实际上,根据使用人对电脑的爱护程度、元件更换次数、使用方法等不同,这台电脑有可能用了1年就坏了,也有可能用了10年才报废。

如果你看不懂上面的解说也没关系,你只需要记住:47年仅仅是一个税法上的概念,跟房子实际的使用寿命并没有直接关系即可

我们再来解说一下2。为什么市面上少有房龄上超过50年的房子呢?原因很简单,日本是在第二次世界大战之后才开始大面积兴建钢筋混凝土结构的公寓住宅的,而在此之前则多以民间的住宅则多以轻量的木质结构住宅为主。因此从年份上推算就可以知道,之所有50年以上的房子稀少,并不是因为50年就达到了房子的寿命,而是因为在日本房地产市场里是几乎不存在50年以上的房子的库存的。

如果你还是不相信钢筋混凝土的公寓楼可以维持50年以上的话,我们再来对比一下世界一些工业化较早的老城里的住宅库存:

东京纽约伦敦巴黎
0-9年34.613.117.919.9
10-19年23.13.75.86.3
20-29年13.45.46.310.0
30-49年6.813.47.117.4
50-99年0.225.716.09.6
100年以上0.17.513.14.6
平均房龄21.831.133.929.9
主要城市的住宅库存比例与年龄的比较,数值来源于Recruit住宅总研

可以看到,相比于纽约、伦敦、巴黎这3个西方老牌工业化城市,东京的50年房龄以上的住宅库存比例仍然非常稀少。特别是纽约和伦敦,1/3以上的住宅都是50年以上的老房子,而100年以上的房子也不在少数。这一点也从侧面证明了,钢筋混凝土结构理论上的物理寿命,实际上是可以远超50年的。

那么,怎么看老房子具体寿命如何呢?这就回到了前面举的买电脑的例子了,大家都知道,如果这台电脑的主人在使用时对它非常爱惜,会定期清洁、升级软件,在出现故障时能及时维修甚至为他更换CPU和内存,那这台电脑的使用寿命就会很长。

房子亦是如此,一套房子能不能维持很长的使用寿命,主要看的就是房子的管理状态。这个管理状态既包括行动面的,例如居民的素质、管理细则与长期修缮计划的制订与执行、房子的日常保养与定期修缮,又包括金钱面的,例如房子的管理费修缮费的缴纳情况、修缮费的积攒情况、银行方面的债务情况等等。

要判断老房子的管理状态,最简单的方法就是阅读房子的重要事項調査報告書管理細則。此外,还有两类老房子容易有较大的管理隐患,可以提前预警:

  1. 户数较少的房子。户数少的房子缴纳的管理费、修缮费总额一般都远少于50户以上的大型公寓,而管理内容与公有部分的比例却不比大型公寓少太多,因此比较容易出现管理不善的情况。
  2. 出租户数较多的房子。换句话说也就是投资用房,这类房子一般在建造时为了节约成本使用的材料和工艺就不如自住用房,加上管理费修缮费一般也设定得较少、居民素质不高(尤其是20平米以下的廉价1R户型比例高的情况下,正所谓穷山恶水出刁民),因此房子的管理状况一般都比较堪忧。

最后,对于确实是年事以高的房子而言,房子首先开始出现损坏的一般是埋设在墙内的管道(因为其材质上不如钢筋混凝土耐久)。这种情况下对埋设管道进行更换的成本极高并不现实,通常此时管理组合都会选择改用外置管道的方法来替换埋设管道。这种外管虽然有点煞风景不过确实能够廉价有效地为房子续命。至于是否要选择这样的房子就见仁见智了。(丘主个人认为只要不太醒目且不影响正常生活的话可以接受)

性价比

性价比其实是一个非常抽象的词,因为大多数人在谈这个词的时候,都没有定义出这个『性』为何物,那么性价比就无从谈起了。

在这里丘主把这个『性』定义为宜居性,让我们先来看看老房子在居住上有什么特点。

1. 有个性的翻新房多

这其实是由于日本的房地产行业的业态所造成的。我们通常看到翻新后再出售的房子,都是由買取再販業者经手的。这种业者大家可以理解为一种集合了中介、装修、设计、投资为一体的综合公司。它们做的事情说起来其实很简单:低价收购一套二手房 → 对其内部进行一定程度上的设计与翻新 → 高价转手卖出,从而赚取买卖之间的差价。(相反,一般房东之类的个人则没有这个体量与能力做这个生意)

这种赚差价的商业模型,就要求房子在翻新前后在居住上必须有比较大的提升,这样消费者才能认同业者出售时的价格。因此房龄高、室内装修成色较差的老房子自然就成了買取再販業者的首选,从而也就导致了老房板块中翻新房的比例较高、挑选余地变大。(甚至出现了专门介绍老房子翻新的中间商,比如cowcamo)

相较于新築公寓来说,翻新过的老房往往更具个性:首先从装修上来说,由于每套房子都是独立企划、销售的,只此常常会出现一些新築公寓中难以寻觅到的独特设计,例如,适合单身贵族和丁克的巨型1R(也叫Studio型)、给爱酒人士设计的留有酒柜区域的厨房、适合在宅工作的迷你书房,而在装修风格上也是花样繁多而大胆:北欧风、纽约布鲁克林风、西海岸风、咖啡风……特别是女性买家对此好评颇高。

咖啡风、复古感极强的1974年的老房子,坐标目黑

另外,老房子还有一些相比新房不多见的设施,例如阳台爱好者追求的ルーフバルコニー(有关日本阳台的玩法大家可以看我的这篇文章)、方便小户型住户收纳的外置仓库(トランクルーム)、月供极低的专用停车位等等。可以说是老房子的一大特色。

2. 房屋质量参差不齐

这点恐怕是小伙伴们在挑选老房子时最头疼的问题了。毕竟日本的建筑标准是越接近现代越严格的,老房子不可避免地会出现一些坑需要我们注意。我这里用表格的形式来列举出老房子可能出现的一些常见质量问题和挑选时要注意的点。

解说挑选要点
天花板高度老房子普遍天花板较矮,特别是翻新房有时候为了加装地暖或者改变水管线路需要垫高地板,这种情况下就会显得比较拮据。如果是看房是有明显压抑感的可以Pass掉。客厅、卧室等起居空间如果有低房梁会磕到头的也可以Pass,卫浴区域天花板低属于常见现象,在不影响生活的情况下可以接受。
隔音隔热老房子一般墙壁较薄,隔音隔热不如新房。另外由于窗户属于公有部分,因此若更换不及时也可能导致隔音隔热不好。看房时留意观察隔音隔热。如果瓶颈是窗户的话可以靠加装双层窗解决。在意隔音的可以选择顶楼和角部屋,在意隔热则相反。出租房普遍隔音隔热较差,注意避雷。
走廊阳台扶手一些老房子共有部分的走廊和阳台扶手会较低,家中有小孩的话容易发生危险。走廊扶手低的无解,家中有小孩或者将来准备生小孩的一律Pass。阳台扶手低可以通过加装防鸟网等手段弥补,提前和管理员相谈。
户型不佳特别是没有经过翻新的老房子,由于当时的技术与设备的原因,户型普遍和现代生活的需求差距较大。
老房普遍使用承重柱构造(日语叫ラーメン構造)客厅、卧室等起居空间一般可以打墙重造。但厨卫浴因为涉及上下水道的配置很多情况下难以挪动。
找中介问有没有图纸。请一个装修公司的人或者对建筑比较熟的老司机陪你去看房或者帮你看图纸。
当然最简单的办法,只挑翻新过的房子……

3. 地段价值占比高

简单来说就是,老房子的地段,往往会对其宜居性产生决定性的影响

我们可以用反向思维来思考这个问题:

  1. 为什么这栋房子这么早就建起来了?
  2. 为什么这栋房子建了这么久都没有拆掉?

对于1,其实答案很简单:因为当时开发商觉得适合在这个地段建房子。再详细一点地讲,就是开发商从以下这两个方面觉得适合建房:

  • 自然方面:早期的建筑技术不如现代发达,特别在防犯自然灾害(例如地震、洪水等)上是不如现在的。而这种自然要素短期之内是不容易改变的。因此从现在的视点来看,老房子往往都占据着地盘坚实、排水出色、少灾少变的『好地』
  • 人文方面:换句话说,就是开发商觉得这个将来有发展前景,周边设施齐全、适合居住。不同于自然因素,这个因素是会随时间而发生明显改变的。在当时人们看起来宜居的地方,到如此有可能变成了鬼城一文不值,也有可能发展至今已变得身价百倍。当然,未来也是一样,现在看起来还宜居的地段,将来既有可能一文不值、也有可能身价百倍

我们再来看2,答案也很简单,无非就两种情况:

  • 没有能力拆这栋房子。拆房子是要付出代价的,拆建都需要成本,拆除时居民如何安置是个问题,拆除后土地或者新建的建筑能否顺利出售也是个问题。没有这个资本与体量的公寓(=管理组合)就没有能力拆。换句话说,对于管理问题严重的公寓来说,将来等待的很有可能不是拆除重建的命运而是慢慢变成废墟的命运
  • 没有必要拆这栋房子。换句话说,这栋房子本身已经有足够多的价值。比如,足够舒适的室内环境、足够便利的交通、足够优秀的管理体制……因此即使是一套老房子其魅力也不输新房。因此没有必要拆除。这种房子我们在业界一般称之为古董公寓(ビンテージマンション)这也是我们在挑老房子时所追求的终极目标。这种公寓尤其容易出现在小资型地段(如果你不知道什么叫小资型地段,请看丘主的这篇文章),因为这些地段的居民相对家境宽裕,对公寓的修缮管理上心;周边配套设施齐全、交通也比较方便。

分析完这两点,我们就可以明白地段之于老房子的重要性了,老房子占据着的自然灾害较少的好地段是一个得天独厚的优势,而如果房子周边地段属性良好、管理妥当的话,则前景无限,可以长期享受舒适宜居的生活;而如果房子周边地段堪忧、管理吃力的话,则命运悲惨,短期也许还能维持,长期来看必然会显著影响到生活质量。

最后我们再谈一谈老房子的价格问题。这一点也可以也说是老房子最最重要的一点了,相信这也是为什么包括丘主在内那么多人在看老房子的原因之一,与新房相比,老房子真的是便宜到流泪。这可以从绝对值和相对值两方面来说,

2016年,二手公寓市场供给量首次超越新房
  • 绝对值:简单来说就是老房子的平米单价要远低于新房。在这个23区新房动辄就要100+万/平米的时代,一套翻新过的老房子在同等条件下大约只需要新房的50~60%,不可谓不便宜。低房价不仅能节约每月的开销,更重要的是让我们有更多的机会挤进更加便捷、舒适、甚至是原来想都不敢想的地段。特别是对于『搬到乡下就会死』的同学们来说,买一套老房子过上城里人的生活是一个绝好的机会。
  • 相对值:简单来说就是从长期看,老房子的价格目前仍处于一个低位,未来仍然有升值空间。阅读日本房地产的历年数据我们就可以看出老房反超新房的一段峥嵘岁月:从泡沫经济的新房为王的年代,到2016年二手房反超新房仅仅用了不到30年的时间,而如今新房价格的居高不下,也在间接拉动老房的需求上涨。二手房市场平均成交房龄连年上升、買取再販市场规模更是急剧上升。而横观欧美老牌发达国家的房市,翻新房市场占比与老房子库存占比也远超日本。我们有足够的理由相信,老房子的价值在未来能够走得更远
カチタス2019年3月期決算、増収増益 :: リフォーム産業新聞
火箭式急速上升的買取再販市场

总结

如果你没有时间看完上面的文字,请看我这里的总结:

  • 老房子是可以买的,但是一定要注意进行详细的甄别
  • 老房子的寿命和性能通常要比多数人普遍认识的要好,但也不是绝对,具体要看:
    • 耐震診断
    • 管理状态
    • 公有部和装修的成色
  • 老房子的性价比上下限差距很大
    • 地段管理状态往往起决定性要素
    • 古董公寓(ビンテージマンション)是买老房子时的终极追求目标

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